文/肖莎
“三十年河东，三十年河西。几年前，资本追逐的还是住宅市场，这两年我发现资本对包括停车场在内的非住宅市场的投资成为了热点。房地产行业确实是到了转型点。”阳光100集团董事长易小迪认为，房地产行业下半场的主角就是非住宅市场。
易小迪作出上述表述的场合，是阳光海天停车产业集团（以下简称阳光海天）的融资发布会，当时到场的几位嘉宾正在探讨停车地产的投资前景。阳光海天是一家提供停车资产管理整体解决方案的停车服务公司，业务覆盖停车场规划设计、工程施工、智慧停车、运营管理、商业平台开发等领域。
在易小迪看来，目前住宅市场的竞争已经到了巅峰，住宅市场的价值已经被充分发掘了，而非住宅市场的发展恰恰刚刚开始。比如，停车资产的价值空间，开发商过去一直很不重视，北京住宅的价格这十年涨了十倍，车库价格却只涨了两倍左右，停车地产就是一个很大的“价值洼地”。
在发布会现场，阳光海天也宣布，其已于日前完成由美国华平投资集团领投、红星美凯龙集团跟投的新一轮融资，融资额度为15亿元。
“资金目前已经到账了。阳光海天受到国内外大型投资机构的青睐，意味着资本层面对中国停车市场的规模以及停车地产业价值的认知已经达成共识。”阳光海天董事长闫亮表示。
15亿背后的10000亿
“在中国停车产业是个巨大的机会。”北京停车行业协会理事长柳昌江在阳光海天的融资发布会上亦表示。
柳昌江作出这一判断的依据之一是，我国汽车保有量和停车位之间的供需矛盾。
“截至2017年，中国汽车保有量达到2.05亿辆，居世界第二，仅次于美国。全国有49个城市汽车保有量超过100万辆，在这个基础上中国汽车保有量仍然在持续高速增长。城市规划中，平均每辆机动车应配备1.1至1.3个车位，而我们实际配备的车位远达不到这个标准。由此可见，停车车位的供需矛盾非常突出。”柳昌江说，就仅北京而言，现在按照官方数字停车位的缺口就达150万个左右。
国家发展和改革委员会副主任连维良此前在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上还曾介绍过一组更详细的数据：我国大城市小汽车与停车位的平均比例约为1：0.8，中小城市约为1：0.5，远低于发达国家的1：1.3。
华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知表示，正是需求的存在，促使中国停车行业发展潜力巨大。他预计，未来5年中国停车管理市场将以每年18%左右的速度增长。
“目前，我国停车位缺口整体超过5000万个，如果一个车位按照20万计算，就将近有近10万亿元产能的释放。”柳昌江估算。
红星美凯龙集团执行总裁李建宏在介绍此次投资阳光海天的背景时也提及，停车难这个问题越来越成为中国人出行的一大痛点，而技术的革新和国家法律法规的不断完善，也让红星美凯龙看到停车产业的巨大前景。
贝恩公司全球合伙人杨奕琦在阳光海天融资发布会上，还分享了该公司最近发布的《中国停车产业价值报告》，该报告表示，未来停车产业面临的利好还包括几个方面，一是违章停车的减少增加对正规停车位的需求，二是随着停车服务的改进，消费者愿意更多选择正规路外停车位，三是国家不断出台支持路外经营性停车场发展的利好政策。
开发商当前对停车资产重视不够
“停车资产在整个房地产资产当中属于小众资产，之前大家少有关注到这一类资产。”国寿资本总裁刘晖在阳光海天融资发布会上坦陈。
小众、以前不被重视，是很多业内人士提到的关于停车资产的特点。
阳光海天总裁江沁园就提到，之前他做开发商的时候，公司借了那么多钱，最后堆了三四十亿元停车资产在手上，处理不掉，效率极其低下。“停车资产之前在中国并没有得到足够重视，但是在国外停车资产是非常优质的资产，特别是在核心城市。”
江沁园举了一个美国的例子。有次他去美国纽约，在某个酒店花了100至120美元左右租一个房间，但是酒店没有车位。酒店工作人员告诉他可以把车停到旁边停车楼，39美元一晚上。
“我算了一个账，酒店七八十平方米的房间加了一大堆设施和服务，卖120美元，旁边一个停车场平均面积不到几平米就要39美元，窗户都没有。那么联想到国内呢？我觉得这是巨大的机会。”江沁园说，这也是来到停车地产这个更加小众的分行业创业的原因之一。
