文／钟凯
坐标厦门，趁着南方区域年度媒体交流会举办，万科在夜里宴请来自约11座城市的媒体。楼盘项目现场营造颇费心思，从农耕造型的接待员到李健的《风吹麦浪》，万科尝试动用众多视听觉元素凸显它的“耕耘季”主题。
“耕耘”与4个月前新主席郁亮发表的“农民理论”遥相呼应，他用淳朴的语气告诉外界，企业管理者应有“当好农民种好地”的觉悟，不问天气如何，就是把地种好。
但郁亮的理论似乎更多体现在企业战略层面，他对生活品质的追求可不会像农民般粗糙，尤其是在穿着上。一个月前，眼尖的媒体发现，郁亮的袖口缝着精美而不易察觉的黑色花纹。
在厦门，郁亮照例在白衬衣的衣领内侧，绣上了不易察觉的鲜艳花纹。但大家惊奇地看到，那天晚上他换上了深色的毛衣，上面繁花正茂。
One
万科在骄傲地展示着自己的卷子。
继在宁波制造“双十一每两个电商包裹便有一个来自万科物流地产平台”话题后，万科在厦门展示了另外几个转型领域：长租公寓、产业办公、社区商业、教育及智慧停车。
对于外界而言，开发销售仍是万科最受关注的领域。2016年该公司主营业务收入2384亿元中，约98.2%来自房地产，包括物业服务、其它服务在内贡献甚微。
但在夜宴现场，万科有意弱化了主营业务的话题。被问及今年深圳区域销售额时，万科某高层对观点地产新媒体表示：“大致和去年差不多，比去年好点。”
更多的关注点被转移到万科在厦门的新业务探索层面，厦门万科6年前接到转型指令，此后成为万科第一个打造出长租公寓的城市公司。以此为起点，万科步入从1到N的复制阶段，至2017年底预计公寓数量达25万间；其中厦门公司拥有逾2万间，已开业将近5000间。
另有统计显示，厦门万科已拥有6座产业办公楼、7个社区营地，以及全日制幼儿园、户外营地、智慧停车系统等。
万科某高层入场与众人聊天，不经意地说了一句话：“万科最大的变化，就是在变化。”
Two
风口业务，是过去两年房地产企业最热衷的投资方向，商业地产O2O、物业管理、教育、科技、物流到租赁住房莫不如是。从行业角度看，这一定程度上说明，传统地产已面临增长瓶颈，更细分化的服务发展空间巨大。
从盈利角度看，又是另一个范畴。万科相关人员在交流中，谈到了这个话题。
位于湖里高新技术园的“泊寓高新园”被厦门万科视为最成功的长租公寓之一，项目仅配套约188套公寓，出租率高居不下，工作人员甚至形容它“放租不久就被预订”。
观点地产新媒体咨询上述项目回本周期及回报率等问题时，工作人员脸上挂着笑容，未予以回答。他转而表示，“谈回报率的都是为了圈钱”。
距离泊寓高新园不远的写字楼云玺项目旁边，万科打造了一所全日制幼儿园。负责讲解的工作人员在宣传服务品质时也向众人强调，万科做教育“不是为了挣钱”。
Three
不仅不挣钱，有些业务还意味着继续烧钱。
在舞台上，万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全严肃地指出，万科所承接的物业项目满意度不到50%，并预计未来三年“可能并不是赚钱的三年，而是花钱的三年”。
朱保全进而讲了一番大实话，或许能让外界窥视到万科对新业务的逻辑所在——
“传统的物业是一个先收费、再干活，今天可能是先干活、后收费，因为没有人愿意给钱先改造，而是需要前期的付出通过改善客户的口碑和认知，这样才可以解决未来的良性循环。”
Four
郁亮曾对万科的“万亿市值”做过展望，在未来住宅只占50%，另外50%都来自新业务，并将这种战略调整称为“城市配套服务商”。今年他有新的说法——“美好生活场景师”。
“美好”是近两个月房企最频繁提及的词汇之一，似乎它们的任何业务都可以满足“人民对美好生活的向往”。
郁亮在厦门幽默地表示，其实万科对十九大报告的学习“还是不错的”。他进而举例，公司曾仔细研究为何宏观政策强调“租购并举”，而非“租售并举”。
另一个案例可以证明，万科内部贯彻学习了会议精神，并达成共识。
在宴席结束第二天，万科高级副总裁谭华杰参加活动时纠正主持人“租售并举”的说法。他表示“租购并举才是对的”，强调“租”必须放在“购”前面，并据此得出结论“租赁是最主要的住房供应方式”。
“城市配套商，就需要来做各种各样美好的场景来配合。”解释“场景师”意思后，郁亮在舞台上说了那番或许最想说的话——
“万科作为发展商的时代已经过去了，我们是为城市发展做贡献，做配套服务的角色，这更符合我们对未来行业的定位。”
Five
郁亮还有一些新的、甚至大胆的尝试，这并非指与建设银行签署房租租赁战略合作协议，因为按照万科此前的回应，建行将给万科业务更多的资金支持，比如25年期低息贷款，意味着资金风险并不高。
更早前的9月底，深圳万科与福田南园街道玉田社区部分业主就物业托管签约，据此万科旗下“万村发展有限公司”将以城中村切入租赁市场。
“你们住过城中村吗？我住过。”郁亮坐下来，面对包括观点地产新媒体在内的与会者，主动打开了话匣子。
接下来，52岁的万科新任主席分享了早年的深圳城中村经历：在湖贝、黄贝岭等地租过房，难忘的是在一楼居住经历，夜里曾有人从窗外扔垃圾进来，还有人伸手进来扯窗帘，“所以说，（出租房）一定要有防盗网”。
和他同样有过相似居住经历的人并不少，据市场机构统计，深圳有1600万人在租房，1100万人住在城中村；其中740万套租赁住房，城中村占比60.8%。因此，租客租金负担较低，52%的租客月租不到2000元。
“城中村一定是有很多机会的。”郁亮迅速切回到主人身份，不再透露万科所签约的城中村改造规模。
他只是简短地表示，城中村尚未被大量开发，存在消防隐患、商业配套等问题，万科计划在不拆除建筑的前提下进行改造。
万科另一位高层则透露，“万村发展”对城中村改造后涉及的业态包括产业、商业、公寓等，相当于浓缩目前的配套服务，将以统一出租的方式进行经营。至于是否推高房租的问题，上述人士表示，租金也会随着服务有所提高。
