文／张达
随着楼市调控的不断深入，房地产市场持续降温。国家统计局今日发布的最新数据显示，尽管房地产开发投资和土地购置面积增速有所反弹，但全国商品房销售和房企到位资金增速均已经连续3个月下滑。接受证券时报记者采访的业内人士认为，销售增速下滑符预期，房企到位资金增速持续下滑也在意料之中，预计到年底销售额增速将降至个位数，在7%左右。
开发投资增速略有反弹
在连续3个月下滑，并在8月首次保持平稳后，9月房地产开发投资累计增速首次反弹。数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。
新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时认为，投资增速反弹主要是因为去年房企在一二线城市拿了一些土地价格相对较高，今年陆续进入投资期，同时今年大房企加速扩张，带来了土地款和投资额的增长。
从房企土地购置情况看，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%，增速比1-8月份提高2.1个百分点；土地成交价款8149亿元，同比增长46.3%，增速提高3.6个百分点。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，土地购置面积增速略有反弹，一方面是因为三四线城市楼市成交活跃，导致开发企业拿地的积极性提高，另一方面是因为库存去化后，三四线城市和一些弱二线城市也开始供地了，他们的供地意愿、供地许可明显提升，开发企业拿地意愿也提升。土地购置增幅扩大主要反映弱二线、三四线、中西部地区土地成交的活跃。
“土地购置面积增长一方面是大房企还在固守一二线城市，另一方面它们也在进入更多的三四线城市，所以我们看到土地购置款增长幅度明显超过土地购置面积，意味着地价的增长更快，同时面积也在增加，但在大城市正在进入限制性发展新周期的背景下，房企业绩扩张只能进入更多的三四线城市。”欧阳捷说。
杨红旭进一步补充说，投资主要受拿地因素影响，拿地增速扩大，投资增速也略有反弹，但也谈不上增长，因为年初最高增幅是9.3%，现在还是盘整状态，增幅保持平稳，而盘整的原因与施工面积增速和新开工增速略有收窄有关。
销售增速连续3个月下滑
受楼市调控影响，全国商品房销售累计增速已经连续3个月下滑，其中，商品房销售面积累计增速已经降至接近个位数。数据显示，1-9月份，商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%，增速比1-8月份回落2.4个百分点。商品房销售额91904亿元，同比增长14.6%，增速回落2.6个百分点。
对于销售增速的下滑，杨红旭认为，这是全国市场总体在降温初期的表现，当然区域差异很大，热门城市成交量萎缩比较明显，非热门城市成交量增速在放缓，但还没有由正转负，所以大的行势是调控之下热门城市量缩在慢慢影响全国数据的变化。
“销售增速下滑符合我们去年的预判。”欧阳捷说，当“房住不炒”成为国策，大水漫灌不再持续、信贷政策逐步收紧、限购限贷城市越来越多，销售增速一定会逐步下降，今年“量平价稳、略有增长”，即销售面积基本持平，价格趋“稳”（一二线城市主要是限价导致），但房价仍有上涨（三四线城市为主），因此销售额略有增长，到年底销售额增速将降至个位数，预计在7%左右。
销售增速下滑进一步影响房企到位资金情况，房企到位资金累计增速也已经连续3个月下滑。数据显示，1-9月份，房地产开发企业到位资金113095亿元，同比增长8.0%，增速比1-8月份回落1个百分点。
“年初我们提醒：央行和银监会都认为居民部门杠杆率虽然不高，但增速过快、需要控制，因此银行按揭贷款额度收紧、居民按揭贷款增速迅速下降，预计今年会在零增长区间徘徊。同时，销售增速下降也会导致定金和预收款增速下降，进而拖累到位资金增速持续下滑。”欧阳捷说，当然，开发贷增速有所反弹，是因为只有大房企能获得银行新增贷款，而大房企的扩张带来了银行贷款的需求增长，但其增长不足以抵消按揭贷款以及定金和预收款的下降，因此房企到位资金增速持续下滑也在意料之中。
