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税改改革如何影响全球七大豪宅市场?

2018年01月07日 12:17 A
税收改革究竟会对七大豪宅市场——纽约、伦敦、迪拜、洛杉矶、旧金山、迈阿密、悉尼——造成什么样的影响?

2017年,美国、英国等国家相继进行的税收改革都对房地产市场造成冲击。以美国为例,特朗普政府本次进行的大规模税改——限制物业税减免额度和抵押贷款利息扣除优惠,将于明年生效。税改计划将房屋抵押贷款利息扣除上限调整至75万美元,这让顶级豪宅集中的城市——纽约、洛杉矶、旧金山的房地产购买者倍感压力。

美国之外,悉尼和伦敦等地政府旨在打击外国投资者的政策也让豪宅市场发展前景堪忧。伦敦出台印花税制度,澳大利亚出台土地税和闲置税制度,这些税收改革都让当地豪宅市场持续降温。

那么,从全球来看,税收改革究竟会对七大豪宅市场——纽约、伦敦、迪拜、洛杉矶、旧金山、迈阿密、悉尼——造成什么样的影响?

纽约

房地产评估公司Miller Samuel将豪宅定义为售价排在市场前10%的物业。该公司最新的报告显示,卖家折扣推动去年的豪宅销售增长7%,但截至第三季度末平均销售价格有所下跌。第三季度,纽约的销售价格中值下跌6%至642万美元。

过剩的豪宅供应和有限的买家群体等不利因素已经导致豪宅市场发展放缓,而特朗普的税改更是让更多买家感到疑惑,从而迟迟不敢下手。

两星期前,穆迪投资者服务公司(Moody’s Investors Service)的一项分析预测,抵扣税额减少恐将导致曼哈顿房价下跌9.5%。非盈利机构“纽约市合作组织”(Partnership for New York City)的首席执行官凯瑟琳•威尔德(Kathryn Wylde)告诉《华尔街日报》的记者,这项税改可能使纽约人每年的税收负担增加300亿美元。

然而,本次税改不会影响到外国买家,他们的购买力会增强,进而帮助纽约的房地产市场保持稳定。

房屋经纪人网站realtor.com的经济研究部主管哈维尔•维瓦斯(Javier Vivas)在一份声明中说:"明年春季的购房潮之后,高端住宅的库存将开始增加。我们预计,稳定的库存水平将为买家带来更多的选择,进而推动2019年及以后的销售增长。"鉴于当前库存的下降速度不断减小,明年初秋前,住房存量有望自2015年以来首次实现同比正增长,明年或将成为住房库存短缺问题的一个转折点。

迪拜

以英国脱欧、民粹主义浪潮为代表的一系列事件昭示着今年国际政治环境的不稳定性,这种不稳定使得全球经济发展更加充满变数。在这个背景下,美元变得更加强势,加之受到石油价格降低、利率上升的影响,迪拜近3年来的国内生产总值(GDP)增速一直在放缓。

迪拜的房产市场从2015年开始变现不佳,但是2017年变得比较稳定了。迪拜房产咨询公司REIDIN的统计数据显示,迪拜主流房地产价格在2017年第三季度下滑2%。8月份到9月份房价终于出现正增长。迪拜主要房产市场的供应量仍然有限,例如朱美棕榈岛和酋长住地(Emirates Living)的房价出现短期回升。但是同时,在市中心地点的新房价格仍呈现下降趋势。

全球知名房地产咨询公司莱坊今年公布的《阿联酋市场回顾和2018年预测》显示,由于当地经济正在适应新的石油价格,迪拜正在采取更加多样化的经济战略。阿联酋2021畅想(Vision 2021)和2020年的世博会会驱使政府在基础设施建设上进行持续投入。莱坊的专家预测,明年迪拜的国内生产总值会加速增长,全迪拜的房地产价格会出现差异,新房屋的价格持缓。

洛杉矶

与纽约今年的房价情况不同,洛杉矶地区的房价在2017年上涨了。上涨的原因有很多,例如受到科技公司相继落地的影响,威尼斯、玛维斯塔、玛丽安德尔湾楼市供应紧张,进而抬高这些地区的房价。

