天津大火背后:高负债下泰禾与时间在赛跑

泰禾集购得天津金尊府后急于赶工,这背后,是房地产企业在高负债之下急需通过销售回款来弥补现金流的焦虑。

孙春芳 2017/12/06 09:05 | 评论(0)A+

借钱、拿地、并购、开盘……

在闽系房地产企业——泰禾集团马不停蹄的高负荷运转中,一场大火发生了。

12月1日,泰禾-天津金尊府发生一场火灾,导致10人死亡,5人受伤。

腾讯财经《一线》调查发现,泰禾集团在三个多月前,通过信托贷款购得该物业,为了快速回笼资金,泰禾集团拼命赶工,以期早日开盘销售,回笼资金。

这背后,是房地产企业在高负债之下急需通过销售回款来弥补现金流的焦虑。

 

泰禾接盘3个月即改造完工开售

 

《天津日报》发布的调查报告显示,起火点位于该大厦38层电梯间,起火物质为堆放在电梯间内的杂物和废弃装修材料。

起火是由于施工企业为施工方便擅自放空消防水箱储存用水,致使消防设施未能发挥作用,火势迅速扩大,且企业施工人员违规在施工现场住宿。

据《新京报》报道,早在今年9月25日,就有市民向天津市河西区政府举报,天津金尊府的顶楼、大厅同时装修,周六日不停工,并存在安全隐患的情况。

目前,已有7名天津泰禾锦辉置业有限公司(下称天津泰禾锦辉)的员工被拘。

同时被拘的还有2名北京星河园林景观工程有限公司员工,1名中际三立装饰集团有限公司,1名北京百合建业建筑工程有限公司员工,以上三家公司是长期跟泰禾集团合作的第三方施工企业。

知情人士称,7名被拘的泰禾员工中包括一名高管,而这名高管就在一周前,还跟著名演员景甜一起高调出现在天津金尊府的发布会上。

11月25日,为了推介天津金尊府,泰禾集团在天津大礼堂举行了一场“世界观止、府瞰天津”的发布会。5天之后,不幸在泰禾-天津金尊府上发生。

而这距泰禾拿下这栋物业仅仅3个多月。

8月22日,泰禾以8.14亿的代价收购了雅诗阁旗下“天津盛捷友谊服务公寓”,该公寓包括297套房产,其中284间可租赁,并有15个地下停车位及部分4楼屋顶泳池资产。

这是泰禾进军天津的第一个项目,泰禾计划将它改造成高端公寓,改名“天津金尊府”对外销售。

从并购到售卖,不到半年时间,充分体现了泰禾高负债、高杠杆、快运转的业务模式。

而在天津火灾发生之后的第二天,泰禾又马不停蹄地在郑州举行了金尊府的发布活动。

 

泰禾靠信托贷款买下这栋楼

此次发生火灾的天津金尊府,泰禾靠信托贷款获得的并购资金。

腾讯财经《一线》查询工商资料发现,天津金尊府的项目公司——天津泰禾锦辉为北京国际信托有限公司100%持有,项目公司董事长为张佳懿,为北京国际信托的一个高级信托经理。

北京信托公司方面向腾讯财经《一线》证实了这一消息,并称这是泰禾从北京信托融得的一笔信托融资贷款,但并未透露此次融资的利息率。

2015-2016年,泰禾尚可通过股市融资、发行公司债等方式进行低成本融资,然而到了2017年,泰禾仅仅发行两单公司债,共计60亿,与2016年的发行额相比,有明显下降。

“公司债的年利息在8%左右,比银行贷款高些,但比信托要低。”李彤表示。

在银行贷款和公司债融资收紧之后,泰禾转向利息更高的信托等融资方式。

“泰禾靠信托融资来进行天津金尊府的并购和开发售卖,资金成本肯定很高,对泰禾来说,开发周期越短,则需要付出的资金成本就越少,这也是泰禾方面拼命赶工的原因。”李彤表示。

在融资方面,除了以天津金尊府为代表的信托贷款外,泰禾近期还推出了员工持股计划,该持股计划按2:1分成优先级和一般级,优先级份额按6%(以最终合同签订为准)预期年化收益率,按季分配优先级收益。

如该计划成功实行,泰禾可以借此融到11.4亿元的资金。

此外,泰禾拟在未来12个月内出售所持东兴证券全部3400万股股份,占其总股本的1.23%,按10月25日收盘价计,此部分股份市值5.91亿元。

为了融资,泰禾集团的大股东几乎将手中的股票全数质押。

泰禾集团三季报显示,截至三季度末,泰禾集团大股东——泰禾投资累计质押的股份数为606,678,872股,占泰禾集团总股本的48.75%。同时,叶荔女士持有泰禾集团股份150000000股,占公司总股本的12.05%,叶荔女士将这些股票全数质押。据此,泰禾集团两大股东所质押的股票数占公司总股本数的60.80%。

这一比例远远超过监管部门的规定红线,今年9月份上交所出台规定:单只股票的整体质押比例不得超过50%。

目前,泰禾投资和叶荔在逐步减少股票质押数以期符合不超过50%的规定。

 

泰禾模式:高负债率下的高速扩张

天津金尊府的快节奏运作,是泰禾集团总体战略的一个缩影。

“左手不停地融资,右手疯狂地花钱。”李彤如此形容泰禾的业务模式。

泰禾集团的2017年的三季报显示,截至三季度末,泰禾集团净资产为266亿元,负债高达1569亿元,资产负债率达85.50%,财务杠杆比率达5.89倍;其净负债率高达403%,位于房企负债前列。

泰禾的负债情况下半年以来继续增加。

财报显示, 截止2017年10月31日,泰禾累计新增借款占2016年末净资产的比例为235%。新增借款包括:银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等。

在楼市调控的背景下,房企都在降负债。以高负债率走规模化扩张的恒大为例,6月5日,中国恒大(03333.HK)公告称,公司已赎回共71.3%的永续债,计划6月30日前全部赎回剩余部分。恒大由此向低负债、低杠杆、低成本、高利润的“三低一高”转型。

与高负债对应的是,泰禾逆势扩张。

据界面报道,泰禾内部人士称,董事长黄其森今年给泰禾内部下达的业绩目标是3000亿元销售额,以期跻身一线房地产第一梯队,而2016泰禾年全年实现的销售额刚刚突破400亿元。

今年以来,截至10月底,泰禾集团共进行43场并购,耗资超483亿;新增11个地产项目,耗资超54亿元。

这一数字还在增加。

日前,北京产权交易所披露,华侨城在北京南四环新宫地铁站的一个地块项目的剩余51%的股权将转让,作价为56.8亿元。此前,泰禾已经以52亿元的代价拿下该项目49%的产权。

该地块的项目公司——北京侨禧公司一位工作人员向腾讯财经《一线》表示,泰禾接下来肯定会拿下剩余的股份,目前项目的名称已改成泰禾.金府大院,项目的建设和户型方案也要按照泰禾的意思重新规划和设计。

“此前华侨城两年时间没什么动静,泰禾一接手之后,动作明显加快。”该工作人员表示。

就上述情况,腾讯财经《一线》致电泰禾董秘办,对方不予置评。

(应受访者要求,李彤为化名)

来源:腾讯财经棱镜

原标题:天津大火背后:高负债下泰禾与时间在赛跑

最新更新时间:12/06 11:34

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