张玉良:绿地的产业协同能力拥有更多未来

绿地2014年冲击规模第一,与次年的整体上市之间有着非同一般的关系,随着上市的完成,让出销售冠军之位似乎并不令人意外。

陈哲 2017/12/06 09:06 | 评论(0)A+

图片来源:视觉中国

2014年底以后,我就再也没有见过张玉良。他掌舵的绿地集团近10年来都是华东最大的房地产公司。在此之前,他几乎每年都会在上海和媒体见上一面。

就在那一年,张玉良干成了一件令整个地产圈瞠目结舌的事:将王石的万科从头把交椅上拉了下来——这是一项吸引着任志强、王健林、宋卫平和孙宏斌等诸多地产枭雄二十年来前仆后继、却都没能完成的任务。或许也给诸如许家印、杨国强这些后来挑战者启发和信心。

但接下来的三年,绿地再也没能做回领头羊(尽管绝对体量还在增长)。在媒体的镜头前,这家超大型企业和它的掌舵人几乎像消失了一样。直到这一次,张玉良来京出席活动,得以再见。

他身材魁梧得不像上海人,面色黑红,走进房间时一如既往笑容可掬。惟一头卷发,多少显出精致那一面。他给人一种周到务实的印象,表达中很少夹杂天下情怀,甚至客观准确得有些乏味,鲜有哪怕一丁点不恰当的情绪,即便是面对类似数落“绿地昙花一现”的质疑时。

他精力充沛,据说每天工作16小时以上,此外就没什么说得上的爱好,坐了十多年的老别克也不知换了没有。多年来,他在绿地内部推崇背影文化,公司庞大的业务覆盖了一百多个国内城市和十余个海外城市,使得他一年的飞行里程就能超过20万公里。

和张本人气质类似,绿地很少像同级别地产大鳄一样贪恋舆论头条。除了超越万科事,绿地还在2015年因为以上海国资混改明星身份谋划上市而成为过舆论焦点。然而很多非议,因为股价不惹眼而消散。其间,绿地市值从最初的3000亿元滑落到今天的800多亿,房屋销售额排名也跌出前三。

一些无从判断的推测是,绿地2014年冲击规模第一,与次年的整体上市之间有着非同一般的关系,随着上市的完成,让出销售冠军之位似乎并不令人意外。事实上更为明显的原因是政策不曾被预计:对商办型物业的灭绝式打压、对资金出海的严控、对一线楼市交易限制层层加码——这些都是绿地的战略要冲或者说竞争力所在,调控对其可谓拳拳到肉、针针见血。

我很想了解,张玉良如何看待近几年碰到的挑战,这件事很新鲜:

过去的绿地习惯了不断超车,张玉良谈起战略和方法论来也是意气风发,能够清晰地展示调控中的机会。后来很多目标如期达成,也巩固了他的长于战略的形象。事实上,从建设大型保障社区、超高层、空港高铁商务区、再到海外拓展,近10年来他总能提前一步发现和把握机会,这是绿地超车的法宝。毫不夸张地说,这是一家在调控中成长起来的企业。在政策的枪林弹雨中无数次快速反应、快速选择、快速执行,身段柔软又果决。这样的能力,被张玉良高度提炼成“下雨打伞”,确有大商人的举重若轻。但在一个无比诡异的场中,想要每个决策都如同瑞士钟表那样顺利而精确地实现,太难。绿地,终于也进入了需要深度调整的周期。

“大型企业掉头,需要一个过程。” 张玉良给出了一个很坦诚的回应。

南山有鸟,三年不鸣。三年之后,他为绿地换来了一个怎样的空间呢?

经济观察报:绿地今年会交出怎样一份成绩单?

张玉良:今年绿地在2016年的基础上,实现了较快增长。前三季度收入比去年增长20%,利润大概增长35%左右,全年增速应该差不多。全年我们将努力实现年初制定的经营目标,确保全年营业收入3000亿元,力争利润总额达到200亿元左右。今年的主要经济指标将努力实现稳定增长,并充分体现提质增效的成果。

同时今年还实现了重大转型,以房地产为主业的同时,向关联产业基建、大消费、金融进行转型,在此基础上今年还加了康养和科创,变成五大多元产业。

经济观察报:增加康养和科创两个产业的原因是什么?目前进展如何?

