作者：李晓丽
编辑：排云 老谢
北京产业地产销售迎重拳一击，深圳最严工改政策却悄然反转。
一个月前，深圳推出一份重磅政策——《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》，这一政策涉及自持比例、工业载体分割、受让企业资质、工改工、M1改M0、审批权限等19个细项，引起深圳业界震动。
一个月后，在深圳城市更新开发企业协会、龙岗天安数码新城、华夏幸福基业股份有限公司、深圳市合一城市更新运营管理有限公司、天安云谷产城社区研究院等7家企业&机构，以及“市民刘小姐”、“庞晓剑”2位个人的建言下，深圳对这份管理办法做出9个条款的删除，7个条款的修改，以及对有疑义的6个条款的解释说明。
最严工改政策变脸
深圳的妥协与坚持
众所周知，深圳这个城市，缺地！在GDP两万亿俱乐部的城市里，北京面积16800多平方公里，上海6300多平方公里，广州7300多平方公里，深圳只有1990多平方公里。为给产业发展留足空间，严防房产化，深圳这些年对产业用地的保护可谓不遗余力。
去年12月22日，这个《办法》在深圳业界犹如一个重磅炸弹，引起了极大的反响。《办法》在供地和用地、规划建设、产业发展等方面进行了系统的约束，其中包括一些非常严格的条款，触及根本、影响巨大，一时间业界震荡，被称为“史上最严工改政策”。比如：
区块线内工业用地类型转化为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%。
工业用地或地上工业楼宇分割转让，受让方应为深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并核发纳税的企业。
M0（即新型产业用地）单套套内建筑面积不得少于500平米等等……
然而，30天“征求意见”，这份文件收到了69条“优雅又不失礼貌”的意见，深圳官方则对这69条意见给出了“谦虚又不失身份”的回复。1月30日，在听取了各方意见之后，深圳市经信委公布了最新的征求意见采纳情况。
园区界梳理了这一《办法》的重要妥协与坚持：
1、取消：总部研发类用地自用比例不低于60%的限制。
原：办法第十六条规定，区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%。工业用地转型为公共服务设施用途的，房屋不得分割转让。建筑物出租的，承租方不得改变建筑物的用途。
现：此条删除。
2、取消：受让方需为深圳企业且纳税3年的限制。
原：办法第十九条规定，一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业，且受让方不得改变建筑物的用途。
现：修改为“从事制造业生产研发等工业企业或生产性服务业企业并有合法纳税记录。”
3、取消：工业用地周边禁建住宅区的规定。
原：办法第二十五条规定，紧邻一级线工业用地的其他用地，除规划建设与工业园配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新规划建设居民住宅区。
现：此条删除。
4、取消：用地功能调整审批需市政府批准的规定。
原：办法第四十四条规定，（用地功能调整谁审批）市建筑与环境艺术委员会、法定图则委员会审议设计一级线内的工改上、工改居和工改M0等调整用地功能事项的，应当报批市政府批准。
现：修改。
原：办法第十七条规定，区块线内M1（即普通工业用地）改为M0的，由各区政府（新区管委会）征求市规划国土部门和市产业主管部门意见后报市政府批准。
现：修改。
5、取消：“研发总部用地”等定义不明确的表述方式。
6、取消：M0地块厂房占比不低于30%的限制。
原：办法第三十一条规定，“（M0的建筑形态规范）M0以建设无污染生产制造的厂房和研发用房为主，不得用于纯商业办公。厂房与研发用房建筑面积不得低于总建筑面积的70%；既有厂房又有研发用房的，厂房（含厂房与研发复合用房）的建筑面积不低于总建筑面积的30%。”
现：删除“30%”相关内容。
7、坚持 “坚持套内建设面积最低限制”。
原：办法第三十三条规定，“M1单套套内面积不得低于1000平方米，M0单套套内面积不低于500平米。”
现：保持现状，并给出解释——“提高区块线内M1和M0单元分割转让面积是为了避免工业厂房碎片化分割转让和房地产化。”
心机boy天安数码城
最强辩手更新协会
从史上最严工改政策，到一份兼顾效率与事实的政策，这份功劳簿上一定得有这7家机构、个人的名字。他们用自己的经验、逻辑和对法规的熟知成功的参与了一项政策的修改。可以说，这69条意见为城市更新和产业运营机构争取到了喘息的空间，政策雨露惠及远不止是工业地产。
他们是谁呢？
这里面既有“心机boy”——龙岗天安数码城；也有“最强辩手”——深圳市城市更新开发企业协会；有真情流露的市民刘小姐，坚守强区放权的庞晓剑，也有拿现行法规不断diss的“耿直boy”——华夏幸福，当然还有“代民请愿”的南山区马家龙工业区项目业主方代表，以及喜欢“大密大疏”的天安云谷产城社区研究院。同时，这里面还有深圳市合一城市更新运营管理有限公司、深圳市科创运城实业有限公司，以及深圳市坪山田头股份合作公司。
他们各自战绩如何呢？
园区界拿一张表统计了这些辩手们的火力点。如图所示，火力集中在60%自持的第十六条，受让方限制的第十九条，限制住宅建设的第二十五条，以及严禁类住宅化的第三十三条。
（深圳工改政策69条意见对应条款）
