文/刘满桃 陈朗洲
对于商业地产而言，这个行业已从几年前的扎堆抢滩逐渐过渡到现在思考资金、运营、管理等可持续发展问题。
“我觉得发展还是硬道理，怎么样先谋求购物中心的发展，在发展过程中调整产品结构，促进整个购物中心整体的运营。”中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云，在2017观点商业年会期间接受观点地产新媒体采访时如是表态。
于是，她提醒地产人，供大于求的时候肯定会出现同质化，比如说购物中心经营水平不善，肯定会影响公司的发展，“像中国房地产市场一样，由存量市场代替了原来的增量市场，在商业地产中肯定会出现这个问题，所以投资商业地产必须要谨慎又谨慎”。
在此次采访中，蔡云提到最多的或许就是差异化、发展、运营，且一再提示，做商业地产“肯定要做市场，不是拍脑袋出来的”。
投资商业地产，必须要谨慎又谨慎
不可否认，随着近年国内住宅地产的蓬勃发展，商业地产也在随之迅速增长，以致几年下来，质疑商业地产过剩的声音一直存在。
另一方面，很多开发商认为现在是拓展的机遇，要先把市场打下来，再慢慢精耕细做，这也导致一些在二三线城市的购物中心项目完全不匹配当地客群需求，“过剩”现象尤为突出。
但商业地产发展有着其资金占用大、难以随意改动等特点，在尚未厘清运营管理思路时贸然进入，带来的风险无疑是极大的。
对此，蔡云直言不讳地指出，商业地产有它的独特性，是完全根据城市结构、人口、需求，包括市场覆盖面决定的。
“对商业地产来说生存是最重要的，适销对路的产品是最重要的，求不来客户，但总是要发展，所以通过引导消费把市场的供给结构改善了，促进行业发展。”
采访中，蔡云向观点地产新媒体一再强调商业地产顺应市场的重要性：“要对市场非常地了解，顺应市场的发展，再确定品牌，最起码现金流要搞清楚，拿什么来增加现金流，肯定要做市场，不是拍脑袋出来的。”
“当供大于求的时候肯定会出现同质化，比如说购物中心经营水平不善，肯定会影响公司的发展。像中国房地产市场一样，由存量市场代替了原来的增量市场，在商业地产中肯定会出现这个问题，所以必须要谨慎又谨慎。”
蔡云补充道，在没做商业地产开发的时候要谨慎，做了以后一定要寻求差异化经营，寻求市场突破点，比如说体验式、儿童、教育等差异化业态，生存是最重要的。
“另外，政府要求对商业可以改成其它用途，这都是为了去存量。这个很重要，一定要谨慎又谨慎，和过去不一样。”
差异化经营，要向管理要效益
如果已经“不谨慎”地涉足了商业地产，只有“发展才是硬道理”了，蔡云以购物中心为例指出，怎么样先得谋求项目的发展，在发展过程中调整产品结构，促进整个购物中心整体的运营。
比如说像上海不缺奢侈品牌，每一个购物中心都有很多，但是怎么在同质化的竞争中体现自己的差异化，“差异化”无疑是蔡云采访中提及频率极高的词。
说起现在商业地产中大热的体验式消费，蔡云也有其一番见解：
“体验型消费肯定是购物中心的必然，因为随着网购、互联网经济的发展，购物中心必须是差异化经营。体验式消费就像家庭客厅消费方式，一旦受到市场欢迎了你就必须调，但是至于将来做成什么样的产品绝对是你自己要考虑的，体验也有不同层次的体验。”
“二三线城市反而更需要体验式消费，发展是硬道理，租金是硬道理，要向管理要效益。”蔡云如是说：“所有现在的商业地产，包括写字楼、商业物业想得到资本，或者想得到市场的认可，管理是根本，这是最重要的。”
除了购物中心，国内写字楼及联合办公等的发展态势亦不容小觑，但对于内地粗放式扩张与香港精细化运作的冲突，业内也是褒贬不一。有人觉得港资注重运营好项目，把租金收入提上来，但又觉得港资企业节奏慢，国内很多企业追求规模化则忽略了运营的可持续发展。
这些在提倡“要向管理要效益”的蔡云看来可以殊途同归，因为无论哪个市场，一个是快速的，一个是精耕细作的，都需要把管理落到实处。
这种思路在她的观念中贯穿始终——“我相信现在不像过去房地产一样讲究地段、地段、还是地段。在好的地段中也要有好的运营、好的管理，精细化运作，才能从供给侧方面适应市场的发展，就是这么简单的事。”