张玉良:中国经济进入新时代,市场需求发生重大转变。我们对康养产业做了规划,今年开工了30个康养谷,明年开100个康养谷,可能三年内要在省会城市和旅游度假区做500个,每个都有康养、娱乐,如果条件具备还要加产学研,没条件的话,就是前面六个字,从体检开始到康复到远程医疗、再到疗养,然后旅居。今年开始建,明年后年会看到大量的成果出来,明年第一批开业,后年可能会有100家以上的开业规模,每家300个床位,等于3万间房间。

另一个科创产业,我们依托拥有雄厚科研实力的高校,复旦、交大和同济成立合资公司,我们是65%的股权,他们是35%的股权,上半年和交大和复旦成立两个科技公司,这些科研成果全部在应用。下半年和同济也开始了。

我们在上海建立了两个科技园,还在建科技城。跟复旦在上海杨浦有一个科技创新大楼,跟交通大学有一个楼,全是创客中心,给学生实习、创业、科研成果转化,爆满。

形成科技支持体系是被提倡的,我们怎么支持?从资本、金融服务上支持,对好的项目进行投资,给他提供平台和全方位的服务,来壮大科创产业和企业。所以科创产业这块,未来会有不断的动力。另一个,绿地原有产业全部在进行科技升级,比如金融科技、建筑科技,我们都下了很多功夫。

经济观察报:康养的商业模式是什么?

张玉良:我们做的客户是55岁到75岁的,有钱有闲,可以在全中国全世界跑。比如旅居式,我们做会员制,现在一个房间是30万元左右,住满20年,这个钱全部退给你,如果你住满10年,退你一半,如果你短期住,就不退了。平常的成本很低,从医疗开始给你全部保障,每月收3000元-3500元左右,等于家里的房子也不需要了,在全中国可以给你提供365天的居住。

第一个把会员卡卖出去,就轻资产了。第二个,你那个资产还可以做证券化,大把现金回笼。第三个,经营上微利就可以了。第四个,带动周边项目,它是一个目的性消费,就像以前开一个大卖场,周边商圈就火起来。

经济观察报:近两年房地产企业格局发生了一些结构性变化,因为从第一名下滑,绿地受到了质疑。你如何看这种变化?

张玉良:转型中大家都关注同行对比。其实经济形势和市场都发生了深刻变化,我们确实到了一个发展的新阶段,转型是绕不过去的话题。

现在有企业都做到4000亿元、5000亿元,很多人关心我们房地产的排名是不是下来了,估计全年在第五第六,如果按权益口径,估计在第四。

我想这是我们转型的结果,看一个企业的成长,不是单纯地看它当前的销售指标。今年去年销售指标增长快的,基本上抓住了一波不限购的、低能级城市机会。因为不限购,资本要有出路所以去买那些投资性房子。抓到这一波的公司,这里头我估计增加了大概在1000亿-1500亿(销售额)。

这个市场是不是可持续,还是需要看,以前这些地方是洼地,现在变成高地。第二个,政策对一二线城市的市场起到了非常大的杀伤力,对这些地方则没有。这种成长是不是企业核心竞争力带来的增长,是不是未来中国有巨大市场的增长,不同的答案是不一样的结论。

绿地通过转型,实现了整体成长,就房地产单一业务来讲,也需要成长的持久性。当然从转型本身,小企业转型快,大企业船大,掉头有个过程,今年反映一点,可能明年反映出来更大、更多。

什么样的转型符合中国经济新阶段的发展规律?我认为需要强有力的资源整合、强大的产业协同、重大的科技创新,还有就是消费升级,是老百姓对美好生活的需求。我认为绿地转型抓住了这几个重要的着力点。

