沪千万级以上豪宅成交低迷 多项目“难产”推迟入市

上海豪宅量跌价稳,去化缓慢。

图片来源:视觉中国

文/杨玲玲 毛中楠

 

豪宅市场是一个城市房价的重要风向标。近日,多家研究机构数据显示,楼市降温大趋势下,豪宅成交亦呈现断崖式下跌。其中占据2017年一线城市单价“10万+”豪宅半壁江山的上海市场,则释放出“量跌价稳”信号。

连日来,《中国经营报》记者走访沪上多个豪宅项目发现,过去一年,汤臣一品、滨江凯旋门等豪宅项目成交较为低迷,而九龙仓静安壹号、泛海国际住区等则未有新房源入市,其中,九龙仓静安壹号拿地至今已过25年仍未开盘销售。记者就项目开发销售进度等问题致函九龙仓方面,截至发稿未获回应。

“楼市调控从严、市场持续收紧给豪宅市场带来不小打击,同时,受限价政策影响,部分顶豪新盘无法按预期价格获得预售证入市,尤其是一些前期高价拿地的项目,面临尴尬。”同策研究院首席分析师张宏伟置评称,在成本压力下,部分项目选择延迟入市,另有项目选择“减配”,以求维持利润。购房者方面,随着调控深入,楼市将全面进入调整期,市场观望情绪加重,投资购买意愿降低。

成交供应双缩水

上海豪宅量跌价稳,去化缓慢。市场分析人士指出,受政府严控预售证影响,高端住宅市场供应萎缩,成交也呈收缩之势。

中原地产数据显示,2017年上海豪宅(价格最贵,且成交量占全市总量3%以内的项目)供应12.4万平方米,同比减少91.6%,成交31.9万平方米,同比减少69.1%,2017年年底均价为9.4万元/平方米。由此可见,过去一年,上海豪宅供应和成交均走低,价格却居高难下。

日前,根据媒体报道,上海汤臣一品A栋35楼网签,总价2.05亿元,面积597平方米,单价达34.3万元/平方米,刷新上海高层住宅新房成交纪录。

作为魔都首屈一指的超级豪宅,汤臣一品开盘至今近13年。近日,记者探访位于浦东陆家嘴商圈滨江大道旁的汤臣一品看到,由两栋40层和两栋44层的超高层豪宅和一座江景会所构成。项目需预约验资之后才可参观。

根据汤臣集团2017年中期报告,两栋住宅大楼划作销售,而另外两栋住宅大楼则保留作租赁用途。2017年6月30日,A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积13600平方米可供出售,而B栋及D栋大楼总住宅楼面面积约58400平方米中已租出约64%。

记者查询上海网上房地产看到,自2006年8月出售房源至今,汤臣一品大厦(汤臣一品备案名)共签约181次,其中,2009~2011年和2015~2017年,年签约量在10套以上,其中最高为2009年,共签约77套,2006~2008年和2012~2014年,汤臣一品每年的签约量均未超过10套,去化较为缓慢。

针对汤臣一品的销售进展以及企业内地市场布局,记者致函汤臣集团方面,截至发稿未获回应。

同时,记者走访看到,从陆家嘴核心区域向外延伸,汤臣一品、中粮海景壹号、万科翡翠滨江、绿城黄浦湾、凯旋滨江园等,豪宅竞争硝烟弥漫。其中,2005年6月新鸿基以31.85亿元总价斩获的地王项目,折合楼板价为20178元/平方米。多年后,该项目变身“滨江凯旋门”,成为上海滩的豪宅标杆。

上海网上房地产信息显示,凯旋滨江园(滨江凯旋门备案名)2012年开盘销售至今,共有住宅195套,目前剩余可售套数仅为2套。近日,记者致电滨江凯旋门售楼处,销售人员表示,无论是户型、均价还是开盘时间,暂无信息对外透露。记者就推盘进度等问题致函新鸿基地产相关负责人,亦未获回应。

同策研究院数据显示,2017年上海10万元/平方米以上的豪宅共成交1742套、39.25万平方米,与2016年同期相比,成交套数减少16%,成交面积也减少14%。从成交均价来看,2017年上海10万元/平方米以上豪宅,成交均价为11.99万元/平方米,与2016年持平。

近日,在一名中介的带领下,记者来到位于徐汇区东安路888弄的滨江豪宅尚海湾豪庭。据中介介绍,目前仅剩少量低楼层房源在售,总价在3500万~5000万元左右。同时,在一房一价表前,该中介人士表示,红色为已网签房源,黄色为缴纳意向金但还未网签的房源,无标记的则是在售房源。这一数据与网上房地产基本吻合。

张宏伟表示,2017年以上海为代表的一线城市豪宅市场“量跌价稳”。从别墅市场看,相比2016年“繁荣”的景象呈现断崖式下跌现象,2017 年上海别墅去化量为97.32万平方米,为2010年以来最低位。

