文／杨峻
今天小全全来说说青羊。
首先回顾下2017的土拍成绩单。青羊区2017年拍出土地5宗，共计374.5亩，在主城区供应中只能算个“小个头”，然而拍出的地都极具代表性。
小全全整理了青羊区2017的土拍情况，发现了三个不寻常的信号：
1、青羊区虽然全年只拍出5宗地，但是全部成交。
2、溢价率虽然没有特别夸张的，但普遍都走高。加上挂牌成交的一宗，绿城、朗基、中房拍的地平均溢价率已经达到了48%以上，中铁拍下的浣花溪板块项目溢价甚至达到了81%，也是5大主城区最高平均溢价。
3、竞自持/租赁环节火拼激烈，侧面提升“隐性”房价，实际入市房价会到达一个相当惊人的程度。
结合近5年青羊区的供地情况，我们不难得出两点结论。
1、2017青羊土地成交价格出现暴涨，将近翻了3倍；
2、此外土地供应出现少见的“僧多肉少”，实际拼抢比表面上的激烈得多。
那么，2018年的青羊土拍市场会是什么样子？
2018青羊供地面积普遍偏小 或成中小开发商“机遇”
据小全全独家获悉的消息，2018年青羊预供应土地共有12宗，合计328亩，比起往年整体供应数量有所提升，但地块普遍偏小巧，最大的地块也仅有60亩。从地块的形态和数量来看，除了少数住兼商及1块纯17亩的纯商业地块外，其余均为纯住宅项目。
结合青羊区的地价来看，房企针对这样的小体量地块，更多的会倾向于打造小而精的产品；此外，小地块降低了资金准入门槛，相对而言其实给了中小开发商机会，同样适合于大房企首进成都“试手”。
这是否意味着2018的主城区又会有新面孔？
划重点丨青羊区重点地块解读
因青羊区整体供应数量较多，小全全特意梳理出2018青羊区两大重点地块，包括1、马厂775项目合计100亩 2、龙嘴项目 3宗地块合计42亩进行分析解读。
01
马厂项目2宗地块合计100亩
马厂板块位于青羊新城外缘区域，同时位于光华大道附近，这个位置其实相当有意思。
如果以非遗为中心点，往光华大道的东西两侧看去，正好是2017年成都楼市较“火”的两大板块：即内、外光华板块。
东边的内光华板块，在2017年可谓火的一塌糊涂。纵使在“限购”的主旋律下，客户热情丝毫不减。绿地新里城排号4000余组，推出即售罄；融创观玺台推157套房源排号2000余组……
往西几公里，温江的外光华板块在2017年表现可谓抢眼，受到主城区限购政策的影响，大量客流挤压外溢，加之4号线的开通，温江光华大道房价一路窜升，成交均价由2016年的5000元/㎡猛涨至9000元/㎡，价格几乎翻了一倍。
说回马厂所在的非遗板块，有人不禁会问，同是客户挤压外溢，为何不提非遗板块？
原因其实很简单，非遗板块在近5年内土地供应断档，可以预见，区域一旦出现供应，成交量可能会出现强烈反弹。而从之前的内光华板块的市场表现情况来看，大品质改善型需求2017年并未得到彻底释放。
因此，2018中小型开发商如果在区域内利用好该地块，用心打造小而精的项目，或许是一个不错的选择。
从马厂两宗地本身来看，虽然项目当前周边区域打造不够完备，看起来比较荒凉，但不可忽视项目的潜在优势。
从环境及配套来看，项目东南侧临南草坪生态公园不远，南边佳兆业广场已经打造完毕，整体配套和生态环境优势较大；交通方面来看，项目距已通车的地铁4号线非遗站步行在500米以内，加之临近光华大道与绕城高速，交通十分便捷，整体优势较为明显。
02
龙嘴项目3宗地块合计42亩
龙嘴项目3宗地均紧靠西三环，其中1、2号地块位于西三环路以东，3号11亩住宅地块位于西侧，靠近金沙城和蓝光金悦金沙。
从配套及交通来看，此板块价值可谓优厚：自然资源方面，区域周边有金沙遗址公园、摸底河公园、黄忠公园，苏坡公园；配套方面，拥有一品天下美食街以及家乐福、西单商场等商业配套等，配套可谓齐全；交通条件方面，除了多路公交和城市主干道等，还距离地铁2号线，以及地铁4号线、7号线较近。
就板块价值而言，龙嘴所在的板块可谓区域价值高地。然而这次拿出来的3宗土地，定位却比较尴尬，除了面积普遍偏小外，靠东的侧的2号地块更是呈狭长条形状。
小全全查阅资料发现，2号17亩住宅地块其实是“回锅肉”地块，该宗地块于2014年12月曾以5300元/㎡的楼面地价挂出，但最终以流拍遗憾收尾。小全全斗胆猜测，流拍的原因可能是此类地块面积小，结合当年并不占优势的楼面价，留给产品的发挥空间其实并不多。
然而，曾经的爱理不理会不会变成今天的“高攀不起”？成都近期土地市场火热，5300元的楼面价现在看来已是性价比超高。
结合区域稀缺的土地供应看，龙嘴村几宗地块面积虽小，但地块价值不言而喻。当前主城地价水涨船高，进驻主城的机会越来越少，龙嘴板块的供应或给中小开发商提供了另一种思路。
毕竟，活下来才是最重要的。
