文/王帆
备受关注的深圳首宗“只租不售”地块在11月10日正式出让，由深圳市人才安居集团竞得。
此次深圳全年期（70年）自持土地出让，仍延续了此前的特点——既竞成交地价，又竞人才住房面积。在竞价过程中，地价迅速达到了10.1亿元的最高限价，安居集团最终以配建10800平方米无偿移交的人才住房拿下该地块。按照出让规定，安居集团还需配建27060平方米人才房，共计37860平方米。
从提出“十三五”期间大规模提供人才房，再到近期大力发展住房租赁市场，背后一脉相承的逻辑是，在高房价的背景下，深圳如何能够更好地解决人才安居问题，以保证城市的竞争力。在深圳的语境中，租赁房也常常与人才房联系在一起。
在全国鼓励租售并举的政策环境下，有观察人士指出，在发展住房租赁方面，深圳称得上是力度最大的城市之一。除了政策倾斜和政府投入之外，在巨大的市场需求之下，包括地产商、银行、科技企业在内的相关市场主体也都形成了合力。
国企发挥引领作用
从首宗租赁用地的优越地理位置，或许看得出深圳支持租赁市场发展的决心。
该宗地块靠近深圳地铁4号线以及6号线（在建）的深圳北站和红山站，总建筑面积为90180平方米。中原地产研究中心认为，随着深圳北商务中心引进大型企业总部及上市公司，红山片区的租赁市场前景可观，目前该片区的租金均价已经达到了68元/平方米。
楼面价为11200元/平方米，若去除人才住房面积，实际楼面价为19304元/平方米，这一价格远低于周边地块的竞拍价。
但中原地产指出，红山片区二手房的均价为65000元/平方米，相比于直接销售商品房，该地块自持70年的利润空间大打折扣。
回报周期长，利润相对较低，这正是一些开发商的顾虑所在。深圳一家中型房企人士告诉21世纪经济报道记者，目前来看，开发商在租赁市场能实现保本微利已属不易。
万科深莞泊寓总经理袁军也表示，“租赁行业的资金回笼时间很长，没有一定的资金实力不要轻易‘趟浑水’。”
此次土地出让，吸引了包括万科、碧桂园、保利、中海、佳兆业在内的8家房企。最终，国有独资有限责任公司深圳市人才安居集团有限公司成为中标方。
深圳房地产研究中心主任王锋表示，上海租赁用地也是国企拿到，深圳人才安居集团发挥带头作用，未来会有更多的开发商参与进来。
在今年的中期业绩发布会上，深圳市属国企深业集团下属上市平台深圳控股的董事会主席吕华表示，公司做住房租赁的切入点一是与政府合作，推出带有一定补贴性质的公寓，以较低的房租价格推向市场；二是以市场化方式，从改造成本以及租金回报率等角度来考虑，存在较大的挑战，但这是未来会坚定不移推进的方向。
今年8月，深圳发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》征求意见稿，其中提出，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块，用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。
此次出让只是一个开端。深圳规土委提出，未来，深圳将加强房地产市场分类调控，加大住房供应力度，发展租赁市场，抑制房价过快上涨，积极培育和打造深圳租赁住房市场发展新常态。
政府与市场形成合力
根据深圳链家研究院最近发布的《深圳租赁》白皮书，租房群体中最大占比的年轻人（26-35岁）租金在3000元以内的约占70%，租金2000元以内的约占50%。
对于移民城市深圳而言，以城中村为其中一个重要供应主体的住房租赁市场已自成体系。官方资料显示，城中村租赁住房约占深圳总租赁住房70%。
某种程度上，深圳人总体的租房负担并不如想象中大。而这一轮政策鼓励下的发展住房租赁市场，本质上是要营造一个更为规范和体面的租赁环境，从而使租房这种形式在更大程度、更长时间内成为买房的一种替代选择。
显然，未来的“租赁安居”依靠的不仅仅是政府的力量。11月3日，建行深圳分行以“银企合作”模式进入到租赁市场，推出5481套长租房源，并对符合条件、有长租需求的个人发放租赁贷款。
值得注意的是，作为主要承租方的科技企业也积极参与其中。根据公开报道，截至10月份，已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。
承租方之一的研祥智能科技股份董事局主席陈志列表示，近年来实体经济经营比较不易，原因之一是全国房价普遍上涨，造成企业压力增加。建行与深圳政府、房企多方联手向实体企业提供稳定的高品质的长租房源，解决人才的住房问题。
伴随着更多中等甚至高收入群体产生租赁需求，定位于不同目标群体的长租公寓产品形态应运而生。近日，21世纪经济报道记者实地走访了万科旗下青年长租公寓品牌泊寓位于布吉的房源，共有3800套，是目前万科泊寓体量最大的单店。
袁军告诉21世纪经济报道记者，其中有相当一部分房源将出租给深圳人才安居集团。
根据深圳的规划，“十三五”期间将提供不少于30万套人才房，但这一目标曾遭到广泛质疑。袁军表示，在深圳土地资源稀缺的背景下，完全依靠增量确实难以实现这一目标，所以政府积极与各类开发商合作，通过“众筹”解决房源问题。
培育租赁市场同样很大程度依赖于存量房源，其中，改造城中村成为一个重要途径。在提升居住品质的同时，坊间颇为关注的另一个问题是：改造是否会急速推高租金成本？
目前，万科已经与深圳福田区南园街道玉田村签订物业托管协议，玉田社区部分村民将旗下物业统一出租给万科，在经过改造后，万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容，进行统一租赁管理。
袁军告诉记者，综合整治完成后，租金相应会有所提高，但并不会是想象中的一个很夸张的幅度，城中村的“廉租”属性不会改变。
王锋也指出，如果租金过快上涨，政府也会像调控房地产市场一样调控租赁市场。
