文/黎珏伶
12月14日晚，界面楼市私享会特邀请重量级嘉宾——深圳淘房志创始人、著名房产投资专家顾洪波对2018年深圳楼市走向进行干货分享。“我个人认为2018年的深圳楼市相对来说还是比较乐观的。”私享会刚开始，顾洪波随即旗帜鲜明提出观点。
2018年房地产调控政策或适度放松
顾洪波首先对全国房地产市场作出分析，他认为2018年两会开完之后，中国房地产的调控政策可能会出现适度放松。“这种放松表现在两个方面，一方面2017年首套房贷利率迅速上涨的情况会得到修正；另一方面针对深圳等一线城市的限价政策可能也会出现适度放松。”
他分析，从宏观角度看，这一轮的整个经济周期还没有结束，未来还有一波非常巨量的上涨在路上。另外，虽然2016-2017年中国城市出现了一波板块轮动，二三线城市开始出现巨幅上涨，但是到2017年下半年，三四线城市的上涨已经到了尾声。因此这一波在二三线城市赚的钱最终还是会回归到京沪深等一线城市。其中一个重要的原因在于，虽然十八大提出了房地产的长效机制，但是整个长效机制还是没有办法解决中国一线城市住宅供应极度紧缺的状况。
在顾洪波看来，长效机制分为两部分内容，一是要推出房产税，“我个人认为，房地产税10年前就开始提出，但一直到现在依然没有落地，应该说是存在非常大的障碍，尤其是在美国特朗普政府提出了一个非常重大的减税政策的情况下，中国征收房产税可能面临的困难会更大。”
二是租售同权。顾洪波认为中央政府已经非常清醒地认识到，想让所有中国人都能在一线、二线城市买房基本上是不可能的，所以要推出租售同权，从鼓励买房到鼓励租房。
以深圳为例，深圳的住宅供应连年以较大幅度递减，如今推出租售同权，可能会导致深圳未来的住宅供应会更加稀缺。这是因为深圳未来住宅用地的供应会非常紧缺。前几年深圳已经出现了写字楼商办用地挤压住宅用地的情况，但是接下来可能会出现更多的纯租赁用地会挤压商品房土地出让的现象。截止到目前为止，深圳2017年没有出让过一块纯住宅用地，并且可能这种现象到2018年还不会缓解。深圳市政府也已经明确表示，除了龙华会出让纯租赁用地之外，宝安、南山、前海、光明未来都会出让纯租赁用地。这必然就会挤压商品房用地出让，从而导致深圳商品房用地的出让会更加紧缺，所以未来深圳的住宅供应可能基本上就只能靠城市更新了。
然而，另一方面，深圳的城市更新周期却非常长，很多项目不止需要花费五六年甚至可能需要花费十来年的时间。因此，顾洪波判断，未来深圳所有核心区的，包括近郊区的纯住宅楼盘很可能都会出现豪宅化的趋势。
深圳楼市相对乐观
具体到深圳这座城市，顾洪波认为，深圳未来很可能是中国最有前景的一个城市。一方面他认为深圳现在是中国唯一一个已经完成了由传统产业向高科技产业、移动互联网新兴产业转型的最核心的城市，深圳的腾讯、华为、华大基因等龙头企业都是象征中国未来发展的重要方向。
另一方面从人口流入角度来判断，根据顾洪波掌握的最新数据，深圳2017年的常住人口已经达到了2260万人，而与此同时，北京上海已经开始关上了“大门”，所以深圳现在已经成为了一线城市中唯一依然对外来人口敞开怀抱的城市。并且，从今年上半年开始，北方尤其是北京的购房者进入深圳的速度非常快，到了下半年，又有一大批江浙地区（包括上海）的投资客大举进入深圳。因此，顾洪波对2018年的深圳楼市整体上保持相对乐观的态度。
值得注意的是，顾洪波还提到，2017年深圳楼市的一个非常重要趋势是豪宅补涨，不过2018年市场的重心可能又会恢复到地铁+刚需房+学位房。换言之，刚需的地铁口的学位房可能会出现领涨的趋势。
