文／杨科伟、李珍
收入与房价一直是两个社会热议话题，提起购房压力大的城市，相信大多数人的第一反应都是北上广。然而事实上，历经了新一轮“政策洗牌”后，无论是地价还是房价，都已悄然起了变化。
那么，你的收入能否Hold住你所在城市的房价？你的收入增长又能否追上房价飞奔的脚步？
今天，我们通过“房价收入比”、“地价收入比”这些指标，来探讨40城房价水平与居民承受能力、地价与居民承受能力之间的关系，还原房价与地价的本质联系。
结果或许会让你吃惊，但也会帮助你更深刻地理解“现象”背后的“真相”。
01
房价收入比前三竟不是北上广？
深圳、三亚、厦门才是三甲！
据CRIC数据整理，全国40个重点城市，2016年的房价收入比排在前10名的城市分别是深圳、三亚、厦门、上海、北京、南京、温州、杭州、福州和天津，其房价收入比均超10。40个城市中，有25个城市的房价收入比超过7，均是房价涨幅过快的城市，购买力强劲，房价水平也较高。反观房价收入比在6以下的城市，分别是哈尔滨、长沙、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、沈阳、贵阳和呼和浩特，房价水平较为合理。其中，深圳、三亚、厦门的房价收入比分别以26.64、23.56和19.44占据前三，也印证了各自分别代表的一线城市、三线城市和二线城市的房价“龙头”地位。上海、北京以16.07和15.68居第四、五位。南京、杭州、天津等城市房价收入比也快速上升。
注：房价收入比是城市住房价格与城市居民家庭收入之比，反映居民家庭对住房的负担能力。
房价收入比=(城市人均住房面积*户均人数*商品住宅成交金额/商品住宅成交面积)/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)
02
9城房价收入比显著上升？
与房价涨幅直接相关！
对比2015/2016，40城房价收入比变化趋势，深圳、南京、厦门、北京、苏州、天津、上海、合肥、大连等9城房价收入比差距均超过1。这与其房价水平在2016年大幅增长直接相关。深圳、上海、北京等一线城市2016全年新房价格同比上涨28.2%、34.8%和28.9%。南京、厦门、苏州、天津、合肥等城市同样在2016年实现量价齐升。
03
土地价格影响房价收入比？
厦门南京合肥等地价是最核心因素！
单就地价收入比而言，厦门、深圳、温州、北京、南京、上海等6城数据都超过10，也就是说，这6城居民的家庭收入，负担房价中包含的地租费用，就要10年以上。我们将房价收入比进行另一种测算，即剔除土地价格之后的房价收入。将两种算法的房价收入比进行比较发现：厦门、南京、合肥、杭州、石家庄、苏州、温州、宁波8城房价收入比相差都超过4。其中厦门差值高达11.37，南京、合肥差值也分别为7.34和6.04，说明在这几个城市，房价构成中土地价格严重过高，是导致房价收入比高企的核心要素。
注：地价收入比属于自创指标,旨在反映城市住房价格中地租因素相对居民家庭收入情况。
地价收入比= (城市人均住房面积*户均人数*土地成交价款/土地成交面积)/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)
房价收入比(去除土地)={(城市人均住房面积*户均人数*(商品住宅成交金额-土地成交价款)／商品住宅成交面积)}／(城镇居民人均可支配收入*户均人数)
04
地价上涨与土地制度相关？
亟需还“利”于民、加大平价土地供应！
目前中国土地价格不断上涨，这与当前的土地制度不无关系。诚然，土地财政的确为加快地方城镇化进程、兴建基础设施融资作出了巨大贡献，但副作用也非常明显。高企的土地价格必然体现在未来的房价上，不断强化市场各方预期，进一步加剧房价上涨。在当前热点城市的调控政策手段已然接近“天花板”时，只有进一步加大土地供应，规范土地交易市场，尤其是增加“平价”土地，政府亟需还“利”于民，降低土地财政依赖，尽快使城市房地产市场恢复供求平衡。
