被称为“中华第一商业街”的南京西路上，迎来了2017年上海最受关注的商业项目的开业。
这是香港兴业国际（以下简称“香港兴业”）和太古地产共同打造的地标式项目——兴业太古汇。
从2002年香港兴业斥资13.06亿港元拿地至2017年10月正式开业，兴业太古汇的落成共计花费将近180亿， 并邀请太古地产以50:50对半出资的形式共同开发， 耗时15年，也是太古地产在内地市场建造最久的项目。
香港兴业国际执行董事、兴业太古汇项目公司首席执行官邓满华从这个项目拿地阶段开始，一路见证了“兴业太古汇”的发展历程。
2017观点商业年会现场，邓满华对观点地产新媒体表示，这个项目最开始是有住宅部分的，但为了充分释放土地价值，香港兴业集团将原三分之二住宅用途的设计，重新规划为纯商业用途。这才为今日兴业太古汇项目的出现奠定了基础。
“我们不怕竞争”
将土地性质全部调整为纯商业用地，后面的道路也并不轻松。最大原因在于项目所属位置在上海知名的南京西路，这里地段优越，但同时商业竞争也异常激烈。
这条横跨上海黄浦、静安两区，东起西藏中路，西迄延安西路，全长不足4公里的街道上，既有坐拥顶级奢侈品牌的恒隆广场、中信泰富、梅陇镇组成的“金三角”，又有汇集了會德丰广场、越洋广场、嘉里二期等五家商业的“金五星”。
有统计显示，南京西路商圈汇集了知名品牌超1200个，国际品牌750家，仅2016年，这里年销售业绩在10亿以上的大型商场就有4家，整个商圈大中型商业项目的年销售业绩超过110亿元。
因此，如何在有着良好商业氛围以及残酷商业竞争的环境中突围，或许是兴业太古汇的最大难题。
对此，邓满华显得颇具信心，他对观点地产新媒体表示：“在任何时候都有竞争，所以我们不怕竞争。”
这种自信来自两个方面。邓满华称，首先硬件可以说是“人无我有、人有我优”。比如位置是无可代替的， 还有从布局方面，项目里面有十多个可以举办活动的空间。
然后就是后天因素，兴业太古汇的定位颇具上海特色，叫做“爱混敢嗲”，这也是顺应了年轻人的要求。
“项目南边还有一座优秀历史保护建筑，我们经过整体平移和保护性修缮后，已经命名为查公馆，还有三家精品酒店及酒店式公寓，这些加起来都很有氛围。”
从试营业至今的这一段时间来看，邓满华对经营情况一再表示满意，并称之为“效果远超预期”。
用一串数字来证明：购物中心的入住率已经超过了93%，在办公楼里面的入住率也超过了80%，所以这个项目初步取得了成功。
“我们有足够经验”
对于不少地产界人士来说，太古地产早已是业内皆知，而香港兴业这家公司则相对低调一些。但香港兴业从事房地产开发的历史一点都不比太古地产短，目前香港开发最久、规模最大的项目愉景湾就是香港兴业一手主导开发的。
位于大屿山东北部的愉景湾有多大？官方数字为650公顷，占地约为香港岛面积的8%，为香港最大的住宅项目。从上个世纪70年代至今，已开发了18期，愉景湾里配有幼儿园、学校、商业、酒店、医院、高尔夫球场、码头等设施，居住人口约1万9千人，来自全球各地近50个国家。
因此，对于运作有各种业态和一定复杂性的项目，香港兴业已有足够的经验。
邓满华也强调， 香港兴业国际在香港有很多的商业项目，在愉景湾有自己的商场，在荃湾有幢物业，以前是工业大楼，就是中国染厂，现在经过活化改造后变成既有办公楼也有8层商业的物业。另外在天津跟新加坡也都有类似的商业项目，“所以我们对商业地产这一块也不比太古少”。
和太古地产颇为相似的是，香港兴业在内地的发展也比较稳健。
虽然进入内地多年，但据香港兴业官网显示，在内地已布局4个城市共计6个项目，分别是位于上海的兴业太古汇和中山学林苑，位于浙江嘉兴的兴业御缇湾和璟颐湾，位于杭州未来科技城板块的耦园和天津的津汇广场。
可以看出，兴业在国内的发展重点集中在了长三角区域。对此，邓满华直言，世界发展看中国，中国发展看上海，所以在中国内地的布局以上海为重点也是很正常的事情。
“另外，有很多香港的开发商以前跟上海也有千丝万缕的关系，所以第一站进入上海一点都不奇怪。”邓满华表示，兴业也正在国内其他城市进行考察，如果有合适的项目，也会积极获取。
“公司的业态分布大概是1/3在香港，1/3在亚洲其他国家，另外1/3在国内。但如果国内有特别好的项目，我们也不排除短期在国内增加投资。”
