文/王恒嘉
昨天，大家都在分析20日刚刚结束的中央经济工作会议关于房地产、金融等的表述。明源君认为，这次会议传达出的信息，进一步明确了很多大佬之前的判断：
地产周期已经从3年变成10年。
而就在前天，很多小伙伴还在关心房地产税的出台，明源君觉得没有必要：一是因为出台还有几年时间；二是因为这个政策并非一个决定性的因素。
为什么？明源君后面会说。
明源君认为，决定整个地产行业生态，和地产人应该做什么的，还是周期。
下面明源君重点说4个问题：
为什么说地产行业周期变成10年了？有没有继续3年轮回的可能？
行业周期变成10年以后，最本质的变化是什么？
10年周期下，必须把“好房子”当成房企战略来做，因为项目质量将是一切的基础。
长周期下，你如果为追求短期利润而玩心机偷工减料，最终都只能自食其果。
过去被少数房企当作拿地幌子的科技、医疗、教育、物流等产业，必须要真的干，还要干得好。否则，你拿什么当幌子，什么就会让你后悔。
下面明源君详细来说。
01
经济的稳定让10年长周期来临
明源君首先来说下，至少还要好几年才会出台的房地产税，会如何影响楼市：
假设一个城市房子过剩、房价稳定，会有很多租不出去的空置房屋。
那么一旦房地产税出台，空置房屋的业主持有一年就要白交一年的税，于是就会被迫出售房屋，市面上销售的房屋就会增加，房价就会下降。
在房子供给不足的城市，所有的房子都有人住，都能租出去。
那么，一旦房地产税出台，房东们就会将增加的持有成本加到房租里，房客也只有接受，最终房租上涨，房价却不能降下来。如果这个城市房价还在上升，那么每年上升的部分可以抵消持有成本，业主更不会出售房子。
所以，房地产税降房价，是在房子供给过剩、房价稳定的前提下，才可能发生的。你所在城市房子是否过剩、房价是否稳定，你可以自己判断。
与房地产税类似，所有的政策都是要和市场配合才能起作用的，而市场现状，又会影响政策本身。之前，有少数大咖提出中国经济已经平稳，可能越来越好，所以房价还要大涨，明源君听了不禁哑然失笑。
要知道，中国的楼市，基本就是一个政策市。而中国的房地产政策，很多时候是和经济相反互补的。
经济特别不好的时候，恰恰需要楼市来拉升经济，这时候挺楼市的政策可能就会出台。
而经济平稳的时候，不需要楼市来拉升，没有刺激政策出台，楼市反而会平稳。
现在中国的经济，已经到了“L”型的那一横上。
一个国家的宏观经济，主要看四大指标：1、经济增长；2、就业；3、物价；4、国际收支。
中国经济2017年一季度增长6.9%、二季度6.9%、三季度6.8%。中国到9 月底，实现了全年新增就业目标的99.7%。中国到了11 月份，物价整个CPI 只有1.5%。人民币则在升值……
在这种情况下，在很长一段时间内，经济“L”型的这一横都将维持。当然，经济平稳的前提下，周期到底如何，还要看中央的政策。而这一次，中央的决心很大，定力很足……
02
中央的决心让10年长周期来临
中央已经反复强调“房住不炒”，十九大报告也明确提出了。
12月8日召开的中央政治局会议分析研究2018年经济工作，明确提出：加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。
财政部部长肖捷日前在人民日报撰文，提出“推进房地产税立法和实施”。房地产税的实际作用如明源君上面所说，但这个可以看作一种表态。
20日结束的中央经济工作会议关于房地产的表述为：
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”
明源君认为这个表述至少传递出三方面的信息：
在长效机制出台之前，调控都会持续。
调控会继续差别化。过去那种全国一起收一起放带来的短周期，真的一去不复返了。
持有资产搞租赁，是趋势。是任何一个有野心的房企必须做的事情。
中央经济工作会议会议关于金融的表述为：
打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。”
明源君认为：
“形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”意味着金融机构要继续严格控制杠杆率。
新华社发布的新闻通稿显示，会议提出要继续抓好“三去一降一补”，“去杠杆”包含在其中。
要知道，过往的3年短周期，许多时候就是因为金融的大开大合，现在，这个条件不存在了。
过去房地产市场的3年周期，基本是政策周期，现在既然政策平稳了，经济也平稳了，政策周期也就不存在了。
但是，因为中国的城市化还远远没有完成，不管由谁来做，怎么做，城市建设都是要继续的，日本、韩国，乃至欧美发达国家，城市化率都是在达到70%左右以后，才明显放缓。我国2015年城市化率为56.1%、2016年城市化率则达到57.35%，增长1.25%。
按照每年增长1.3%来计算，我国城市化率要到70%左右，正好还要经过10年。
在这个10年的长周期里，房地产总的盘子仍将增长，但速度将放缓，没有大起大落。
对于房企来说，当然还可以通过收并购扩大自己的规模，这个明源君之前也反复写过了。但收并购只是一个中间步骤，版图扩大后要怎么干，则有另外的逻辑……
03
降杠杆、好房子将是一切的基础
怎么做好一家房企，这个话题太大，千头万绪。明源君今天重点说说，10年周期和3年周期最大的2个区别是什么？
第一大区别：不能赚周期的钱了，必须降杠杆，每个项目都要算细账