经济观察报:这两年绿地的一些业务重心,受到调控的挑战。比如商办、出海限制、金融支持转向等等,也是很多房企面临的共同问题。

张玉良:商办的限制,对企业的影响确实比较大。但大家也很清楚,时间长了会变成堰塞湖,会积累风险。

还有一个房地产面临的困难,出海限制了。它本质上是从外汇角度考虑没错。我们也受到了影响,我们就调整客户,把本来卖给华人的房子卖给当地人。

讲到金融对地产倾斜度不一样,这个大家明白,从企业贷款到个人按揭贷款,全部收紧了。这个过程中,大企业好一点,中小企业受到的影响比较大。总量没有小,仍然是几万亿的市场,它有影响,就看你怎么把握机遇。

新的调控政策出来以后,对市场预期的影响是有的,但基本需求还在,需求不充分不平衡,说明一部分地方还是缺供应,供给侧改革之后,还有大量的需求可以去占领,因此总体上来看,未来五年仍很好。

未来的城市化、经济增长、消费转型升级,都具备了支撑房地产市场继续发展的条件,租赁市场也有很大的发展空间。现在大企业都在发展持有型的经营。

经济观察报:近期市场对地产形势判断看法不一,比如孙宏斌说钻石时代,和郁亮说白银时代出现分歧。你持什么观点?

张玉良:房地产到底属于什么时代,首先我一直认为是很好的时代,简单地划分黄金白银没有意义。第二,市场分化、企业分化是现在非常明显的特征,也是规律。

有经济增长、人口成长、有竞争能力的城市,当然就是优秀的人才进去,不断地扩大它的竞争力,持续更强,市场肯定是不断成长。没有经济增长也不宜居的城市,自然就萎缩。同样的,越有能力的企业,遵循市场经济规律,资源配置能力强,对人才吸引力强。

当然有一些大公司是靠高薪去挖,有一些是靠品牌、平台、价值文化认同去吸引。靠高薪的,给你一千万,一个亿,你来,两年不行,走掉,流动性非常大。有一些企业他就拿200万,很稳定,他看重平台、文化、社会价值认同高。

所以,你问白银还是黄金,我说只要把握市场,就不存在这个问题。

经济观察报:谈谈对房地产长效机制的理解吧,落地中可能存在哪些挑战?

张玉良:未来五年,我依旧看好房地产。当然结构可能发生变化,现在的调控目标要求非常明确,短期措施加上长效机制。短期措施为建立长效机制创造一个过渡期。

房地产调控的长效机制很重要,但也很复杂,我们应该有耐心。长效机制出台会有一个过程,我们正处在中间的过渡期,相信未来在土地供应方式、租赁机制等方面会有更多优化政策推出,实现‘房住不炒’的同时,实现房地产行业的长期稳定健康发展。

长效机制里非常明确地将租赁机制作为重要的补充,还有供地多元化的重要补充,我认为是对的,也是住房制度改革长效机制的重要内容。一些大城市特别是国家试点几个城市,推租赁用地方向是对的。

经济观察报:据说特色小镇成为绿地多元化布局的一个重要的载体。

张玉良:特色小镇去年开始绿地下大力气在做,我们是大企业,品牌、资源配置能力、在政府中的信誉度都有优势。我们在一二线城市周边,交通便捷、生态宜居的地方大规模做特色小镇。

绿地做特色小镇坚持几条原则:一是生态为先;二是产业为基,所有的小镇必须有产业,科技、医康养、现代服务业等;三是文化为魂;四是科技助力。

今年已签约大约十五六个特色小镇,大部分都是旅游度假、康养小镇,还有金融小镇。做的过程中得到各界支持、政府认可。

经济观察报:特色小镇中产业是关键,培育产业、运营产业的周期很长,如何平衡大规模做小镇的资金匹配?

张玉良:小镇是核心城市群中的一员,比如二线城市的济南,济南边上三、五十公里以外,也是济南作为区域中心城市的一部分,又比如武汉,那我们发展的都是500万、1000万平方米,上万亩地的小镇成为城市群亮点,中心城市的重要补充。

这个过程的金融匹配问题确实存在。特色小镇有个特点,产业要持有,这个是事实。当你这些产业都能够持续经营的时候,就有能力匹配,原因很简单,这些资产都可以金融化;第二,可以用出售部分支撑持有部分;第三,这些资产的运营从不成熟到成熟,价格不断在提高。金融机构、投资者、消费者看好这三条,资产完全可以匹配。但是小公司不行,从资源配置能力,到短期中期长期的资本匹配都不成熟。我根本不担心绿地做小镇会有什么问题,它对客户、城市和企业自身,都是特别好的产品形态。

经济观察报:特色小镇的风口淘金者良莠不齐,政府会给投资运营方提出什么要求让你觉得是有益的?

