文/黎珏伶
1月16日，链家旗下长租公寓品牌“自如”宣布完成A轮40亿元融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯三家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。
在发布会上，自如董事长左晖表示：“自如有可观的现金流，其实不需要融资，但要迎接更大的事业，需要更多的伙伴，所以才融资。”据悉，自如本次融资金额是目前为止国内长租公寓行业最高单次融资额。
事实上，近几年，各路资本已不断涌入长租领域。业内人士分析这离不开长租公寓具备上市及爆发式增长的可能、租金证券化等多种因素，未来长租公寓行业将在资本的助推下加速分化。
长租公寓背后：各路资本推动
众所周知，自如并不是第一个获得融资的长租公寓品牌。早在2012年，新派公寓已经获得赛富投资基金（SAIF Partners）数千万美元融资。接下来，同德资本、华平投资、联创策源等资方也不断对魔方公寓、YOU+国际青年社区、蘑菇公寓等进行战略投资。
一份来自VC SaaS（科技驱动创投）的长租公寓行业报告显示，截至2017年11月，我国长租公寓企业的融资阶段主要集中在A轮钱，占比将近60%，少数企业已步入中后期阶段，进入C轮后、战略投资等阶段。
（图表来源：VC SaaS）
易居智库研究总监严跃进表示，在长租公寓背后其实是各类资本推动的导向，追求规模成长成为长租公寓类企业当前业务推进的重要体现。资本群雄逐鹿长租公寓市场，长租公寓平台“合屋”创始人罗凤鸣认为这是因为资本方看好这一行业，也在这里“尝到了甜头”。据他观察研究，“长租公寓模式本质上和快捷酒店一样，可以依靠规模创造稳定的经济流效益，具备上市的可能，也具备爆发式增长的可能，符合风险投资的炒作模式和投资理念。”
据了解，租金收益和增值服务收益是长租公寓目前主要的盈利来源。尽管万科董事会主席郁亮、禹洲集团董事局主席林龙安等人都曾公开表示目前长租公寓的租金回报率并不高，业内人士也普遍认可长租公寓“盈利难”。
但是，严跃进告诉笔者：“2017年基本上是租赁市场政策持续释放的一年，而且这个时候租金证券化以及各类房地产信托投资基金的创新，都有助于长租公寓的发展。租赁证券化和促进租赁交易成本的降低，都是提高租金收益率的一个重要表现。”
再加上我国未来租赁需求广阔，据东方证券发布的行业报告统计，目前我国租赁人口预计为1.9亿，租赁市场规模已超万亿，预测到2030年租赁人口将达2.3亿，整体市场规模将达4.2万亿元。
深圳市房地产研究中心李宇嘉透露，未来市场以租为主，主要面向外来人口、留守人口以及新就业大学生等新市民，如果在互联网时代企业掌握了长租公寓的风口，房屋装修以及下游产业链如物业管理、相关配套需求等事实上都可以成为附带衍生出来的产业，从长远来看，在资金充裕、国家政策鼓励的情况下不失为一个好的投资方向。
租赁政策红利逐渐落地，租金收益率提高，租赁需求旺盛，再加上衍生产业发展的潜在可能，由此可推测未来租赁市场仍具有较大的发展空间。据VC SaaS预测，未来2年内，长租公寓企业的融资上升空间仍然十分巨大。
资本将加速长租公寓行业分化
那么，各路资本介入之后，是否会搅动长租公寓格局？罗凤鸣分析，资本向来是一种助力，虽然不能决定事情最终的成败和走向，只是提供资本层面的支持，但是企业要想具备一定的规模必然离不开资本的支持。他说：“未来资本将会加速长租公寓的行业分化，很多企业会在资本的助推下跑得更快，发展速度和效率也会得到极大提升。”
严跃进也承认，对于租赁产品来说，资本为王的特征很明显，大企业会越来越大，而很多资金方面投资不足的企业，因为没有规模效应和品牌效应，发展机会则会越来越少。
也就是说，“大鱼吃小鱼”的激烈竞争在长租公寓行业也无法避免，那是不是意味着，未来这一领域会由某几家巨头企业所垄断？以自如为例，作为分散式长租公寓的领跑者，自2011年开辟第一间房源开始，截至2017年底自如已进入了9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客（自如客），管理资产价值超过6000亿。自如CEO熊林还称，自如已经“在北京实现了单体城市管理资产规模、服务客户数量全球领先，在上海、深圳成为不争的第一名。”按照这样的发展趋势，尤其未来还会有更多资本涌入助力企业发展，未来长租公寓是否会出现某一品牌“大一统”的市场格局？
上述两位专家对这一问题都给出了否定的答案。罗凤鸣认为，“要么活要么死，在这个领域是不存在的”，在他看来，企业的发展受到获取资源能力、后期运营管理能力等多重因素影响，资金并不是唯一的标准。
严跃进则从另一个角度给出了解释：如果从未来租房落户等内容看，房企持有的租赁住房可能更容易推进，而个人房源推进相对是困难的。同样布局租赁公寓，其他企业比如国有企业反而更具发展优势。他还补充：“虽然说市场机会很大，但是房源的收购本身需要成本，而且很多房源的租赁不一定要通过类似自如这样的平台，所以所谓‘大一统’的市场竞争格局其实很难形成，未来不同社区还是会形成不同的租赁平台和租赁服务的。”