以下为观点地产新媒体对香港兴业国际执行董事、兴业太古汇项目公司首席执行官邓满华先生的专访实录：
观点地产新媒体： 南京路是上海传统商圈，同时就意味着竞争很大，有恒隆广场、梅陇镇广场等，兴业太古汇在竞争压力这么大的商圈，怎么打造自己的竞争力？
邓满华：我前一阵也说过，在任何时候都有竞争，所以我们不怕竞争。
光嘴巴说不怕那是空讲，所以要从两个方面去考虑。首先是从硬件考虑，我们这个项目有很多特殊的地方，从硬件上是人无我有、人有我优。比如位置是无可代替的，它在南京西路延安高架和南北高架的边上，两条高架的交叉点，这是整个上海市最繁华的地方，跟周边三条地铁线接驳。
地块的面积是6.3万平米，这个地形是很好的，有400多米长，宽度是50米。再加上有一个S形的弧线，从头到尾走一圈就是1公里，整个南京路步行街就是1公里。从布局方面，项目里面有十多个可举办活动的室内外空间。我们充分利用地形设计一轴三线，一条轴线把南广场、北广场、中间的购物中心和写字楼联系起来。
另外就是后天的因素，这个项目的定位是针对现在最能消费的消费群——都市白领，所以定位就叫“爱混敢嗲”，顺应年轻人的要求。我们举办很多活动都是顺应这个，所以我们很有信心。
在项目南边有一做优秀历史保护建筑，把它平移以后我们命名为查公馆，就是为了纪念香港兴业的创始人査济民先生。南边还有精品酒店，很有气氛。
所以面对竞争我们不会轻视它，但我们也不怕。
观点地产新媒体：从试营业到现在差不多半年时间，您觉得这半年有达到预期效果吗？
邓满华：我觉得是超过了预期，主要是购物中心的入驻率已经超过了93%，在办公楼里面的入驻率也超过了80%，所以我们觉得这个项目初步取得了成功。
观点地产新媒体：兴业太古汇项目是和太古合作的，但这块地是兴业之前一直持有的，所以是你们主动找到太古合作开发吗？
邓满华：2002年的时候，香港兴业国际董事会副主席兼董事总经理查懋成先生跟静安区政府谈下来这个项目。谈下来以后，很多同行和朋友都很有兴趣，因为这块地是兵家必争之地。项目的地理位置在静安区的东边，也紧靠着黄浦区，所以这一块地是很难得的。
我们拿到地以后，包括太古在内，有很多同行都跟查先生谈，是不是可以合作。2002年的时候我们还没有考虑，到2006年的时候，因为项目最初有一部分是住宅，但这块地建好住宅又卖出去就可惜了，虽然可以快速回笼资金，获取一次性的现金流，但是土地的长远价值就被浪费了，后来我们就把整个地块变成了商业地块。
在很多有兴趣的同行当中，当时太古的老总跟我们老板是很好的朋友，我们也跟董事局谈过，在几家公司当中，我们觉得跟太古之间有共同的理念，就是都看得比较长远。另外，他们跟我们强强结合，有可以互补的长处，太古在香港做商业也比较有名，我们有能解决复杂项目的能力，还有就是大家都不着眼于短期的利益。
我们把太古引进来之后合作了十年多，大家都很愉快，因为理念一致。
最重要的是财务实力，这个项目总投资将近180亿，我们各投资了将近90亿，那是很大的一笔资金。
所以综合考虑之后，从2006年10月份左右我们就成为项目的合作伙伴，然后一直发展下来。
观点地产新媒体：太古在国内的商业经验是否更多一点，所以会不会让太古的意见给予更多一些？
邓满华：我们在香港也有很多的商业项目，在天津跟新加坡也有类似的商场，在愉景湾有自己的商场。还在荃湾有幢物业，以前是工业大楼，就是中国染厂，现在我们把它活化改造，变成既有办公楼也有8层商业的物业，所以我们对商业这一块的经验也不少。
我们也希望合作伙伴是强者，可以做到强强结合。如果两家公司的理念、文化有点不一样，或者大家的习惯不一样，那肯定有。但正面看是可以互补的，否则干活永远是这样一个模式，穿衣服都是穿同样的颜色。
现在我们的合作很不错，大家说混血儿都是特漂亮的。
观点地产新媒体： 兴业在国内的项目除了天津之外，另外就是在浙江杭州和嘉兴，看起来都集中在长三角，是有意做这样的布局吗？
邓满华：我们在嘉兴有两个住宅项目，一个已经卖完了，还有一个项目差不多要开卖了，然后在杭州的余杭也有一个项目，现在已经开卖了，卖得也很好。
我们的业态分布大概是1/3在香港，1/3在亚洲其他国家，比如菲律宾、泰国、日本，另外1/3在国内。