张玉良:做特色小镇的企业要有资源配置能力的,做好一个模式,然后去克隆,方法是对的,但最终要看有没有这个资源。

所以政府把规划把运营交给你,牺牲的是土地价值,他要什么呢?要的是税收、城市形象、城市功能和就业岗位。所以我们做的是什么,第一建立科技园(城)、第二引进金融公司、度假旅游公司、康养公司等,第三布置医康养加商业街等全方位资源,让年轻人觉得很好。

经济观察报:政府对产业开出来会有明确要求吗?

张玉良:当然,这是一个前提,产业用地必须如期开业,对核心城市形成城市群有帮助。比如开1000亩地的时候,你要哪几个标准给我达到,给2000亩地的,哪几个要达到。分批次、按节奏,实事求是一步步来。毕竟开商业街比较简单,开产业比较难,我相信政府的脑子是清楚的。

经济观察报:过去几年绿地在京津冀地区的投入不多,未来有什么计划?

张玉良:北京空间有限,现在是东移南拓,南拓是雄安。绿地会择机积极参与。

另外,我们对天津、石家庄和北京周边都看好,昨天我在香河,下一步会有大的投入,发展科技产业,金融产业,消费领域,围绕高铁的产业园商务区。石家庄和河北香河,是我们认为的北京都市圈的重要成员。天津,我们期待在参与当地国企混改方面有所收获。当然承德、张家口,我们都在推康养小镇,明年会上至少五六个这样的项目。

经济观察报:绿地过去做大型保障房社区、超高层、交通枢纽商务区等特色模式,支撑了跨越发展。今天到几千亿的规模上,大企业现在做的事情看起来差不多,绿地的核心竞争力会体现在哪些地方?

张玉良:前几年做的比较多的是超高层,现在大家都学,因为城市需要,也能形成土地资源配置协同效应,目前来看,我们的经验和专业能力还是遥遥领先,300米高的楼建好几十栋了。

高铁商务区,我们也是非常领先,京沪京九线上大概有十几个交通枢纽功能区都成功,企业后台服务、科技园、创业园,再加上配套的酒店、商场、企业总部的服务、俱乐部,全做了,楼的价值上升得很快。举个南京的例子,最开始单价卖一万三、一万五,三年时间翻番了。

第三个是科创产业,我自认为是走在最前面的,在全国有十几个科创园,现在不仅是集团在做,地方事业部也在做。

另外就是产业协同,绿地产业协同太强了,我不是住宅也不是房地产,基建、商业、酒店、养老、物流、保税仓,跨境支付跨境购,金融等等。

这都是绿地的竞争力,有些企业跟我们学还要一些时间。

经济观察报:早年间绿地就不是一间单纯的房地产企业?

张玉良:我们一直想把自己打造成跨国经营的中国企业龙头,社会功能发展的重要载体,并不只想塑造成一个房地产企业,更不是一个只造住宅的企业。所以单纯某个领域做第一,我没有这个诉求。但是我也会敬佩有人短期内赚到一波快钱。对我们来说,抓得到很好,不能抓到也不要紧。我们要的是,这个企业的产业系统性很强,产品功能做完备,以人为本,把生态、文化、功能、服务、就业融为一体。不能今天做完,明天卖掉,后天被骂。因为城市需要完备的配套,有些时候是负担,你今天造了一个学校,造了一个医院,要长期运营,每个事业部都有运营中心,都有产业部,我们今年重运营重产业。

当然,不同企业家看法不一样,绿地的产业协同能力拥有更多更好的未来。

来源:经济观察报

原标题:张玉良:绿地的产业协同能力拥有更多未来

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