作者：李晓丽
编辑：老谢
造城缺钱，咋办？
华夏幸福给你答案。
这两天，华夏幸福发公告说成功发行了一支规模32亿的资产证券化（ABS）产品。
对于园区来说，这可是个好消息。
这一年可以说是地产企业资产证券化热火朝天的一年。
Reits，Reits，喊了好些年，今年总算有些像样的类Reits产品发出来了。
轻资产，轻资产，也喊了好多年，大部分都停在嘴边，今年乘着资产证券化这股龙卷风，园区好像真的轻了一点呢。
咱园区圈，老司机华夏幸福总是先发车。这不，又一单32亿，它算是给大家辟了一条融资的康庄大道。
不过，早在今年3月，这位老司机就发车了。前后2支ABS加起来，华夏幸福可是一口气给固安工业园这项目募了将近40亿元呐。
40亿，去银行也不是随随便便就借到的吧。
今天，圈圈就带着大家一起扒一扒，华夏幸福ABS这趟车到底是怎么开的。
至于学完之后，你家项目能不能开车，就全看造（neng）化（nai）了。
1、华夏幸福2单ABS，一口气募资40亿
首先，销售神速。
12月20号这单32亿的ABS产品，华夏幸福只花了不到1个月时间就卖出去了。
现在环境看好，地产商尝试资产证券化发行可能不是最难的部分，最难的部分现在是销售。
圈圈从券商那里听说，不少地产企业发的资产证券化产品，其实不太好卖。
对比之下，华夏幸福这单ABS的销售速度可真是神速啊。
11月27号才拿到上交所的回复函，12月23号就全卖出去了。你没看错，全卖出去了！30亿优先全卖出去了。虽然其中2亿次级是华夏幸福自己买的。
这位老司机怎么就这么厉害呢！
要搞懂华夏幸福这支ABS咱就得直捣黄龙，先看资产包里装的是什么。
（图：专项计划说明书）
从华夏幸福的公告里可以看到，12月20日公告的这只ABS底层资产是“三浦威特园区建设发展有限公司”产生的现金流。名字这么洋气的公司其实就是华夏幸福运营固安工业园的子公司。
再早之前的公告说得更直接，底层资产就是“固安工业园区新型城镇化项目提供服务而取得的政府付费收入”。
那么，固安工业园能有哪些现金流呢？
从之前华夏幸福和固安地方签定的协议看，现金流构成成分主要有：
1) 基础设施建设、公共设施建设费，按建设项目的总投资额的10%计算。
2) 土地整理投资返还，按土地整理成本的10%计算。
3)产业发展服务费，按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售类住宅项目，毛利率95%）。
4) 规划设计、咨询等服务费，由双方按照成本费用的110%计算。
5) 物业管理、公共项目维护及公用事业服务费。
以现金流为底层资产的ABS，值不得得发，能不能买，主要看资产稳定性。小额，分散，稳定，才能保证风险最小化。从华夏幸福这笔32亿的ABS来看，基本符合这些特征。
其实，华夏幸福3月发的那单更加典型。
3月份7.06亿的ABS底层打包的是固安工业园的供热等公用事业服务费，通俗点说就是把一座小镇里的水暖费打包成底层资产了。
这些费用，可以说足够小额，足够分散，哪怕有一两户不交，赖账，也不影响整个资产包的风险。
光从资产包的内容来看，老司机开得很稳。
但发行的产品那么多，为什么华夏幸福的ABS卖这么快，我们还得从增信情况看。
拿人钱财，要讲信用的呀。那么怎么证明你是有信用的，这就得提到增信措施。
所谓增信，就是你得向投资人保证自己不会随便跑路，就算项目半路出点啥问题，你也有实力赔付。
ABS常规的增信措施就是产品分层，一般会分为优先级、次级和劣后，先赔付的承担风险低对应收益也低，晚赔付的风险高自然收益也好。
华夏幸福最新发的这支就分类2层，30亿优先，2亿次级，次级由华夏幸福系的公司自己买了。
这一方面给投资者打了一剂稳定剂，一方面也说明，你想学华夏幸福开车，你得先有2亿现金买次级打包票。
当然光有分层还不够，华夏幸福还在项目包装层面做了些功夫。
这2单ABS都是以固安工业园项目为主的，这个项目本身就自带光环。
它是华夏幸福和固安当地以PPP模式合作开发的项目，是国家力推“特色小镇+PPP+ABS”里的首发阵容。
