北京入冬以来的首场降雪昨夜终于降临，比常年晚了53天。
一周前，旭辉联合中粮地产以33.65亿元竞得朝阳区孙河乡一宗住宅商业用地，其中住宅部分的可建面积约为6.25万平方米，是需要全部自持商办面积的两倍多。拿地这天刚好是农历腊月初一，意味着时间进入了福州人口中的“年暝兜”（即年关将近）。
这场迟到太久的初雪，让旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏感受到今年应该是一个暖冬。而再次斩获有大量住宅的用地，也增加了他对完成2018年300亿元业绩目标的信心。
在旭辉北京区域事业部（下称北京旭辉）自己的办公室里，孔鹏不紧不慢地泡了一壶茶。过去的2017年，对孔鹏来说异常艰难，他所在的北京市场是2017年全中国最难卖房子的城市。
根据北京市建委网签数据显示，2017年在严苛的楼市环境下，北京市商品房成交金额同比下降45%，成交量同比下降62%。根据各企业操盘口径数据统计，2017年北京市场仅有5家房地产企业跻身“百亿俱乐部”行列，2016年北京市场TOP10的门槛是120亿元，2017年这一指标则降至58亿元。
艰难的市场环境下，房企也开始出现阶梯型分化。2017年北京市场依然有企业凭借多个住宅项目的销售取得了不错成绩，首开、泰禾、万科占据了市场前三甲，并且销售额均突破200亿。
但突然加剧的对商办产品的调控措施让北京旭辉猝不及防，它们2017的销售额直接腰斩，不到2016年百亿销售额的一半。这份不甚满意的答卷，以及与这个市场头部房企间愈发扩大的差距，让孔鹏压力倍增。
过去的这一年，孔鹏都在积极奔走，调整北京旭辉的发展战略、产品线以及城市布局。作为集团三个率先突破百亿销售额的区域事业部之一的掌舵人，直到此时，孔鹏终于可以再次闲适地端起面前的茶杯。他目前的工作节奏仍然紧凑，但已经有条不紊。1月17日北京拿地之前，他去了一趟太原，然后赶去雄安新区开会，这三个地点大体勾勒出孔鹏目前的工作重点。
再次回忆2017年，孔鹏用“相当难受”作了概括。在经历2016年下半年的楼市疯狂后，全国各个城市开始加码市场调控，北京在“3.17新政”后一系列的调控政策使得这个市场成为重灾区。此时早已开启全国化布局的旭辉集团，业务主要集中在一二线城市，面对骤然加剧的政策调控，以商办项目为主的北京旭辉首当其冲。
销售停止，回款也不乐观，虽然数据统计尚在进行，但北京旭辉2017年的销售额约为50亿元，相比2016年过百亿的业绩，孔鹏自己都难以接受。
判断到政策调控短期内不会放松后，孔鹏迅速调整策略，开始在北京积极补充住宅用地，与其他房企联合拿地成为了最好选择。2017年，北京旭辉联合其他房企，在北京土地市场果断出手，总共竞得五宗地块，除一块为商业用地外，其余均是住宅用地，且均是联合拿地。
进入北京市场10年，孔鹏认识到，这个市场已经发生变化。目前留在北京继续拓展市场的房企已经不多，多为大型房企，同时，行业的利润率已经不高，很多企业已经选择走出北京。北京市场则对产品品质有了更高要求，这仅适合大型企业，但过高的地价让大型企业并不愿意集中风险，北京市场已经由竞争式变为竞和式，“行业有未来了企业才有未来”。
孔鹏的另一项重大决策是带领北京旭辉走出北京，开始拓展北京周边市场。
市场已经发生的变化让孔鹏意识到，北京的增量市场越来越小，企业由做增量变为做存量，做销售变为做租赁，做新建变为做城市更新。 “这是大势所趋。进入北京十年以来，北京旭辉已经积累了足够的人才、经验、产品去进入更多的城市。”孔鹏向界面新闻记者表示。
目前，整个旭辉集团正在推行“小集团化”的组织架构改革，在城市布局上，小集团化意味着围绕核心城市，向周围的下一级的城市辐射。北京的周边城市主要是石家庄、太原、济南，北京旭辉的传统开发业务需要向这些城市辐射。
2017年8月份，北京旭辉在太原获取了三给片区域综合改造项目，这是旭辉第一次操盘旧改项目，也是它们历史上最大的项目。北京旭辉的外埠拓展取得突破，但区域事业部的业务拓展仍有边界存在，这需要内部有良好的沟通和协调。
现在，北京旭辉的边界已经明晰，北京之外，孔鹏还将掌握旭辉在河北大部、山西、内蒙古的业务。由于收购青岛银盛泰50%股权后，旭辉与银盛泰成立合资公司拓展山东区域，北京旭辉已在济南获取的土地资源将交与该合资公司。