别墅成交面积首次低于100万平方米水平线下,而供应量也面临大幅缩水,缩减至33.10万平方米,导致别墅供求依然差距巨大,供求比接近1∶2.9。而从成交价格来看,全年均价同比上扬26个百分点至45302元/平方米。

非传统豪宅区崛起

市中心供应量有限,土地资源日趋减少,一些非传统豪宅区域的项目已经崛起,逐步分流高端购买力。

采访中,有业界人士提出,上海部分高净值人群,不再青睐于在中环内置业,而是更愿意选择居住在近郊的别墅,相近的总价,拥有更好的居住体验。

“从成交项目来看,由于市中心供应量有限,土地资源日趋减少,一些非传统豪宅区域的项目已经崛起,逐步分流高端购买力。从项目个案来看,由于政府压制预售证的发放,导致高端市场供应严重不足,一些库存的特殊单位获得高端买家青睐且成交价格较高。同时另有一些项目所剩房源不多,进行尾盘放售。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可分析称。

记者采访中了解到,近年来,近郊别墅项目逐渐走俏。中建大公馆目前仅剩一套面积为421平方米的别墅的样板间,总价在5500万元左右。同时,华侨城十号院销售人员表示,目前所有房源已经售罄,后期再无加推计划,现只有二手房源可售,均价在11万元/平方米左右。

而在二手豪宅成交方面,根据信义房屋企研室检测数据,2017年上海二手豪宅(交易合同总价1500万元以上的住宅)成交1400多套,较2016年环比下降25%左右。虽然环比下降,但较二手住宅环比下降近57%,表现已经尤为突出。

据了解,二手豪宅的成交区域也逐渐开始向中、外环偏移。其中内环内占比45%,虽较2016年占比下降2.8%,但仍占据着豪宅市场的半壁江山。成交量在100套以上的热点区域包括浦东、长宁、黄浦、闵行、徐汇五个区域,占到了成交量的近78%,市场分布较为集中。

而从套均总价和面积来看,二手豪宅正逐渐趋于小型化。2017年上海二手豪宅的套均总价为2322万元,较2016年环比上涨5.5%;套均面积为287平方米,较2016年环比下降13.7%。

“难产”项目或“坐地生财”

2017年入市豪宅项目较少,部分无新房源入市的豪宅项目中,开发进度缓慢,曾陷坐地生财疑云。

记者在走访中发现,部分重资产、低周转和高话题度的豪宅项目,正陷入“难产”的尴尬境遇。其中,出让时间早在1993年的九龙仓静安壹号,开发至今已有25年时间。

1月16日上午,记者来到位于上海市静安区万航渡路398号的九龙仓静安壹号,销售人员介绍,该项目拿地多年,由于种种原因一直没有动工,近几年才进入开发阶段,不过目前仍未开盘。

对于项目定价和入市时间,销售人员表示,早在2016年,九龙仓静安壹号就想进入市场,但当时报价15万元/平方米,政府未予批准,所以迟迟未能开盘销售。此次预计最快在2018年3月份拿到预售证,届时均价将在13万元/平方米左右,根据不同的楼层、户型,价格会有所浮动。

而与九龙仓静安花园一样具有“难产”宿命的泛海国际住区,位于黄浦董家渡商圈内,自2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今,泛海控股对于该地块的开发建设已经长达近16年,此前多次被指囤地生财。

对此,泛海控股公共事务总监王国林对记者表示:上海董家渡项目属于旧城改造项目,拆迁所涉及问题众多、情况复杂,一直以来公司通过多种途径推进拆迁,并在10号地拆迁结束后,迅速推出了泛海国际住区一期项目,并及时启动了后续地块的拆迁工作,不存在任何所谓“囤地”的情况。

2015年11月,在拿地13年后,位于上海董家渡10号地块的泛海国际住区一期迎来首次开盘,共计44套房源,累计住宅合同均价83914元/平方米。近日,记者致电泛海国际住区售楼部得知,一期房源早已售罄,即将加推293平方米的大户型。预计开盘时间将在农历新年后,由于目前并未取得预售证,均价尚不明确。

“公司曾计划于2017年底推出二期项目,但受制于调控政策影响,一直未能推向市场。公司正在积极与主管部门协商,争取尽快拿到预售许可证。”王国林称。

与此同时,位于董家渡片区的另一项目董家渡金融城,2014年由中民投以地王身份竟得,近日,项目营销负责人告诉记者,该项目当前主要在进行办公楼施工建设,住宅部分还在地下基础阶段,暂无明确的入市时间表。

走访中,有销售人员表示,2017年由于入市的豪宅项目较少,总体成交呈下滑趋势。且受限价令影响,部分项目难以入市,但由于地段稀缺,部分项目一旦开盘会很快一扫而光。

同时简可对记者称,据统计,目前已具备预售证资格,但暂未取得预售证的项目超过150个,预计2018年整体市场上市量比2017年有所增加。而另一方面,考虑政策原因和对楼市房价的调控,2018年政府对于预售证的发放管控将会持续,尤其是针对市中心的高端项目,预计市场价格将保持稳定。

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