太平洋联合地产经济师本月在洛杉矶举行的会议上估计,2020年前该市房价将继续攀升13%,明年将出现更明显的涨幅,之后增长的势头可能会放缓。Miller Samuel 的最新市场报告指出,洛杉矶的大多数豪宅买家开始面对现实,不少定价过高的房屋被撤出市场或者平均降价8.4%。

美国税收改革使得洛杉矶豪宅市场的购买者感到压力。在新税改提出限制物业税减免额度和抵押贷款利息扣除优惠的政策,加之因为供应紧张而一路上升的房价,都让这个时间段在该地区买房变成一笔不太划算的买卖。

旧金山

旧金山的房地产市场的泡沫还在变大。根据美国标准普尔公司公布的凯斯-席勒指数显示,2017年6月旧金山都会区的房价同比上涨6.1%。虽然房价在不断上涨,但人们的买房热情依然很高。

据房天下网站公布的海外城市房价解读报告显示,2017年上半年旧金山房价持续稳定上涨,与全国平均水平的差距不断扩大,但旧金山的住房拥有率却低于全美平均水平。分析指出,房价泡沫出现的一个主要原因是由于生活在旧金山的科技人员不断增长,其对当地住房的需求不断增加,但可供出售的房屋却满足不了他们的需求,继而导致供不应求,哄抬房价的现象越来越严重。

莱坊国际全球城市豪宅指数(Knight Frank Prime Global Cities Index)显示,豪华独户住宅和共管公寓的销售创下新高,高端住宅价格同比上涨5.5%。

快速发展的科技股也会带动洛杉矶地区房地产市场的上涨。据万得报告,今年FANG股涨逾50%,表现最佳。所谓FANG股,即美股互联网四大天王脸书(Facebook)、亚马逊(Amazon)、奈飞(Netflix)和谷歌(Google)。其中,脸书、谷歌都在硅谷地区。硅谷富豪数量的增加或将使得该地区豪宅需求量上升,进而进一步推动房价上涨。

伦敦

2017对英国来说是不平凡的一年。英国脱欧冲击了伦敦的房地产市场,伦敦房价也遭遇了2005年以来第一次停滞不前,分析指出,除了受到英国脱欧的政治因素影响外,高额的印花税和更为严格的贷款条例同样削弱了买家的购房欲望。

自2016年4月1日起,英国开始上调印花税的征税体系,规定购买第二套住房或出租房的买家,需要在现有的递进式印花税基础上每级多缴付3%的税。例如,购买一套价格为50万英镑的公寓,增收前买家需要缴付1.75万英镑的印花税;但在新印花税政策实施后,买家则需要缴纳3万英镑,整整多了1.25万英镑,购房成本大大上升。

注:新政策对于房价£40,000以下的部分免征税。

莱坊的最新数据显示,截至10月底的一年内,伦敦中心区高端物业的价格回落3.6%,而外伦敦的豪宅价格同比下跌1.4%。印花税上调之后,500万英镑(折合670万美元)及以上的豪宅销售倍受打击,但目前正在迅速恢复,莱坊国际预计这一趋势将持续下去。2018年底前房价将再度上涨,尽管伦敦中心区豪华物业的价格可能仅微涨0.5%,外伦敦的高档社区也不会有太大起色。

受此影响,很多买家将注意力转向伦敦以外的地区。比如位于莎士比亚之乡南面的科茨沃尔德地区,这里绵延的乡村风情和悠久的历史文化也吸引着投资者,贝克汉姆夫妇在科茨沃尔德就拥有一套乡间豪宅。

迈阿密

迈阿密不仅是美国著名的旅游城市,还是金融、商业、媒体、娱乐、艺术和国际贸易等资源的集中地,对海内外投资者来说十分值得关注。

在过去一年中,迈阿密沿海地区的豪宅价格和销售量双双下跌,但劳德代尔堡的高端住宅市场却加速增长,原因在于当地吸引了大批来自美国东北部、加拿大和巴西的"候鸟一族"。这些人每年冬天会选择到南方过冬,迈阿密温暖的气候、阳光、沙滩和各式各样鲜美的水果海鲜对他们极具诱惑力。

