人们曾以为有了电商，购物中心会消失，而微信等在线工具甚至能取代办公室。但颠覆并没有发生。这不是因为技术发挥作用的时间太短，效果还未显现，相反，越来越多的案例表明，房地产的实体空间无可取代。群居的人类仍然需要面对面互动，数字化经济无法脱离现实而独活。不过，保守的房地产行业也并非不知进取，围绕人们体验，它们也在改变。
莱坊（Knight Frank）每年发布一份主题性质的《全球城市》报告，以探讨主流城市格局变化及趋势。去年它们将目光放在英国脱欧等事件，探讨黑天鹅现象对房地产业的影响。而今年，埃隆·马斯克成为报告封面主角。无论是造无人汽车还是太阳能充电，他提出的观念彻底冲击房地产行业者的想象。莱坊报告称，如果汽车共享和无人驾驶真能实现，在未来几年里，汽车所占美国城市道路空间的比例将从80%下降至20%。而这仅仅是科技改变城市格局的一面。
全球商业地理格局演化新阶段
根据企业需要，莱坊商业研究主管Lee Elliott博士将全球商业地理格局分为四个主要阶段。
一开始，企业通过规模创造优势，尝试在全球范围内开展业务。此时商业逻辑是简单粗暴地“圈地”，企业最先抢占国际一线城市，包括伦敦、东京、纽约和巴黎。这些城市的商业地产和投资活力最先被盘活。
当规模效应无法提供更多增长时，企业开始有选择地侧重运营成本较低的城市开展业务扩张。至此，离岸外包活动应运而生，企业将客服中心、共享服务中心设置在班加罗尔、开普敦、华沙等城市。
在吸取前两个阶段积累的经验后，企业开始搭建全球组合框架，在全球范围合理安排职能部门，以期平衡好劳动力技能与相应企业职能。
而现在，全球商业格局已经进入第四阶段，速度比规模更重要。技术变革是该阶段背后的动因。在这一阶段，企业是否成功取决于其实体机构和虚拟技术的敏捷性和连接程度，以及优质理念的快速兑现。随着具有全球化视野或重要意义的高科技、创意企业兴起，多个国际二线城市，奥斯汀、柏林、都柏林等开始得到更多重视，成为新的全球商务中心，进而成为主要写字楼市场。
被忽略的新兴城市
在速度比规模重要的阶段，一些城市显现出后发优势。比如西雅图、匹兹堡、马尼拉，以及阿姆斯特丹等。
亚马逊的快速增长已经培育出一个竞争激烈的创新市场，使西雅图成为世界领先的科技中心之一。不论大公司还是小公司都在迁往西雅图，以便吸纳美国教育程度最高的劳动力。
与西雅图有些类似的是匹兹堡，在过去十年中，70多家总部位于硅谷的技术公司在此开设办事处。亚马逊、Apple、脸书、谷歌和优步等租户推升了当地租金和房地产价格。而另外，匹兹堡还为人工智能和车辆自主驾驶的发展创造了有利条件，2016年首辆无人汽车就在这里上路。
当然，尽管没有乘上科技这辆快车，许多城市仍然受到关注，因为大城市太“贵”。阿姆斯特丹就是其中一个例子，因为伦敦、巴黎和柏林等欧洲市场投资成本较高，一些投资者将这里看作是替代市场。
在亚洲，马尼拉也处于相同状况。以前外企涌入中国，看重的是这里廉价的劳动力以及迅速发展的经济状况。但现在无论是上海或者是北京，人力及租金成本与“便宜”无关。反倒是菲律宾凭着较快的国内生产总值增长与强劲的宏观经济基本面等，受到企业青睐，房产开发商们也看到投资机会。莱坊的报告预测，未来几年跨国投资会日益增多，特别是中国承诺向菲律宾房地产和基础设施开发投入资金达240亿美元，这将使菲律宾成为区域中心。
部分大都会将成为超级城市
投资者对大城市对投资者是否日渐丧失吸引力呢？事实证明并非如此。莱坊分析2016年全球房地产交易情况后发现，交易量处于统治地位的前十大城市依旧是纽约、伦敦、巴黎、洛杉矶、旧金山、亚特兰大、华盛顿、达拉斯、芝加哥和东京。
大城市原有的特色仍在发挥作用。比如柏林是欧洲城市中除伦敦和斯德哥尔摩之外的科技中心。这里有三所大学、多种多样的研究机构、产业孵化器和众多风险投资家。最近几年，超过50个企业加速器，包括德国汉莎航空公司、麦德龙和思科等企业，已经将各自的创新中心迁至柏林。
而像迪拜这样的城市，战略位置使得投资人不愿轻易放弃。世界上三分之一的人飞行四小时可到达迪拜，三分之二的人飞行八小时可到达。莱坊阿联酋住宅销售合伙人Maria Morris称，2016年，有来自136个国家的人在迪拜购置房产，而当地政府仍致力于投资基础设施建设。
主流城市的规模优势不会被科技浪潮卷走，相反，它们在未来成为超级城市的可能性更大。根据牛津研究院的预测，2018年全球GDP体量最大的城市依旧被东京、纽约、大伦敦、洛杉矶和巴黎等大城市占据。
以伦敦为例，以前这里是全球金融业的舞台，而现在写字楼都租给科技公司。“英国脱欧后，作为金融中心地位并没有受到影响。谷歌反其道而行，在伦敦市中心拿了很大一块地，其他科技公司也纷纷效仿。对城市来说，谁转型快谁就取得优势。”莱坊大中华区研究和咨询部主管纪言迅对界面新闻说。
“总的来说，全球城市成功的因素已经变化了。”纪言迅评价道。在未来还会有更多演变出现。机器人技术将会诱使工厂搬回发达城市的边缘，令亚洲工业城市向服务业转型。未来的无人驾驶汽车世界将会对新型工业地产产生需求。随着无人驾驶技术释放出重建的土地空间，市场中新的机会将会在酒店、学生住宿和多户式住宅中出现。这些演变在过去五十年里不可想象，但在未来五十年却将成为现实。