易小迪亦表示，开发商目前也需要反思一下，因为开发商不太重视车库的开发、运营和价值提升，没有时间去管，所以车库管理很不到位。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对于开发商未来投资停车地产的前景也较为看好。
“当前对于大城市停车位的需求很大，投资供应是偏少的。类似项目可以理解为基础设施，也可以理解为是房企可以新开拓的项目，此类产品的现金流回收周期长，但预计市场前景好，所以是值得房企投资的。”严跃进表示。
严跃进甚至认为，开发商未来投资停车地产有自身的优势，因为对于基建企业来说，对于停车位的打造没有太多经验，而且停车位是和物业小区的改造等密切挂钩，甚至这和小区的购房结构、消费需求等密切挂钩，而开发商恰恰在这些方面有自己的优势。
靠什么吸引资本
“大家以前没有关注到停车类资产，为什么现在开始关注了？”刘晖在海天融资发布上表示，这是因为地产和金融的互动加深了，金融在布局全产业链的不动产，而地产也在金融化，这样大家都有了金融化、证券化的思维，把低活的不动产变成高活的金融品，可以说大家都有了一双发现的眼睛，在资产荒的情况下看哪些资产是有现金流的，可以证券化，这促使资本发现停车资产这样的价值洼地。
刘晖表示，中国的停车资产，对她最有吸引力的有两点：一是供需缺口大带来的成长性；二是需求的刚性带来的安全性。
“因为影响停车场资产的指标主要是机动车的保有量、总运行里数、旅行人数、燃油价格等等。中国一二线核心城市机动车增长非常快，这样需求缺口越来越大。包括在国外也是这样，经济增长，停车场收费在猛增，但是经济箫条的时候停车费并不下降。在美国金融危机之后，整个美国的消费支出下降2%，这其中交通出行下降7%，恰恰停车费这一项没有下降。我觉得公众对停车场的需求有一个刚性，而且停车资产对于环境的需求，不像写字楼、商业那种要求，整体会给我们安全性的保护。”刘晖补充道。
闫亮也认为，经过近几年持续的宏观调控后，寻找可投资的资产难度不断加大。因此，能带来长期稳定现金流的停车资产将成为资本追逐的下一个目标。
刘晖同时表示，国家对停车产业的支持也很重要。因为房地产行业里的其他地产，像住宅国家是严调控的，而国家对于停车资产的发展是鼓励的，这样金融资本会更多投入到这个产业中。
停车地产重在运营
尽管停车地产行业未来的前景可期，但进入这一行业的企业要想取得成功也并易事。
阳光100集团董事长易小迪认为，非住宅，包括车库资产这种资产，它的成败在于如何把运营做好。以前地产商没有重视，或者很多地产商也没有人来做这块工作，没有系统地挖掘和运营资产的价值。
“运营团队是决定停车资产持续增值非常重要的考验因素。不仅需要挑一个好的地段，或者是找到钱去投资，如何把剩余的物业价值运营好，根据不同的地段提升相应的运营能力很重要。我们自己做商业街区时其实最缺的是运营人才，而不是缺钱去投资、去改造。包括商业街区，根本不缺招商能力，招来商家怎么赚到钱，怎样让租金提高，这是最重要的。”易小迪分析道。
江沁园也提到，停车管理公司要想对获得停车位的中长期运营权或产权，就需要跟业主沟通。但说服业主也有困难。业主也不傻，业主也认为车位是以后非常值钱的资产，如果没有到山穷水尽不大愿意做交易，但是放在业主手里，业主自己管得也不好，增值空间有限。这时候就考验停车管理公司的资产管理能力。
“我们可以一次性把这十年、二十年长期租赁资金给到他，同时在这个基础上我们有一个超额利润分成，通过我们的管理把资产价值增加，业主可以分到相当大一部分，我们的生意就变成了共赢的生意，而不是零合的游戏。”江沁园说。
杨奕琦在解读贝恩公司的《中国停车产业价值报告》时也谈及，未来什么样的企业能够获得成功？
贝恩公司的报告认为，传统性停车有非常多的问题，比如智能化渗透非常低，人工收费存在很多问题。
“我们认为能够成功的企业势必要有线上智能停车和线下停车管理两方面的资源和能力，这样才能快速覆盖不同的停车场，而在线上平台基础上又对线下进行系统性的管理。所以总体而言，我们认为在现代的停车管理行业成功的要素有四点：一是需要有规模优势，二是要有非常高的智能化程度，三是要有专业的管理能力，四是有多远化的增值服务。”杨奕琦说。
