文／邱霜
懂车的人应该都知道，买保时捷一般是可以加装各种配置包的。
但在房地产领域，采用类似产品搭配方式的，万科玖西堂可能是第一家。
据了解，项目将在11月底或12月初首次开盘，这也很可能是成都第一批公证摇号的项目。
在结合实际踩盘之后，我对其进行了以下5点总结。
△项目效果图
01 板块宜居品相不高 但城市居住属性突出
万科玖西堂项目位于郫县天河路旁，处于郫县犀浦板块，项目距离地铁2号线天河路站A口仅有约400余米。
综合来看，我认为，犀浦板块整体居住品质并不算高，但由于其地理位置优越，交通便捷，其居住属性还是相对突出的。
△项目地理位置示意图
尤其是在交通方面。
项目两侧的金牛大道和羊西线均是城市主干道，衔接绕城高速和三环路。
公共交通方面，除上面提到的地铁2号线外，周边还有地铁6号线、有轨电车和成灌快铁。成灌快铁已经通车，距离项目最近的站点是犀浦站，未来可与地铁6号线和有轨电车进行换乘，出行十分便捷。
△地铁2号线天河路站
而在教育配套方面，从幼儿园到高中也是一应俱全，但大部分为私立院校，如金苹果幼儿园、英菲尔幼儿园、成都实验外国语学校、成都外国语学校以及树德中学博瑞实验学校等，唯一的公立学校为位于项目西北侧的郫县实验学校，涵盖了中小学。
△步行便可到达的英菲尔国际幼儿园
综合来看，我认为项目更适合在西边工作、生活，亦或是可以依靠周边地铁出行的买房人关注。
02 居住纯粹，别墅产品表现更突出
万科 玖西堂项目占地面积114亩，含高层和叠拼两种产品，以组团的形式分布在地块的两侧。
从总体规划来看，我认为项目的居住属性还是十分纯粹的，这主要表现在两方面，第一，四面不临主干道，其中三面为居住小区；第二，整个项目无任何商业。充分保障了居住的品质。
△项目沙盘实景图
但具体从产品规划来看，我认为别墅产品表现更为突出，这主要是综合产品各项指标得出的结论。
首先我们来看看高层产品，共计12栋，首批次将推出1、2、3、7、8和12栋共计6栋高层，仅有两个户型，123平方米的三房双卫产品和143平方米的四房双卫产品。
之所以认为高层产品表现不如别墅产品，这主要是从以下三个方面来看的。
第一，层高。高层产品层高仅有2.9米，目前成都市场上同等定位的产品，层高普遍都在3米，甚至3.1米。
第二，产品本身更突出公共空间，休息空间表现不足。
123平方米的三房双卫产品。
△123平方米三房双卫户型
玖西堂的高层产品均为2梯3户的设计，呈T字形结构，而123平方米产品正位于每栋楼突出的位置。
从户型结构来看，方正紧凑，对比其他同质产品，有三个突出亮点，第一就是5.4的客厅开间配以1.8米的景观阳台；第二就是中西厨设计，其他同面积段的产品，根本看不到这样的配置；第三就是主卧，开间3.5米，配以独立的L型衣帽间。
但该户型有两个明显的缺点，第一，两个次卧尺度不足，开间均仅有3米；第二，次卫没有采光。
143平方米的四房双卫产品。
△143平方米四房双卫户型
该户型位于每栋楼两端的位置，横厅设计，但是保证了客厅、主卧和一个主要次卧朝向主景观面。
该产品也采用了中西厨的设计，除此之外，还有两个突出亮点，第一是客厅，开间5.8米，与次卧相连一个景观阳台外，还额外衔接了一个2.1米*2.5米的独立区域，加强了公共空间的互动性；第二是主卧，3.9米的进深，还可单独设置过道式的衣帽间区域，尺度充分，居住舒适度高。
与123平方米产品相同的是，该户型最大的缺点也体现在次卧上，其他三个次卧的开间也分别仅有3米、3.1米和3.05米，仅能满足基本居住需求。
综合来看，我认为玖西堂的高层产品不适合多代同住。
再来看看别墅产品。
△项目效果图
目前推出时间待定，之所以我认为别墅产品表现更突出，这主要是结合产品本身来看的。
首先需要强调的是，玖西堂的别墅为叠拼产品，采用了上中下三叠的方式，但目前市面上传统的叠拼别墅基本为上下两叠的形式，因此，从建筑形态上来看，我认为玖西堂的叠拼更像是洋房产品。
好了，具体来看看产品。
154—158平方米的上中下叠产品均为6.3米挑高设计，均有大量的赠送空间，主要体现在花园的部分，由于别墅没有样板间，我们只能根据户型图来进行点评。
△157平方米下叠产品
综合来看，我认为玖西堂的别墅产品有三个突出的特点：
1、尺度充分，空间大气。
这主要体现在公共区域部分。以下叠157平方米产品为例，采用了前后双花园的设计，其中客餐厅的开间达到了10米，外衔接花园区域，空间十分大气。
2、居住舒适度高。
上下两层，动静区域完全隔离，其中下叠和中叠还是双套房的设计。
3、主卧尺度突出。
开间6米，同时配以进深均有3.7米的L型衣帽间和主卫，这几乎是豪宅产品的配置，居住舒适度极佳。
但这里面有个不确定因素，那就是别墅的价格。如果价格合理，有品质改善需求的购房者可以关注。
03
像买保时捷选配置一样选装修
玖西堂的高层产品将采用装修交付，我在现场看到，目前有样板间展示，虽然各个部件上都标注的是交付标准，但这些都得由购房者根据开发商提供的选装定制产品清单进行自主选购，实际交付仅有天地墙和厨卫。
△开发商提供的选装定制产品清单
这个就像买保时捷一样，可以加装各种配置包。
首先我认为，开发商提供的装修包还算是“良心包”
我算了一笔账。
根据开发商提供的123平方米的选装清单进行计算，我按照全装全配（均按最高等级算），每平方米的装修成本在2100余元/平方米。
如果按照开发商提供的品牌以及产品来看，我建议购房者可以选择，毕竟省时省力。
其次，这个“装修包”是可以选装选配的，包含多个档次，丰俭由人。
但是！重点来了！
这里面有一个问题不能忽略，那就是开发商备案的基础精装价格， 我认为工程价仅有800元/平方米左右。
开发商备案的基础精装价格仅有天地墙和厨卫，因为没有看到基础装修的样板间和基装清单，我们初步按照800元/平方米的工程价预估。
所以，它基础装修的备案价格就显得至关重要。
04 目前对外报价略为偏高
据项目置业顾问介绍，高层产品预计开盘价格在15000—16000元/平方米，即便是除去800元/平方米的精装预估工程价，在当前的限价环境下，价格也相对偏高。
05 航线是个不确定因素
众所周知，犀浦处在战斗机的航线下，因此会有一定的噪音影响，但也不会像民航那么固定、频繁。
最后，以上信息是根据实地踩盘和置业顾问介绍所得，保证客观、真实，但具体请以开发商口径为准。
