文／邱霜
2月2日，位于高新区中和镇的普得先锋国际取得预售许可证。
其实在上周，我们有统计到该项目会在本月推出，只是我也没想到会这么快。
△项目效果图
发文当天，该项目就吸引了很多购房者的关注，我分析原因主要有三个，高新区、价格，还有就是这很有可能是高新区近一个月会推出的仅有的两个项目之一。
但99%的读者对于这个项目都是一脸的懵逼，因为在大部分公开渠道，你可能都查不到这个项目的相关信息。
别着急，我已经事先踩好盘了，以下是有关这个项目的踩盘报告。
与世纪城隔河对望，理论上共享景观和配套
项目位于红星路南延线与滨河路交汇处，隶属于高新南区。
虽然地处高新区，且与世纪城隔河对望，但从周边环境来看，可以说处于两个世界。
项目具体位置在高新区中和镇，南侧为锦华农贸商城，其余三侧分别为红树湾项目三期、锦江和红星路南延线。
周边基本是老旧小区，再加上地处多个路口的交汇处，以及紧邻的锦华农贸商城，过往车辆较多，环境嘈杂。
△项目与锦华农贸商城之间的小道，十分嘈杂
但从享有的景观和配套两方面来看，项目所处的位置与世纪城板块是可以实现理论上的共享的。
首先是景观资源方面。
△项目效果图
项目与世纪城之间夹着一条锦江，项目西北侧可直观锦江河岸景观，这与目前二手房成交单价都已达到2.3、2.4万元的龙湖世纪风景享有的可是同一片风光。
其次是配套。
这主要依托于项目外完善的道路交通网络和丰富的公共交通资源。
项目外有两条主要的交通干道，红星路南延线和中和大道，与高新区世纪城板块和天府三街形成了完美的衔接，在非上下班的高峰期，驱车十分钟左右便可衔接。
如果你是公共出行，项目外1百余米距离就是新下街公交站，目前有6条公交线路，可直达高新区、世纪城地铁站、火车南站以及二环路等等，十分便捷。
但在商业配套方面表现较弱，周边一公里范围内没有大型商业配套，日常生活配套主要依靠中和镇。
但是，我为什么会说理论上呢？
在景观资源方面，可以与锦江互动的河岸资源如公园等基本都在世纪城一侧，也就是说，如果你想饭后在河边逛逛公园，或是晨练跑跑步，需要一定的时间成本。
高密小盘 锦江优势没能好好借用
锦江，可能是该项目一大亮点所在，相信有不少购房者冲着锦江而来。但在对项目的总体规划进行分析之后，我发现，紧邻锦江的优势并没有得到好好的利用。
项目总占地面积43亩，容积率为3.8 ，共9栋。其中4栋为住宅，其余5栋为商业，商业面积约2万平方米。
△项目总平图
已经拿预售的为4号和7号两栋楼，产品面积从35—108平方米不等，清水，层高2.9，其中4号楼为3梯10户，7号楼两个单元均为2梯6户。
从4栋住宅的位置规划来看，我认为其中一些劣势对于自住可以形成直接影响。
首先是此次推出的一期4号楼和7号楼，分别临红星路南延线和锦华农贸商城，外部环境十分嘈杂。
相较来看，虽然二期的1号楼和9号楼不临主干道，但是大部分房源都当西晒。
综合来看，我认为项目在总体规划上并没有很好的借用锦江的优势，不过这与项目所处的位置和地块本身指标有一定关系。
本批次大户型已内购完 剩下的全是小户
项目规划为35—108平方米的产品，一期以80平方米及以下的刚需小户型为主，尽管也不乏96、108平方米的改善面积段产品，但本次预售的4号和7号楼两栋房源中，其中96和108平方米两种户型在此前均已被内部员工认购完，你可以选择的只有35—82平方米的户型。
我以本次预售的主力户型为例，进行简单分析。
本批次供应量最多的建筑面积约70平方米的两房单卫产品。
△建筑面积约70平方米户型
该户型位于4号楼的4个角，其中有两户正对红星路南延线，其余两户对中庭。
从户型设计来看，标准的套二设计，客厅和主卧有亮点，但次卧开间太小，仅有2.4米。
有2个不利因素
有两个不利因素，希望引起大家的重视：
1、产权年限
该项目的土地使用权是在2008年获得的，关于这点，置业顾问在介绍项目时也有明确说明，也就是说，你就只拥有60年的产权。
所以，如果你对此不能接受，请慎重选择。
2、此前进行过内部认购
通过今天发布的预售可以看到，4号和7号两栋房源共计252套房源将进行公开销售，但有心的购房者一定发现，按照这两栋房源的基础信息，实际房源应该有600余套。
据置业顾问表示，该项目在去年进行过内部员工的认购，因此这252套房源说白了是选剩下的，因此位置各方面都有所限制。
所以，如果你对此不能接受，请慎重选择。
还有2个不确定因素
1、开发商
项目的开发企业为四川正南房地产开发有限公司，这是该企业在成都的首个项目，因此对于其开发实力和开发经验我们没有任何参照。
2、专业市场
项目南侧紧邻锦华农贸商城，据置业顾问介绍，此前有传闻要改造，但一直没有进一步动作。
我在实地看到，该项目与该商城仅有一条小道之隔，目前该小道已被各种临时商贩占满，非常杂乱。而该小道未来将是出入项目的主要通道。而未来是否会进行改造暂时不得而知。
价格及购买建议
根据此次预售的价格来看，清水均价为10960元/平方米，仅从这个价格来看，对于想在高新区置业的购房者而言，的确是非常具有吸引力的，我认为价格也相对合理，原因主要有以下三个：
1、对比同板块来看，目前有可售房源的项目仅有长冶南阳御龙府、红树湾、新景鼎南川宇等项目，但推出时间待定。
参照目前周边的二手房价来看，以红树湾项目为例，近两个月成交房源的单价都达到了1.8—1.9万元。
2、对比紧邻的高新区，其价格优势就不用多说了。
3、再来看看供应层面，高新区供应并不多，以项目为原点，往市区走，未来仅有金融城三期还有供应，再往城外走，就是新川。
对比来看，中和虽然在城市发展界面和配套等各方面，都不如以上两个板块，但地理位置就是最大优势。
但尽管如此，综合以上所有分析来看，我仍不建议大家盲目跟进。但如果你是出价能力极低的刚需购房者，且工作或生活在项目附近，可以认真考虑；但如果你是有一定出价能力的刚需购房者，可以一试，但不建议作为重点考虑对象。
最后，以上内容是结合置业顾问介绍和实地踩盘所得，有关项目的具体经济指标，请以开发商口径为准。