不光是首发，这个项目还被国务院点名表扬。（嗯，被国务院、发改委、财政部都点名了，哈哈）
“国务院对固安PPP模式给予表扬；固安入选国家发改委PPP案例库；入选财政部第三批PPP示范项目。”华夏幸福最新这单产品的说明里这么写。
PR层面，也是够够的了。
另外，就是专业机构的评级。2单评级都是3A，可以说全是顶配。
大概搞清楚华夏幸福怎么启动后，圈圈就该聊聊这事跟大家有什么关系了。
2、发行ABS就像拧开现金水龙头
地产（园区）企业没有不缺钱的。
成功发行ABS对于华夏幸福来说，就像拧开一个不断出钱的水龙头。
只要底层资产持续运营，现金流稳定，华夏幸福可以通过ABS渊源不断的把未来的现金流借到今天来用。
业界常说华夏幸福擅长“滚雪球”，固安项目的这种“PPP+ABS”的模式，一旦标准化之后，华夏幸福陆续签约的其他十几个PPP项目就都可以照猫画虎。
用未来的现金流撬动今天的项目开发，还有比这更美妙的事情吗？
同理，对于其他园区企业来说也一样，一旦这个现金水龙头你也可以拧得动，华夏幸福老司机的车技你也学得会。
对于一些被当下困境缠身的园区企业来说，可能还顾不上抬头看未来。但资产证券化这件事，如果你在今天还不开始启动，不思考，不未雨绸缪，怕是三五年后这话题烂大街的时候，你的企业不一定还在不在。
不用看别的，就看看住宅领域，没钱敢扩张吗？现在留下来的，哪个不是财技高超的。
再有就是，造城，花钱，随随便便一个小镇都是按百亿为单位去投入的，钱都进去了，后面的日子勒紧腰带也不好过啊。
3、风口都看到了，你能不能跟得上？
是啊，大家都看得明白，而且行动的人不在少数，所以再不抓紧，timing可能就过了。
不过，圈圈知道大部分人是看清楚了风口，但心有余力不足。底层资产不优质，不合格，想跟也跟不上啊。
这个时候，那些曾耐着性子，熬了很多年做运营的园区商就占上风了。
除了华夏幸福，北科建和苏宁也成功发行ABS了。
北科建集团在2016年10月27日就挂牌了一支22亿的，名叫“北科建·创新信托受益权资产支持专项计划”。这支ABS更像是类Reits，它的底层资产是：北科建在嘉兴、无锡、青岛、长春四家科技地产园区物业的未来租金收入。发行期限15年，中诚信证评给予了的AA+评级。
苏宁云商也发的比较早，去年发的一支规模18.47亿的ABS里,底层资产就是，苏宁在青岛、南昌、广州、无锡、包头、成都的物流基地租金。
虽然咱们身在园区，但看资产证券化这事，目光不该只限制在园区。其实行业里发行过Reits或者ABS这类证券化产品的企业不在少数，其中，底层资产包括长租公寓、购物中心、社区……这些其实都是很多年前就喊转型“城市运营商”的园区企业所会涉及到的项目。
这是一部分最近发行的跟地产相关的资产证券化产品：
（关注微信公众号:parkren,回复关键词ABS，提取《66个不动产类Reits项目》全部详情）
扭开现金流这支水龙头，看起来非常诱惑。那么，现在还没开始做的园区，怎么做才能不掉队呢？
4、拿到入场券得先有一头“现金牛”
现金流、现金流、现金流。
扭开水龙头，你首先得养只“现金牛”。
没有优质底层谈资产证券化，就是无源之水，不可能长久。
如果说现在园区还没彻底进入自持时代，那么未来三五年也会进入的，园区开发商本来就该为新格局的进场门票提前筹划。
自持时代，重运营，优质运营才能产生足够的现金流。有了优质的现金流，才会有未来现金流的预期，才能提前透支未来的现金流。
物业，服务，运维，该省钱的省钱，该改造的改造，该学习的学习。
跟华夏幸福老司机学开车，不是简单说说而已，是需要未雨绸缪的，需要有积淀有准备的。
资产证券化，与其说是一个新的融资渠道，不如它是张船票，它在倒逼园区转型。
没有运营能力，就没有稳定现金流，就发行不了资产证券化产品。只有园区开发商从重销售的泥潭里，一步步拔腿出来，向精细化运营转型，才能拿到发行ABS的资格。
而成功发行ABS，也就是说你具备了园区运营的功底，也就是说，你拿到了一张自持时代的进场门票。至于进去之后，再怎么分配座次，那都是后话。
华夏幸福这位老司机确实车技高超，但是等圈圈也有钱了，变土豪，飙车谁还不会呢？