之前，房企敢于加很高的杠杆，敢于拿地王，敢于借年利息15的钱，背后的逻辑都在于赚周期的钱。
当时看着杠杆率接近200%很危险，当时看着每平方1万的房价不赚钱。2年之后，大周期来了，房价涨到每平方2万，之前看似亏本的项目就赚钱了，之前2年亏掉的财务成本也就被覆盖了。
明源君不得不说，2016年之前押宝在周期上的房企都赌对了。而之前小心谨慎的房企，比如港资房企，虽然每个项目的净利润都是内地房企的4倍左右，规模却没有增长，在排行榜上越排越后。
但是，在10年长周期里，没有暴涨逻辑的情况下，在整个大环境都在降杠杆的情况下，不能再赚周期的钱了。
在限价城市，你买地的时候，以后卖房的价格就被锁死了，不管你等多久都只能卖那么多钱，等得越久亏得越多。
在非限价城市，如果你财务成本是10，而房价每年只上涨5%，你也是亏死的。
所以，10年长周期下，我们应该向之前谨慎的港资房企学习，在拿地的时候一块地一块地的计算，至少要算到项目利润超过10%乃至15%的时候，才拿，不要再寄希望于未来的上涨。
地拿贵了，将没有人能救你，可能只有被收购才行。
第二大区别：必须做好房子，这是战胜竞品的先决条件，更是“赚长期的钱”的基础
首先，因为调控越来越严，投资客减少，自住客成为主流客群，未来的房子一定是以质量和细节的竞争，而不能完全靠定位取胜。
其次，很多开发商提出“要赚70年的钱”，却舍不得在产品上投入。他们似乎根本没有想明白：
业主和开发商最大的联系就是房子的那次买卖，如果房子本身都有问题，业主对你的信任感丧失之后，一切都将无从谈起。
大家都很羡慕神盘阿那亚，它同时实现了产品溢价2倍、服务赚钱、老带新超过90%三大奇迹。据说这些都是通过社群实现的。
于是有的开发商也来学，结果却把自己带到了坑里……某些开发商的业主社群里，最核心的主题成了吐槽，业主们都在抱怨房子居住过程中发现的种种质量问题，开发商最开始疲于奔命去解决，最后发现问题太多根本解决不了，于是只好不再在社群发言。社群成了业主和开发商矛盾爆发的群，最终不能产生任何好的效果。
之前很多开发商做产品，最终的目的就是销售，把示范区和样板房做的很梦幻，成为营销道具，房子却不怎么样。在这些开发商心里，似乎所有的东西在房子卖出去那一刻就截止了，以后房子再出现问题，能推就推，不能推就由物业应付。
如果社群的基础是这样的房子，社群最终就只能沦为吐槽群。
阿那亚创始人马寅告诉明源君，如果想做服务、赚长期的钱，就必须舍得在产品上投入，看得到的地方要投入，看不到的地方也要投入。否则你前期省的钱，后期都要花更多钱才能弥补。
所以，阿那亚的产品，每一期都在进步，投入越来越多。而业主在社群里的投诉，只要有理，都要解决，一个个解决，问题越来越少，社群也就越来越和谐……
和卖房子只是服务赚钱的开始一样，在10年长周期下，产业也必须成为实际赚钱的手段，而不能是噱头……
04
真的要做产业，而不是把产业当幌子
某巨头在广东某地拿了一个小镇，等到和政府沟通规划的时候，才发现不真的做一个产业小镇不行了，于是临时找了有产业运营能力的合作伙伴来接手。为什么地方政府的想法变了？有2个原因：
从收入角度来说：商住产一体化的特色小镇，让地方政府收入可持续
以前的“睡城”小镇，当地政府只在卖地的时候有一笔收入，后续不但没有税收，还要不断支出管理成本。特色小镇有产业有商业，后续会一直贡献税收。
从政绩角度来说：中央的要求已经变了，下面必须跟着变
中央报告指出，现阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。也就是说，数量并不是不够，而是质量不够好、不够平衡。
这也就是说，未来再一味强调数量，是没有意义的，有质量的增长才是政绩。在这种情况下，必须要真正做产业才行。
泰禾集团董事长黄其森，在之前民生银行组织的峰会上说了这么一段话：
我们现在讲的跨界投资，特别是医疗、教育，需要信仰。中国的企业做跨界投资的时候，为什么不成功？还是急功近利，想赚快钱，跟你一见面就讲资本运作多少倍的轻资产。我后来告诉我们的团队，我说医疗我们准备十年八年才赚钱、才盈利，因为这是造福社会、造福人类的，慢一点没关系，我说我们多做好事，我相信就一定会有好的回报……我想我们也取得了很好的效果，今年在北京，前3 名的楼盘几乎都是我们的，为什么会这样？也就是大家对健康、对美好生活、对居住以外的需求，应该来说是越来越强烈了。医疗、教育、文化精神生活，已经成为房地产不可或缺的组成部分。”
中城新产业董事长刘爱明在之前明源地产研究院主办的总裁峰会上，发表了更系统的观点：
“在产业地产这一块可以总结为三大主张：
第一个是先产业、后地产。
你如果做商业地产就是先商业后地产，做旅游地产就是先旅游后地产，反正要把前面两个字做在前面。否则你就是“忽悠”政府更是“忽悠”自己。
第二个强持有、弱销售。
做产业地产，就是政府同意你卖也没有那么多人买，因为客户没有那么有钱。所以说索性不用这个思维，也许持有更赚钱。举个例子，我在深圳有一块地，按照法定一半是住宅，我提出不要住宅全变成产业，愿意去持有。因为在深圳、上海、北京这种城市，卖房人赚钱不如买房的多，不要卖房要买资产，资产重在运营。
第三个是轻招商、重生态。
传统招商解决不了问题。即使是5万平米的商场，也在于多业态组合后，变成最大程度满足客户消费的场所，生态做好了商场就开好了。招商不是简单地把空间填满，而是营造一个生态，让大家的生意更好做，要从客户角度来思考这个问题。”
