众所周知，美国是REITs发展最早的国家，拥有全球发展最成熟的市场。在美国，大约5000万人持有价值1.7万亿美元的REITs，具有广泛的市场接受度。 美国市场公开交易的REITs超过300个，在过去的20年，REITs年均复合回报率超过两位数。截止2005年底，美国房地产投资信托基金市值已经达到3306.9131亿美元。
▲1971-2005年美国REITs市值增长 数据来源：nareit.com
今天有路就来带你看看这款让美国市场“疯狂”的产品背后有哪些巨大的先天优势：
| 收益基础稳定，优秀的风险收益特征 |
从行业分类来分析，REITs所涉及的房地产类型尤其广泛，既有传统的零售业、工业、办公楼及住宅公寓，也有包括非传统领域的林地、储物柜、医院，乃至监狱、高尔夫球场等等。因此，REITs在成熟的市场上为投资者提供了良好的收益来源奠定了基础。
从相关性角度看，据摩根大通研究，REITs同美国股票10年的相关性，同美国债券的相关性分别为0.81和0.3，而同布伦特原油和黄金的相关性更是低至0.19和0.12，所以REITs可以起到分散分险的作用。毫无疑问，REITs理应在投资者的大类资产配置中占据重要的一席之地。
▲2008年-2013美国5年期间10家REITs公司收益图
从上图不难看出，这些REITs公司的普通股息率都高于5%，这也间接说明了REITs作为一种较高的资产投资理财工具，具有相当优秀的风险收益特征。
| “攻守兼备”，收益穿越经济周期 |
根据美国法律规定，REITs公司每年净利润的90%以上需要以分红的方式分配给投资人，不得留存，且享受公司税的税收优惠，因此从长期看，REITs具有非常稳健的现金流收入。这种特征充分体现了REITs在投资收益上的“防守性”，而正是这种防守性也常常被投资者拿来与企业债和国债的收益率进行横向比较。
REITs的物业管理团队还可以通过专业的经营管理，在未来不断为投资者创造更多收入。其方式有两种，一种是内生性扩张，即改善现有物业的经营，通过增加单位租金收入、降低空置率或者节约成本开支的方式增加物业的净收入。另一种则是外延式扩张，即通过收购新的具有增长潜力、且价格合理的物业，增加所持有物业的整体规模，进而提升未来的收入水平。无论采用哪种方式，REITs都为投资者保留了未来进一步增加经营收入的潜力，这体现了REITs收益的“进攻性”。
▲REITs年复合增长率，数据来源NAREIT analysis
| 预期收益稳定在5%-10%之间 |
过去20年间，REITs年化收益为8.3%，超过诸多传统的资产类（同期全球股票4%，全球债券5%，布伦特原油6%，均以美元计价），而其风险波动率仅略高于全球股票。
自2008年金融危机之后，美国经济已走过了超过8年的扩张期，但相对弱的经济增长率表明，本轮扩张周期似乎要长过以往，原因在于极低的失业率和不及2%通胀目标。如今的经济现状让美联储退出宽松的货币政策仍需要时日，预计加息路径温和且漫长。因此，REITs市场在中短期将延续一种稳健的增长态势，其预期年收益将比较接近于近20年平均水平，我们预计将在5%-10%的范围波动。
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美国洛杉矶市中心 Small Lots小别墅开发投资项目
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投资期限：18~24个月
项目由美国洛杉矶当地精品开发商开发；包含5块地块共68幢单体small lots小别墅，位于地区核心高价值增长地带。总投资超过5700万美元，于2017年一季度开工建设，预计于2018年下半年竣工。项目的收益来源于对项目的收购，开发，散售所得。闲置资金可投资于银行存款，购买银行短期保本型理财产品等其他理财投资，更进一步优化投资收益。
该项目具有绝佳区位优势，毗邻比弗利山庄区域，所在位置属于区域经济中心且是洛杉矶最富裕的区域之一。该区域是一个集合奢侈品购物，餐饮及电影的娱乐中心，距离Beverly Center购物中心仅一街之隔，开车5分钟到达The Grove和Rodeo Drive。
▲项目周边区位
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