作者：卢志坤 颜世龙
近期，中国铁路总公司（以下简称“中铁总”）辖下各地铁路局完成公司制改革并进行工商资料变更，完成改制后的地方铁路局集团新增了房地产开发等业务。中铁总旗下规模庞大的土地储备也引起了房地产开发企业的兴趣。
据《中国经营报》记者了解，12月22日，中国铁建股份有限公司（601186.SH，以下简称“中国铁建”）召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。
中国铁建内部一位从事房地产开发拓展工作的人士告诉记者，中国铁建内部各局与地方铁路局集团在房地产开发方面的合作将主要由中国铁建负责操盘，各地铁路局集团提供土地和财务投资。
新增房地产开发业务
据记者查询的工商登记信息显示，中铁总辖下18个铁路局已经全部完成了更名，各地铁路局名称由“××铁路局”变更为“中国铁路××局集团有限公司”。
以北京铁路局为例，完成工商信息变更后的名称为“中国铁路北京局集团有限公司”，公司经营范围新增了“铁路土地综合开发利用”、“房地产开发、销售商品房”等业务。
改制后的公司由过去的全民所有制向有限责任公司转变，为中铁总全资控制的子公司，公司增设董事会、经理层和监事会。
按照中铁总此前对外透露的信息显示，截至2017年8月，中铁总既有铁路土地总面积68万公顷，其中可开发利用土地3万公顷（3亿平方米），分布于18个铁路局所在的31个省、市、自治区。
以这些待开发土地规模计算，中铁总的土地储备面积已经超过了规模最大的房地产企业。但如何有效利用这些土地，也成为了各方关注的焦点。
上述中国铁建内部人士告诉记者，各地铁路局此前没有过房地产开发经验，中国铁建和各地铁路局的关系不错，此前也有过合作开发的经历，铁路局应该会优先考虑与中国铁建系统内部企业合作开发。
据他透露，在12月22日的中国铁建内部会议上，个别地方铁路局集团领导也出席了会议。但目前各方并没有具体的合作，只是中国铁建系统内部统筹，要求每个局根据总部所在的城市，积极对接相应城市的铁路局，早日完成合作开发。
据记者了解，早在2013年8月，国务院《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见（国发〔2013〕33号）》就提出，要加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用。支持铁路车站及线路用地综合开发。中铁总作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中铁总依法盘活利用。
一年之后的2014年8月，国务院颁布《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见（国办发〔2014〕37号）》提出，支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地，鼓励铁路运输企业对既有铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，促进铁路建设投资等主体对新建铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，提高铁路建设项目的资金筹集能力和收益水平。
铁路土地运作复杂
据记者了解，今年8月，中铁总曾在上海、北京举行铁路土地综合开发项目推介会，共推出20个土地综合开发项目，涉及的土地开发面积共计46525.73亩（约3098万平方米），项目类型包括商品住宅、城镇综合体、物流园区、休闲旅游园区、养老社区等，其中部分项目分布在北京、深圳、武汉等一二线城市。
据媒体此前报道，在北京和上海推介会推出的地块性质包括铁路划拨用地、村集体用地等，处于一级开发初级阶段，涉及征地拆迁、调整规划等问题，程序繁复。中铁总计划将地块以协议出让的方式进入二级市场。
一家上市民营房地产企业土地拓展人士告诉记者，他们也在关注铁路系统的土地，寻求合作开发的机会。但他也表示，这些土地由于性质较为复杂，转性涉及的流程烦琐，民营房地产商很难切入。
国务院2014年出台的文件指出，铁路运输企业依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的，可依法采取协议方式办理用地手续。经国家授权经营的土地，铁路运输企业在使用年限内可依法作价出资（入股）、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。
以今年8月中铁总在北京推介的明光村地块综合开发项目为例，该地块位于北京北站以北，二环和三环之间，总占地604.2亩，其中包括铁路用地60亩，地方用地254.7亩，明光村集体用地289.5亩。项目将转变为居住用地性质，调规变性后，未来该地块拟开发商品房、高端产业和商业为一体的综合体。
据媒体报道，该项目工作难点在于土地调整规划以及协议出让。该项目已纳入北京市2016年的棚户改造计划，目前北京铁路局已经和海淀区政府初步完成了规划调整，正在向北京市报批。
前述中国铁建内部人士对记者表示，铁路土地大多是需要运作，将铁路土地用地性质变更为住宅、商业等用途，部分还需要调整规划，中间涉及环节多，运作复杂。
他说，一个地方局，一年能运作一个项目已经算不错了，短期内这些土地很难出现大规模集中入市冲击市场的可能。
