受访嘉宾：大观基金首席运营官李金辉
采访记者：马骁甜
文字整理：陈晨鑫
记者：能否简单介绍一下大观基金？
李金辉：我们大观基金是隶属于大观控股集团下面的，是中基协批准的，具有私募基金管理资格的管理人，因为分业管理这块的约束，我们大观基金是属于其他类投资的基金管理人。我们是成立于2015年，我们大观基金主要的业务集中在商业地产并购领域，截止到现在我们整体管理的规模超过20亿，目前累计管理的项目超过8个。
记者：那你刚刚也提到，大观基金也是2015年成立的，那在这两年的成长发展过程中，您觉得公司当中有哪些亮点可以跟我们分享一下吗？
李金辉：我们觉得做金融最核心的要素就是要存敬畏之心，所以我们最看重的一个点就是风控，风险控制，所以我觉得我们大观基金在这一块应该说是把这个要素放在第一位的。我们在整个基金管理的过程当中，目前八个项目没有出现一个项目因为前期风险控制失误而导致后期整个基金的退出，出现延期或者一些可能潜在的风险，都没有出现。所以整体来说，我们的经营理念首先是风险控制，其次才考虑我们整体的收益。
记者：能不能请您跟我们分享一下在风险控制中，具体采取过哪些措施？
李金辉：因为我们大观基金整体的投资，我们是一条线，我们并不是做母基金，也不投资其他的基金，我们是自己筛选项目，自己做尽调，自己去谈判，最终拿下具体的商业地产项目，拿到地产以后，我们自己去运营，自己去管理，以及包括最后的退出，完全是由我们自己来去运作。所以基金的投资风险控制，投管退三方面，并不集中在哪一点，而且三个地方相辅相成，所以说我们的风险控制比如说在投资这个阶段，我们优先考虑的首先第一资产跟进度，没有非常大的负债或者说整体产权比较明晰，另外我们最最重要的一个风控就是我们在拿到标的物资产的时候是折价持有。比如说上海某个地产整体市值大概在8万，那我们会以非常低的价格去持有它，当然前提是保证资产的安全性。
在管理阶段，我们在投资阶段就要测算相关的商业地产整个的现金流，未来的一个发展潜力，包括我们是如何去提高整个持有资产获取现金流的能力，这是管理阶段。在退出阶段的话，其实也是在我们投资阶段的时候就要去铺垫好的，我们通过哪几种退出方式，我们是要在前期做好充分的准备，至少要保证2-3种退出的方式，我们最终才能敲定自己的项目，然后按照我们的计划去运作下去。
记者：我刚刚听了一下，你们公司其实是将风险把控的非常严，那在投资理念上，你们公司又是一种怎样的策略呢？
李金辉：投资理念和策略，其实还是我刚才讲到的，我们是风控第一，所以我们在做整个商业地产的过程当中，现在相对来说稍微要更严谨一点，比如说在区域选择上，我们目前只选择上海地区的商业地产，而且我们是尽可能选在整个地段比较好的位置，所以截止到目前，我们除了一个项目是在杭州，我们没有其他的项目在别的城市，一线城市的整体价格是比较稳定，但是我们依旧选择在上海，我们是做的区域选择这个策略。
第二个，也就是刚才讲到的，关于折旧问题，折旧问题前提是什么呢？我们在寻找整个商业地产标的来源的时候，我们有非常多元化的渠道，而且是非常挑剔的选择项目。什么叫挑剔呢？有可能很多公司在和四大资管公司拿一些项目，但是我们很有可能不一定去选择它，我们既要保证风控，也要保证我们的基础利益不受损。比如说有的人从银行拿，从一些大的公司拿，他们觉得拿了好项目，但是对于我们来说，我们可能会非常慎重，有些别人觉得好的项目我们也不一定选择。所以从来源上来讲，选择非常多元化。
第三个角度，我们的整个风格，退出一定要非常清晰，并不因为我们拿的是一个非常好的项目，非常好的地段项目，我们就认为这个项目没问题，哪怕现在我不太明确我的退出渠道，但是持有这个物业为了升值也没问题，我们不会抱这种想法。我们拿再好的项目一定要先考虑退出渠道，而且退出渠道一定要能够落地的，而不是存在于纸上或者想象当中。
记者：那在这种理念和策略驱动下，您在2018年公司又会有什么新的产品发行或者投资的计划？
李金辉：我们当前的项目储备，已经有两个，还是按照原则基本上在上海的项目，我们在2018年是有考虑可能去布局其他的一线城市，但是也是非常慎重。第二点，我们会加大力度布局整个地产当中的公寓项目，因为现在整个国家对于房地产调控当中，有涉及到租售同权，我们相信整个租赁市场未来的空间会非常大，所以这是我们战略提升的一个部分，包括现在其实我们在2017年年底已经做过的杭州的一个酒店公寓项目，那个是在国家提出租售同权，包括整个租赁市场打开之前就预测到的，我们是提前布局的。
记者：您刚刚也提到，其实国家对于房地产这块，包括一些监管、政策其实也是不断地在推出，那您是怎么看待这个行业，在未来2-3年会有怎样的发展机遇和挑战？
李金辉：从这几个角度，首先，我们还是坚持认为随着城镇化不断加速的过程当中，整体来看整个房价的基础还是比较稳定的，应该是稳中有升。其次，我们也要看到现在的国家政策，因为我们是做商业地产并购的，但是我们不能摆脱整个住宅市场的考虑因素，所以现在不同城市，不同地区的调控，我用一个不太恰当的词叫做个性化的去调控。所以说我们建议如果你要做地产，无论是商业地产，还是住宅地产的投资，我们尽量选择在这种大中形城市，一二线城市，这个才叫真正的资产。至于对于三四线城市，在去库存不断加大的情况之下，可能会存在一定的风险。这是对于整个地产这块我们的看法。
第三，我们还是非常坚定地看好整个商业地产，因为商业地产和住宅市场一个最大的区别就在于商业地产更核心地是需要管理，去运作的，我们的国家很多的商业地产还和住宅市场一样，更多地是要靠卖掉拿到现金流，但事实上有很多商业地产是需要去运作，是需要自己持有，需要很多年的时间来获得收益。随着我们国家整个资本市场不断地完善，包括我们说未来房地产信托基金，包括资产证券化的一个制度，一个完善，我们相信未来商业地产发展空间会更大，这样的话可以盘活我们国家非常大的商业地产的存量。所以我们坚定地看好商业地产。
记者：还有一个，结合资金的热点，人工智能这块也是包括在金融行业也是大家都在去追逐，去应用的一个点，我也了解到一些私募，其实也在投资于这块，那不知道咱们大观在人工智能这块会不会有发展计划？
李金辉：其实是这样的，从两个角度说。第一，我们除了做商业地产并购，因为作为其他类的，我们可以涉及到更多投资范围，其实我们大观控股集团自身旗下就有三家实体产业，一个是做基因检测当中的生物耗材，另一个是和无锡硕放机场合作的航空小镇，我们是做商务机的，我们想打造1000公里两小时之内的商务机项目，包括现在在和绍兴市政府做一个不单是养老，还是针对从出生到老年整个的所有的健康体系，甚至文化和娱乐这块，我们也都在做，所以我想我的观点是什么呢？第一个就是我们不排斥未来具有这种高度发展性的领域，因为现在其实也在做一些。
第二个观点，我们想讲的是除非我们有非常充分的资源以及我们能够去把握它，比如说人工智能，即便再热，再有前景，如果我们没有足够的资源或者说我们不能够去利用资源做一些判断，包括对市场的一个把握，我们会非常慎重地去考虑是否投资这一领域。
