作者：张晓玲 丁杰英
今年的双十一，国人消费热情再度升级，全网销售额达2539.7亿，其中天猫销售额达1682亿，比去年又多了475亿。而消费者“剁手”之后，最关心的是何时送达。
“仓库爆仓了请尽快来拿。”京东快递通知短信显示了物流的紧张，火爆双十一背后，离不开物流仓储支撑。
最新提出要做“美好生活场景师”的万科，其旗下的物流平台在双十一扮演了重要角色。万科集团执行副总裁、首席运营官张旭透露，预计双十一总共有10亿件货品，其中有5亿件是从普洛斯和万科的货仓里出来的。
双十一的火爆彰显了万科系物流地产“中国第一”的地位，2014年起便开始布局物流地产的万科，在联手物流地产巨头普洛斯后，其打造全球化物流平台的进程在加快。
万科管理层表示，万科物流不只是物流地产，还作为万科城市配套服务商生态系统的一部分，为未来提供更多可能。
双十一的仓储物流考验
今年的双十一比往年更具爆发力。11月11日当天仅用了3分零1秒，阿里巴巴平台上的交易额冲破100亿，到7时46分58秒，京东累计下单金额超千亿。最终，阿里平台成交额达1682亿元，京东下单金额锁定1271亿元。
对比来看，双十一当日全网销售额，相当于1个巴西，或1/4个日本，或1/2个俄罗斯一年所有的电商采购量。
“双十一是对物流体系极大的考验”，张旭介绍，过去一年中每天发货1亿件，去年双十一发了6.57亿件，预计今年发10亿件。
这些货品怎样送到每个人手上？张旭比喻，双十一物流就像春运，路上都是送快递的车辆，仓库高速流转，工作人员比平时增加了两三倍。
万科物流打造了“前店后仓”的生态平台，即一个仓库供应覆盖一个片区。“宁波有个保税区仓库，可以覆盖整个浙江。”张旭举例说，东北人家里吃的麦当劳、汉堡都是从万科沈阳冷链仓库发出来的；西北地区昆明、南宁、日喀则的每一辆共享单车OFO，都来自万科物流仓库。
巨量双十一物流的另一面是，中国物流地产的建设远没有跟上。根据CBRE数据，2012年中国存量高标准仓储设施仅1300万平方米，占比全国近7亿平方米仓储面积的2%，同时，中国人均仓储面积仅为0.4平方米，是美国的1/12。
“到现在为止，中国95%以上还是农民仓。”张旭表示，万科希望为仓库建立行业标准，保证其防火等级及安全性，同时也要方便交通运输。“农民仓里可能靠肩扛手抬，现在仓库是自动化，运输更加便捷，都在高速公路边上。”
同时，因为工人做搬运、配送，物流的地点不在城市中心，万科为员工在物流仓库里提供公寓和文化设施。
“好比身体里的血管，城市的血管就是物流事业，是嫁接产业与居民之间的一个桥梁。”张旭认为，好的物流不仅仅是食物的安全，更多是为了提高效率，节约成本。
“除了关注人和物，我们要用科技提升效率，用生态创造可能。”张旭介绍道，通过运用技术，万科的仓库里、园区里建立了物联网，能在总部检测到所有设备运行状态，因而可以最短时间派人维护，确保仓储运营的安全。
万科+普洛斯要做全球第一
继“城市配套服务商”之后，万科董事会主席、首席运营官郁亮最新提出了“美好生活场景师”的概念，物流是万科城市配套服务商生态系统的重要一环。他对万科物流的期许，是要做到全球第一。
张旭指出，中国物流行业虽然相对落后，但正在高速发展，这是因为电商的推动。
在谈到万科为何要做物流时，张旭透露，因为转型城市配套服务商，万科很早就想做物流。2014年郁亮等管理层拜访美国华平、凯雷、黑石等投资机构，他们都提到了中国的物流产业具有极大前景。
后来万科请新加坡物流巨头普洛斯来讲课，深入了解到中国物流才开始发展，未来还需要有两亿以上平方米的仓库需求，根据中国人口的数量、GDP的发展，这是一片蓝海。
今年7月14日，万科与厚朴投资、高瓴资本、中银投等组成财团，以790亿元收购了普洛斯，其中万科出资约170亿，占股21.4%，成为普洛斯第一大股东。
不久后10月4日，普洛斯刚完成了在欧洲的业务布局，以28亿美元收购欧洲现代物流设施开发和运营商盖世理（Gazeley）在欧洲的物流平台，资产组合总面积达300万平方米。
“普洛斯在美国和欧洲排第二，巴西、日本和中国都是第一。”张旭介绍，目前万科已经联手普洛斯在全球拥有超过500个现代化物流园区，占地近6000万平方米，服务超过800家优质客户，对应的资产价值约410亿美元。
在中国，普洛斯有2500万平方米的物流地产面积，加上万科的500万平方米，占据中国市场份额的60%，稳坐第一宝座。
万科+普洛斯物流还在继续扩大规模。10月11日，万科发布公告，其子公司珠海乾元晟、深圳市万科产业园与江苏信托、宁波博裕物流有限公司、珠海市飞虹壹号拟共同投资设立一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业，将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成物流地产项目。其中万科出资15亿元，占比25%。
初看起来，做物流地产利润不高，“做运输，一件几块钱，仓库每平方米按几分钱算，这个生意能做多大？”张旭表示，虽然单件物流量很小，但商业平台每年的销售零售总额同比增长10%，整个量非常大。
据悉，万科做物流的模式是持有运营，收取租金、管理费等。
据华创证券报告，全国优质仓储物业的供不应求已推动平均租金连续上涨，且网购规模越大的城市租金涨幅越大。CBRE统计，普通物流设施的回报率达6.5%-7%，优质仓储的回报率达8%-11%。
“物流只有做成网状平台，布局全球才能产生更大效益。”张旭认为，和普洛斯一起打造的物流平台将不仅是仓库的平台，更相当于一个大底盘，通过血管和血脉把所有元素联系在一起；商业、物流、租赁、产业园、教育、医疗、度假、养老等服务，形成了万科完整的生态系统，把这些生态叠加，会有很多“物种”和行业诞生。