开疆拓土卓有成效，孔鹏心中仍不无遗憾。经过联合拿地补充住宅用地，拓展区域边界，孔鹏对完成2018年300亿元的业绩目标充满信心，但他仍然感受到，在2017年才选择走出北京已经有些晚了。“2016年我们冲业绩冲得过猛，如果在那一年我们能早点走出北京，结果会比现在更好。”
2017年，旭辉集团的销售额达到1040亿元，这家闽系房企2016年的合同销售额还只有530亿元，迅猛的发展速度让外界对旭辉未来的规模增长充满好奇。
孔鹏表示，旭辉已经不对规模设定具体目标，而是追求在行业内的相对位置，在保持第二梯队领先位置的同时，适时争取进入第一梯队。这是基于对近几年行业集中度迅速提升状况的研判，随着碧桂园、万科、恒大规模的进一步增长，三大巨头将占据约20%的市场占有率，前30名的房企将占据50%左右，“从2014年到2019年，预计这五年的时间将完成大房企统领天下的过程。2018年到2019年，并购重组会继续风起云涌，加速推进。由于有购房需求的人口大潮已经过去，房地产外部市场的变化意味着这个行业不可能再出现新的大型企业。”
孔鹏认为，在调控升级的背景下，2017年房地产成交量仍然创了新高，这主要依赖于三线城市的余温。一二线城市的温度到2017年下半年时已经下降，三线城市乃至四线城市的问题在于可持续性不强，所以孔鹏认为，2018年，数据会显现出降温。
随着规模的变化，城市拓展的边界逐渐清晰，旭辉想要实现进一步增长，未来需要将所布局区域的密度增大，意味着旭辉将进入三线城市乃至四线城市。但网络再密，增长终有极限，只不过对于旭辉来讲，进驻的城市尚未有这么多，未来三五年仍然有进一步增长的空间。
尽管经历了艰难的一年，相比其他职业经理人，从茶桌对面孔鹏的脸上却看不到对业绩压力的焦虑感，已过不惑之年的他看起来要比实际年龄年轻一些。处女座的孔鹏，言谈中透露着处女座分析能力强的特点，却有着处女座难有的坦率，并不讳言过去一年因政策调控带来的痛感。
孔鹏出生于山西，5岁就来到北京定居，毕业于清华大学建筑系，喜欢阅读曾国藩的作品，在并不奢华的办公室里，办公桌侧面墙上悬挂的是《曾国藩家训》的一段文字，孔鹏尤其喜欢其中“凡办大事，以识为主，以才为辅。”办公桌对面的墙上悬挂的是《易经》中的“厚德载物”，这也是清华大学校训的下半句。无论走到哪里，孔鹏都会带上这幅字。旁边有幅小型画框，是西班牙建筑师高迪设计的巴特罗公寓，这是建筑系毕业的孔鹏心目中的经典作品。
2018年，北京市场仍然是北京旭辉冲击业绩的主战场。未来，北京公司将重点进行传统业务转换后的创新业务，比如租赁、城市更新等其他持有型业务。旭辉还与清华大学联合成立了清华大学（建筑学院）——旭辉控股（集团）股份有限公司可持续住区研究中心，在2017年12月，孔鹏公开了第一个AI住宅试验品，“对于人工智能住宅产品来说，这是完成了解决细胞的问题，下一步我们要解决神经网络的问题，将来的体系会有比较大的变化。”
现在，孔鹏执掌的北京旭辉全体员工有300多人，年龄中位数仅有32岁。以劳动生产率来看，这是一支战斗力强悍的团队，如果顺利完成300亿元的业绩目标，意味着每个人创造的价值接近1个亿。
整个2017年，孔鹏都在带领北京旭辉积极拓展土地储备，在北京联合拿地、走出北京拓展外埠成为他为北京旭辉制定的发展战略。在传统开发业务之外，孔鹏也在思考未来增长空间的问题，广阔的交际圈在此时发挥作用。
孔鹏是中经联盟第11任轮值主席，是北京市青联委员，多年来更是和母校清华大学保持着密切联系。他还以清华大学可持续住区研究中心创始人、副主任的身份加入了北京支持雄安产业发展促进会。在与界面新闻记者会面的前几天，他随该组织到雄安新区参加了会议。
虽然尚未具体参与到雄安新区的建设，孔鹏认为，雄安新区将是未来30年中国增长的第三极。从城市密度、人均GDP等指标判断，深圳、浦东都已经接近饱和。雄安距离成为都市圈还有一定距离，经济增量、空间增量都有很大空间。旭辉作为大型房企，在可持续住区的研究上先人一步，将积极寻找机会参与到雄安新区的建设中去。
若2018年300亿元的业绩目标如愿完成，北京旭辉将是旭辉集团的最大的区域事业部。在大型房企中，北京所在的北方区域因为其特殊性，通常难以在各家房企的业绩比重中取得出众的战绩。孔鹏如今继续在为北京区域事业部在集团中力争更好的位置，对他来说，这将是意义非凡的一年。