在普华永道会计师事务所发布的《2018年房地产新趋势》报告中,劳德代尔堡凭借大规模的房地产投资排名第六,同时涨幅领先于排行榜上的其他城市。

新一轮税改是这个地区房价上涨的驱动力。特朗普税改法案规定,州和地方所得税及物业税最多可抵扣1万美元的联邦所得税。为了逃离纽约州、康涅狄格州和伊利诺伊州等高税收地区,买家更愿意到税收优惠的地方置业,比如免征州所得税的佛罗里达州和德克萨斯州。

这里的房地产商有了更多的生意可做。迈阿密地产经纪公司凯斯公司的CEO Mike Pappas说税改可以加快无收入税地区的移民增速,“百万富翁进入房地产市场让这里的压力更大”,他说,“我们最不想看到的是另一种阻止人们守住而不是卖掉房子的力量。”

房地产开发公司ROVR Development总裁Oscar Rodriguez称,"抢人大战"激励南佛罗里达州的开发商为业主提供更多、更好的配套设施和生活方式选择。目前,ROVR正在绿树成荫的椰子林社区(Coconut Grove)建造一栋精品公寓楼,该项目预计于2019年夏季迎来首批住户。

Rodriguez说:"豪宅买家可不想和其他400人挤在同一栋楼生活。"他补充道,从橱柜到设施区域,迈阿密的豪宅买家比以往任何时候更加注重装潢和配套。这就要求开发行业提供更为优质的产品。

悉尼

近年来悉尼的房价一直居高不下,莱坊国际全球城市豪宅指数显示,今年以来该市的房价涨幅已突破11%。为了改善局面,保护本土购房者的利益,政府出台了一系列措施。

今年5月,澳大利亚联邦政府规定,在新开发的50户以上的公寓中,外国人的保有率上限为50%。另外,今年的8月1日,悉尼所在的新南威尔士州宣布向海外买家征收的印花税将翻至8%,年度土地税从原来的0.75%上调至2%,并向每年空置时间超过一半的物业征收所谓的"空置税"。需要注意的是,此前购置300万美元及以上的豪华物业已需缴纳5%到7%的税款。

这些措施着实压制了海外投资者的投资欲望。房地产数据分析公司CoreLogic最新公布的数据显示,悉尼的房价在过去的三个月内下降了1.3%。澳大利亚财政部表示,2018年国内的房地产投资将持续下降约1.5%,这也与政府限制投资者的贷款行为有很大关系。对此,澳财政部长斯科特•莫里森(Scott Morrison)在接受采访时说道:“我们在今年年初就开始限制房地产投资者的贷款行为,并达到了冷却部分过热房地产市场的预期效果,特别是悉尼和墨尔本。”

澳大利亚知名房产中介LJ Hooker 指出,海外投资审查委员会在去年7月拟推出约为房屋价格1%的“安置费”,主要是针对悉尼最为富裕的东区市场。以去年11月成交的进口车富商Neville Crichton在Point Piper的6千万澳元房产为例,买家恐需向海外投资审查委员会支付约60万的所谓的“安置费”。但也有房产中介指出,这些所谓的新规和额外的费用并没有对海外买家产生太大的影响。事实上,一些中国买家对五百万澳元以上的房产需求反而愈发强烈。

尽管如此,悉尼今年的总销售量还是大幅提升,上半年有1.6378万座房产挂牌出售,比去年同期的1.2708万座上涨了28.9%。但汇丰控股澳大利亚的首席经济学家Paul Bloxham早前在一份研究报告中指出,房价上涨的主要原因是供不应求。

虽然悉尼的东区和北岸是高价区,但也有数据显示,悉尼内西区已成为最新的豪宅热区,其中7个城区新晋为两百万澳元俱乐部成员。悉尼内西区因为靠近CBD和便利设施,夜生活丰富,房产面积也大,吸引了很多购房者,使得内西区的房价上涨表现优于悉尼其它地区。

来源:界面新闻

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