房地产市场波云诡谲，而无论是乡村民宿还是城市民宿，也都出现了或主动或被动地与房地产捆绑在一起的趋势。非标住宿未来发展的方向，越发为行业本身之外的因素所左右。
01乡村民宿外衣下的旅游地产
非标住宿产品依靠原有的模式，难以突破发展瓶颈，几乎已经成为大多数经营者的共识。因此，乡村、景区的非标住宿品牌，开始主动向地产商靠近，甚至主动对接资源进行地产化的转型。
相对于城市高额的拿地成本，乡村土地价值较低，一旦引爆一个项目，就能带高周边土地价值。因此，TOP100的房企中，近1/3都介入了旅游地产领域。但市场的现状却是，旅游地产空置率居高不下，配套设施不完善，人流量小，升值缓慢。
因此，地产商引入头部非标住宿品牌，一方面，借由品牌作为IP本身的流量，以及专业的管理运营经验，来帮助提升土地价值。另一方面，非标住宿品牌与地产商的合作，也能以低廉成本，获取配套支持、地理位置优势等依靠非标住宿产品单打独斗难以取得的优势。
这似乎是双赢的选择，因此，诸如绿地盘龙谷文化城、绿城集团溪塘林麓、国奥乡居等“地产+民宿”的案例频频出现。
地产商与非标地产运营团队之间的合作方式有很多，目前接受度较高、盈利较为有保障、避免资产过重的形式，是建立产权式民宿，面向市场进行销售，而后进行反租再运营的模式，盘活闲置资产，为房东获取收益，带动楼盘销售，同时也为地产商获取二次收益。
但剥开非标住宿运营的外衣，实则仍旧是旅游地产的售卖。同时，这类模式下，目前也仍旧未有爆款出现。
02平台式城市民宿品牌才有话语权
存量房时代，如何激活存量资产，解决房屋空置率问题，是许多房企新的问题，也是新的突破口。因此，一种地产商也开始寻求转型，各类长短租公寓、孵化器、联合办公等产品纷纷成为了地产商试水的突破口。
但可以看到的是，不同于乡村、景区民宿多是线下实体住宿品牌，城市民宿，更多的是互联网、轻资产式的民宿预订、民宿托管品牌，与地产商进行合作。
城市民宿与地产商的合作，以途家为代表。途家最初就选择了与开发商合作的模式，整合大批量的空置房源，以托管的形式进行短租销售。而在实现了前期直营+联营的短租模式之后，途家又开始渗透到地产开发的品牌加盟与房地产一级市场合作的层面。
日前，Airbnb也开始了与地产商的合作，在佛罗里达州修建300套品牌公寓。公寓的目标人群是经常出差或者外出旅游的人士，租户可以将自己不入住的时间段，通过Airbnb转租出去，一年最长可出租180天，由地产商、Airbnb和租户将按比例获得转租租金。
此外，如寓米、XBED等通过互联网方式进行民宿资源整合的品牌，也开始与开发商接触，试图大批量拿房进行运营。
互联网运作带来的数以万计的用户数量，以及覆盖全国的属性，才让这些平台有与开发商对话的权利。但同时也从侧面展现出，城市民宿的市场内，仍然缺乏表现特别优异的、全国性的、依靠线下实体起家的品牌。
03被房地产裹挟的城市民宿
实际上，资源整合式民宿管理及预订平台的市场份额，相对于整个城市民宿市场而言，仍旧是很小的市场占比。
以成都为例，根据途家网7月发布的《2017年上半年民宿旅游报告》显示，今年上半年入住最多的民宿目的地城市国内TOP10中，成都名列第一位。而成都的民宿经营者中，以家庭副业方式自建自营的传统民宿占到95.42%，以投资者经营或委托第三方公司来管理的现代民宿只占4.58%。
也就是说，占绝大多数比例的仍旧是个体经营者。房地产市场的变动，对他们是否有意愿从事民宿短租经营，有多强意愿进行，是否愿意进行品牌化、专业化运营，产生了巨大的影响。
目前，宏观的趋势是利好的，即在盘活存量房的价值的政策引导下，以民宿短租的形式解决闲置资产问题，可以产生更多效益。当然，其他业态的发展也在冲击民宿短租市场。
以集中式管理运营的长租公寓为例，相较于短租民宿而言，更加容易规模化、便于复制、更利于边际成本的降低，收益可控且稳健，更能获得投资者的青睐。
今年10月连续发行的两只住房租赁类REITs很好地说明了这个问题（从2014年至今，我国仅发行了21只REITs）。当然，虽然以资产证券化的方式，解决了房企自持物业进行品牌化运营，会遭遇到的资金沉淀巨大的问题，但实际上，仍旧是政策意义远大于金融意义，展现出国家对于“房子是用来住的”理念的贯彻与引导。
长短租收益对比、区域房价变动情况、租售是否同权等等房地产市场政策及环境变动，都影响这城市民宿中占绝大比例的个人房东的决策，影响着他们将闲置资产用于民宿短租、长租、房屋托管还是房屋售卖。
