去年10月出台的“沪六条”拉开了上海本轮调控的大幕，这一年里调控手段不断加码，市场行情一直下滑。再加上今年7月份出台的租房新政，房地产市场正在上演着前所未有的剧变。
作为市场晴雨表的二手房市场，经过一年多的锤炼，现在是怎样的一种状态？近日，东叔走访了宝山区内数家二手房中介了解情况。
东叔走访的罗店、顾村、上大三个板块均未有大的市场异动。从数据上看，半年内价格仅有轻微波动，4月、5月二手房市场有过小幅上涨，但6月以来的稍跌让数据整体持平。
沿地铁7号线，顾村公园往北至刘行罗南新村美兰湖等区域，因为区域、距离不同，价格稍有差异，均价相差一千元左右。其中罗店板块，二手房价格分界主要受楼龄影响，2012年以后建成的次新房价格相对较高，阳光城花满墅、远洋7号、美兰湖、万科琥珀郡园等数个楼盘价格都达到44000/㎡以上，而12年以前建成小区楼盘价格都十分平均，基本都在39000/m2以下。
顾村板块内，环顾村公园有数个楼盘，但因为楼盘较新的缘故，市场上的二手房源并不算多，总体均价在42000/ m2。其中保利叶语、绿地公元1860属于12年以后的次新盘，价格稍高，达到56000/ m2和54000/ m2左右。其余楼盘价格都在50000/ m2以下，大多数楼盘按楼龄、位置等因素分布38000/ m2到45000/ m2之间。
无论是挂牌量还是成交量，都有稍稍下滑。 “下跌得很少，2%-3%吧。”中原地产某中介说，“原来高峰的时候我们门店每月成交大概在十二三套左右，现在的话还能稳定在十来套左右。”
与顾村板块相距不远的上大板块，却和前两者有着不同的“交通线距离价格差异”的市场规律。因为地块内有着上海大学这个“板块热点”，同时包括上大附中等优质教育资源，使得上大板块在同区位板块中价格稍稍高出同侪，8月份，上大板块二手房均价在48000/m2左右，但是，在整个二手房市场房源量、价格增长缓慢的大环境下，上大板块也出现了极小幅度的下跌。
在上海大学西侧商业街上一处链家地产门店，中介告诉东叔，上大板块内二手房总体变化不大，价格整体有轻微下跌，“但是也不多，5%以下”，中介说。尽管如此，板块内上海大学周边几个楼盘仍然非常火热，从带看量上来看，上海大学周边的当代高邸、学林苑、锦秋花园等几个小区的多处房源带看量都在9次左右，而板块内其他小区多个房源带看显示为1次2次甚至尚未有过带看。位置相近，但是房源靠近学校似乎更受购房者亲睐。
小户型低总价当道
在顾村某家中原地产门店时发现店外广告牌上，9宫格的纸牌上，挂了4户小两房二手房源，总价多在300万上下。据中介介绍，60-80平米小两房一直都是二手房市场的“宠儿”，总价低、实用性也很高，无论自住还是出售都很方便。
楼梯房、电梯房 差价巨大
同是二手，楼梯房和电梯房价格差异巨大，即使相同位置，甚至比电梯房位置更好，楼梯房仍然比电梯房更加便宜。以罗南板块中以富丽苑、富长苑为例，两楼盘同属一家房企开发，位置相距不过300米，但相同楼龄二手房，富丽苑楼梯房均价在34000/m2，而富长苑因为小区内都是电梯房，均价为37000/m2，差异巨大。
成交周期变长
“原来快的时候，十几天二十天就能完成过户交易，现在吧，得三个月。主要原因就是按揭贷款，银行收紧了，周期慢了。”中介说。
大部分二手房交易程序无外乎交定金、办理按揭、签订合同、移交产权，其中最耗时最不受购房者控制的就是办理按揭贷款，目前新政大环境下，上海市内各银行对于住房贷款“惜贷”情绪渐浓，对于住房贷款的审批变得更加严格，周期更长，使得整个交易周期变长。
此外，从今年6月起，上海市二手房网签增加了身份核验环节，也使得二手房交易程序上更加复杂，增加了交易周期。
管中窥豹，宝山二手房市场现状就是整个上海二手房行情的缩影。
稍微让人欣慰的是，9月份上海二手房指数连续3个月下行后，止跌回升，宝山区价格略微上扬0.05%。但别欣慰太久，种种迹象表明9月二手房市场量价上升，只是市场筑底，尚未看到反弹迹象。
从中央到地方的一系列举措都显示，接下来的较长一段时间内，政策没有放松的可能。房价走势平稳应该是接下来的主旋律。
