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温哥华房价飙升的“幕后推手”究竟是不是中国人?

2018年01月08日 11:35 A
按理说,加拿大地广人稀,独立屋最受欢迎,公寓只是小众选择,但是为什么市场却出现了独立屋价格趋于低落、公寓价格飙升的反常局面?究竟是谁推动了大温公寓价格飙升?

图片来源:海洛创意

自卑诗省2016年推出海外买家物业转让税以来,大温哥华地区(下称大温)房地产市场出现了严重分化。一方面,都会区独立屋价格趋于稳定,卑诗省物业估价署对西温地区许多独立屋的估价,甚至下降了5%-10%;另一方面,大温地区的公寓价格却大幅上涨,像列治文、北素里、中素里等地竟出现了34%-40%的涨幅。

图片来源:明报

按理说,加拿大地广人稀,独立屋最受欢迎,公寓只是小众选择,但是为什么市场却好像故意开玩笑,出现了独立屋价格趋于低落、公寓价格飙升的反常局面?究竟是谁推动了大温公寓价格飙升?

一直以来,加拿大政府及主流媒体倾向于认为,外国买家与加拿大房价飙升有密不可分的关系。2016年7月,卑诗省政府曾公布一组数据,记录了当年6月20天内的外国买家数据。根据该数据,外国买家占大温地区房产交易量的3.3%,其中中国买家占76.6%。仅就这组数据而言,中国买家确实是大温地区外国买家的主力军,但是外国买家的整体比例仅为3.3%,又很难说是他们推动了大温房价。

2016年7月卑诗省政府公布的外国房产买家统计。图片来源:卑诗省房产局

2017年12月18日,美国地产调查公司Engel & Volkers统计温哥华1月至9月房产交易数量后,公布了一组外国买家数据。该数据显示,外国买家在此期间主宰了温哥华豪宅交易市场,占总交易量的85%,在外国买家中,又以中国买家为主,其次是法国买家和德国买家。

以上两组数据各有不足之处,卑诗省的数据仅统计了20天交易量,Engel & Volkers公司的数据主要针对高端交易市场,两者涵盖面都不够。根据这两组数据,只能说中国买家在外国买家中占有较高比例,尚无法得出外国买家就是大温房价飙升推手的结论。事实上,前文已经提到,近一年来大温地区的独立屋价格是稳定甚至趋于低落的。

2017年12月19日,加拿大统计局公布了温哥华、多伦多地区非居民买家数据。该数据显示,大温地区非居民买家比例为4.8%,其中公寓中的非居民买家比例为7.9%。不少地产分析家据此认为,这组数据再次说明了外国买家或海外买家不是大温房价飙升的推手。

其实,加拿大统计局数据根本不能说明外国买家的影响,因为它统计的是“非居民买家”。统计局的准确定义是“An individual whose principal residence is outside of Canada”,翻译过来即主要居所在加拿大之外的个人。据此,一个不住在加拿大,但是在加拿大有房的外国人是非居民;一个长期住在国外,但是同样在国内有房的加拿大人,也是非居民。这个“非居民买家”概念与“外国买家”概念完全不是一回事。

加拿大统计局数据能够反映的,是非居民投资者(包括加拿大人)对大温地区房产的影响。从数据来看,4.8%的比例意味着这些身在加拿大以外的房产投资者,对大温整体房价应该影响不大。即使在公寓市场,静态地看,7.9%的非居民买家比例似乎也到不了推升公寓价格飙升的地步。但是如果分阶段来看,就会知道事情没有那么简单。

从2011年至2015年,大温地区非居民买家的比例为10.12%,温哥华市为12.39%,列治文为16.2%;从2016年至2017年,大温地区非居民买家比例上升至15.54%,温哥华市上升至19.14,列治文上升至23.69%。这意味着,在短短一年时间里,大温地区非居民买家比例就上升了5个多百分点,温哥华市和列治文非居民买家比例则上升了7个左右百分点。这种短期内增加的大量投资(非居民购买公寓肯定不是为了居住),确实应对2017年大温公寓价格飙升负有一定责任。

不过,在2016至2017年投资大温地区公寓的“非居民”中,到底有多少外国人或中国人,到底有多少加拿大公民或永久居民,仍然是一个未知数。

温哥华非居民拥有公寓比例。图片来源:Better Dwelling

过去一年中,连身在境外的“非居民”都来大温投资公寓市场,按照常理推测,长期居住在大温地区的炒房族,肯定会更加积极和主动。他们比境外人士信息更灵通,更清楚公寓投资的利润空间。这部分投资者所占的比例,没有数据可以说明,但是应该高于非居民买家比例。归根溯源,他们才应该是大温公寓价格飙升的主要推手。

居住在大温地区的炒房族是什么背景呢?这个就很难说了,可能有长期居住在大温的外国人,也可能有本地加拿大人;可能有加拿大公民,也可能有加拿大永久居民;可能有大量华裔,也可能有不少西人。这样复杂的关系,恐怕永远都说不清。

实际上,大温房价飙升到这个地步,再细化下去追究谁是幕后推手,已经没有多少意义。加拿大房地产是一个自由交易市场,本来就应该允许各色人等在法律允许范围内购买地产。政府应该关注的是,外来购房资金和各种交易行为是否合法,法律是否存在房产炒作和投机的漏洞,房产供给是否能满足本地居民的刚性需求,而不是非要找出哪些人是幕后推手。市场经济的根本解决之道,还是要靠市场和法律。

从现实来看,部分本地居民甚至非居民,都热衷于炒作公寓和楼花,说明背后存在巨大的交易需求。“婴儿潮一代”卖掉独立屋置换公寓,十几万留学生需要寻找栖息之地,新移民和年轻人先购买公寓作为过渡,都是实实在在的刚性需求。如果政府不能从房源供给入手,有效缓解老人、留学生、新移民和年轻人的刚性需求,即使找到房价飙升的幕后推手,恐怕也解决不了根本问题。

来源:界面新闻

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