火力全开的局面下，3则致命条款的修改意见被采纳，对应条款被删除。
在这个过程中， 深圳市城市更新开发企业协会和华夏幸福最喜欢拿现行法规diss。在69条修改意见中，频繁被提及的政策法规有：
《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试用）》
《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府[2016]80号）
《深圳市规划和国土资源委员会关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（深规土【2017】284号）
《深圳市建筑设计规则（2015）》
更新协会也是战斗力最强的辩手之一，仅它一家就diss了14则条款。
为什么说龙岗天安数码城是“心机boy”呢？
在大家都就事论事的时候，天安数码城不忘品牌宣传。
在第十八条的diss中，它就提出，“以出让方式供应的重点产业项目用地” 建议同时还应包括，受让对象还允许一定条件的专业产业运营企业：条件如具有二十年专业产业运营经验、及一定国资背景。“但转让时应当整体转让”，该条款是针对企业自建还是包含专业产业园区运营商在内，如果包含专业产业园区运营商，那今后将没法进行工业地块的开发，建议能有针对性的实施。
能符合这些条件的实力企业，恐怕只有天安数码城在内为数不多的几家吧。对于这份意见征集稿来说，全国人民都看得见，这广告打得真是毫无痕迹呀。
而另外一家天安云谷则以一己之力，让政策制定方删除了第四十九条款。
这其中还有人取来他山之石，华夏幸福建议深圳参考上海市《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》。
城市更新协会则建议深圳学习新加坡“新加坡为配合工业或产业转型升级，城市更新局URA对规划条例进行了调整，在总规层面取消了工业/仓储用地类别，增加了新的用地分类Business 1（洁净无污染产业）/Business 2（有污染产业）/Business Park（商务园）/White（白地）。在管理方面还有一个USE CLASS RULE再细化管理，将土地用途按不同管理类型分成18类来区别对待，实为实事求是，精准施政。”
其中，个性最为鲜明的是庞晓剑和市民刘小姐。庞晓剑所有的意见核心诉求是“强区放权”，而市民刘小姐借此机会向监管方大吐一番苦水。
政策攻守道
政府严防地产化，企业要open要放权
不过，任辩手们再努力，深圳市在防止工业用地房地产化的决心是坚如磐石的。
在第三十三条类住宅化条款上，有5位集中火力diss，但深圳经信委不为所动。他们不厌其烦的跟意见提出者解释这些条款的制定初衷。当庞晓剑建议“M1单套套内建筑面积不得小于500平方米，M0单套套内建筑面积不低于180平方米。”，深圳经信委的解释是：“提高区块线内M1和M0单元分割转让面积是为了避免工业厂房碎片化分割转让和房地产化。”
当华夏幸福提议：“M1单套套内建筑面积保持500平方米规定、M0单套套内建筑面积保持180平方米规定，与《深圳市建筑设计规则》保持一致。单套套内建筑面积要求过高，与当前企业租赁市办公面积在300-400平方米为主的现实情况有所冲突；另一方面应考虑初创企业的实际需求。”
深圳的解释是：“之所以提高M1和M0单套套内建筑面积，目的是为了防止区块线内工业用地类住宅化；初创企业可通过租赁创新型产业用房等方式解决用房需求。”
天安数码城也认为:中小企业作为深圳产业发展的重要主体，具有在创业前期并不具备规模、资金优势，难以承担500㎡、1000㎡体量的产业空间。
深圳的解释依旧是：“初创型企业的用房需求主要通过租赁方式解决；对M1单套套内建筑面积进行限制主要是防止类住宅化和办公化。”
南山区马家龙工业区项目业主方代表甚至说：“《征求意见稿》的发布犹如一个重磅炸弹，在业界也引起了很大反响，我们非常理解政府让工改工回归产业本质的决心，但意见稿内政策是否能够让真正想做产业空间运营的企业有机会做好产业，或是过犹不及，也望政府各部门再斟酌考虑，不胜感谢。”
深圳依旧回应：“主要是针对产业用房的分割转让，初创科技企业可通过租赁方式解决用房需求。”
天安云谷也提出类似意见，深圳解释道：“限制区块线内M1和M0单元最低分割转让面积是为了防止工业用房碎片化分割转让，避免改变工业用途。”
你看，意思都一样，但每次回复都换了句式呦。
从政策制定方和意见提出方来看，大家在基本的共识之上因为倾向强度不同而据理力争。政府要守住的底线是防止工业用地房地产化，9家机构个人的诉求是坚持市场经济、强区放权、开放纳新。
这看起来像一场拉锯扯锯，但是一场充满民主气息的拉扯，也是一场其他区域羡慕不已的拉扯。
仅一月时间，9家机构个人参与，69条意见推动一个行业政策完善，乃至诞生，我们好像谈得是政策，背后也好像看见三十多年改革开放以来深圳所形成的独特魅力。
注1：办法所称工业用地是指位于区块线内的普通工业用地（简称M1）或新型产业用地（简称M0）；办法所称工改工是指工业用地拆除重建后仍作为工业用途的城市更新方式。
注2：“深圳城市更新开发企业协会”（文中简称更新协会）、“龙岗天安数码新城”（简称天安数码城）、“华夏幸福基业股份有限公司”（简称华夏幸福）、“深圳市合一城市更新运营管理有限公司”（简称深圳合一）、“南山区马家龙工业区项目业主方代表”（简称南山马家龙）、“深圳市科创运城实业有限公司”（简称科创运城）、天安云谷产城社区研究院（简称天安云谷）。