在国内的策略是立足上海、辐射长三角，面向大中华。我们一步一步来，也不太急。
不同的开发商策略取向不一样，有些投资很多会一下子转不过来。我们的资金完全没有问题，会按照财务安排很有节奏的去做。
观点地产新媒体：香港的企业大部分都还是比较看好长三角区域，九龙仓也是长三角相对多一些，其它的都比较少。
邓满华：全世界都看亚洲，亚洲看中国，中国看上海。那里消费力非常强，所以这是很自然的事情。另外有很多香港的开发商以前跟上海也有千丝万缕的关系，所以第一站进入上海一点都不奇怪。
观点地产新媒体：您在国内也工作了十多年，也看着这十多年中国房地产市场的发展，您对此有什么评价？
邓满华：第一是快，第二还是快，在这当中有一些我们觉得做得还不错的。做房地产我一直说门槛很低，有点钱就可以做，但要做得好又是另外一回事。要想做得快盖很多住宅，我看国内有很多做得也很好，但要提升一个层次很难。
现在商业房地产要去库存的也有很多，做商业地产是要有情怀的，要用心来做。光是做得快，可能有一些基本的需要能满足。大家的定位不一样，就像金字塔一样，十年内做得很快也可以做很大，但要把品位提升的也很多，有些经验不是从硬件方面搬过去就做得成。
观点地产新媒体： 您觉得国内的开发商和香港开发商最大的区别是什么？是不是策略性不太一样？之前有香港开发商认为， 国内的开发商现在更多的是在做策略性的布局，下的棋会更大一些，香港开发商更像是在做生意，可能就是看一个一个的项目，把一个项目做好赚到最多的钱，大家的出发点根本就是不同的。
邓满华：我不能同意这种说法。
兴业太古汇是一个将近180亿元投资的项目，是一个商业的项目，是我们长期投资、长期运营的项目，我们觉得市场还是要有长期投入的情怀，把这个项目继续运营好，而不是看短期的利益。
如果真的是看中短期利益，我们当时就可以把这一块好地建起来住宅卖出去，那个利润就是短期的，也会是不错的利润，所以我觉得不是特别能认同这种看法。
愉景湾一个项目做40年，现在还在建，那种持续做一个土地的开发是我们的特点。而且不要把开发商或人很简单地分类，在香港也好，在国内也好，不同的开发商都有不同的取向。
不管怎么样，像我们这种上市公司，有很多小股东、大股东要给交代，所以一定要有良好的管制，包括财务上的。利润我们肯定也要追求，作为上市公司不能把利润放在后面。国内很多的同行也是这样，只不过有一些取向不一样。
做房地产很大一部分是很专业的，是要看当地化的情况。比如国内开发商，在上海做项目跟在北京做项目是不一样的。
我们就是12个字，做到“非同凡“想”、尊人重土、止于至善”。而有一些人不管这些，就是赶快把项目弄出去就好。
有些时候朋友问我，国内开发商和香港的开发商有什么不同，顾客群有什么不同？十多年前可能这个问题会比较有意思，现在都已经一体化了，香港开发商懂的事情，国内开发商也懂。所以不一定是香港和国内开发商的分别，而是每家开发商的取向不一样，急功近利的在哪里都有。
观点地产新媒体：2017观点商业年会的主题是“资本时代下的商业地产”，对商业地产来说，资本、资金是非常重要的，您是否方便简单地介绍一下，兴业在这一块是怎么样去考量的？
邓满华：我们找伙伴，很重要就是看对方的财务实力，太古地产和香港兴业的财务实力大家都勿庸置疑。我们跟银行的关系也很好， 国内和香港都可以做到贷款。
提到回报率的问题，我们现在刚开业，商业已经租出去93%，现在留下在谈的是一楼，这是最好的位置。办公楼已经超过80%多的入住率，进入的都是大企业。租金比预期的还要好一点，所以总的回报率来说，我们是满意的。
至于其它方面的财政安排，这就牵涉到比较复杂的问题，也有两家各自的需要，但我们不急，兴业也好，太古也好，也不是像有的公司那样资金链断了就着急得不得了。我们现在考虑的是怎么把项目运营得更好，把这些做好了，其它的根本没有问题。
观点地产新媒体：计划未来5年或10年，希望兴业在国内能够做到什么样的规模吗？或者预计有多大的投资额度？
邓满华：我们总的资产分布是1/3左右在国内，随着公司的发展，应该“饼”会越来越大。
当然这不是绝对的，有时候也要看每一个项目的吸引力，如果我们能找到一个好的项目，也不排除短时间调整一下，增加一点投资。
