自从中央以「房子是用来住的，不是用来炒的」定调住房市场以来，加上各地纷纷出台租赁市场落实办法，长租公寓就成了房地产行业最为人瞩目的领域。其实，不单单是房地产行业，租赁市场的发展更关乎民生，是解决现阶段居民住房难的一个重要补充手段。但是，目前国内租赁市场的一些乱象以及价格也制约着其更加健康、有序的发展；让「居者有其屋」，不仅需要租赁市场的蓬勃，也需要探索更多的方式，这对各级政府以及国内长租公寓运营商都是一个长期课题。
在亚洲，新加坡的房地产市场可以说很值得其他国家借鉴，早在上个世纪，新加坡居民的住房自有率就已高达 90% ；它主要实现以政府组屋市场（类似于国内的经适房）为主、以私人住宅市场为辅的二元结构，二者互为补充，经过长期发展真正让居民实现了「安居」。新加坡在公寓方面的做法也值得国内公寓运营商的借鉴与参照。
新加坡住房市场占比
数据来源：新加坡统计局 克而瑞咨询制图
组屋市场是新加坡政府主导的公共住宅系统
政府组屋是由新加坡建屋发展局统一设计、建造并配售给新加坡中低收入居民的公共住房，购房者拥有 99 年使用权。组屋的房型有一房式到多房式、大型公寓式组屋和专为老年人设计的小型公寓式组屋等多种选择。
组屋市场产品从层次多，大多数中低收入者都有购买能力
大型公寓式组屋种类较多，包括：中等入息公寓、设计建造公寓、执行共管公寓、私人组屋等。相较于普通组屋，这些公寓特点鲜明：
新加坡租屋类型与特点
资料来源：国信证券研究报告 克而瑞咨询制图
1. 设施齐全，如提供儿童娱乐场所和户外球场等公用设施，普遍设有厨房间餐厅、两个以上的卫生间和垃圾管道；
2. 楼间距15 至20 米，铺设人行道和花木草坪；
3. 住宅区内有警察机构、邮局、学校、宗教场所、商店、菜市场、停车场、儿童娱乐场、公共图书馆、影剧院、体育场、体育馆等；
4. 一层全部架空供居民聚会游乐之用。
1980 年以来，中产阶级家庭收入不断提高，有的已经超过了购买组屋的上限，但是又无力购买私宅，为了满足这部分人的需求，新加坡政府兴建的新组屋都是四房式或四房以上的大型组屋以及配套设施更加完善的大型公寓式组屋。
此外，新加坡政府还在 1988 年引入了老年人乐龄公寓计划（ Studio Apartment Scheme ）。不少老年人的经济状况不好，政府鼓励他们出售其现有的组屋而另外购置一间专门设计的、较小巧且较便宜的公寓，这样老年人就可获得一笔经济上的收入，以应付其他日常支出。公寓类型的多样化适应了人们对不同价格、不同档次、不同功能的住房的要求。公寓与普通组屋共同构筑了多层次的公共住宅体系，满足了社会发展变迁过程中人们新的住房需要。
组屋经历了四个发展阶段，不断满足居民需求
新加坡仅用了 30 年左右的时间，就让超过 80% 的全国人口住进了政府组屋。当前，新加坡的住房问题基本得到解决，居民把注意力从解决住房问题转移到提高居住质量上。住户想拥有面积更大、环境良好的政府组屋，建屋发展局的关注点从数量转向质量提升。
组屋经历了从无到有的四个发展阶段，目标不断提升，成果不断优化。
新加坡租屋发展阶段
资料来源：国信证券研究报告 克而瑞咨询制图
政府组屋户型随着公民的需求不断优化调整，单位面积也在扩大，建筑质量也随之不断提高，组屋周边环境优美，生活便利，更重要的是，大多数中低收入者都有购买政府组屋的能力，这让新加坡公民真正实现了「居者有其屋」。
私宅市场是相对市场化的商品房市场
政府组屋市场即保障型住房市场是主导市场，而私人房地产市场是对政府组屋市场的必要补充。私宅包括有地房产和无地房产两种形式，前者是指独立洋房、半独立洋房、排屋等，后者是指私人公寓。产权期限方面，一般有 99 年地契、999 年地契和永久地契， 999 年地契相似于永久地契； 99 年地契较永久地契或 999 年地契相比要便宜 20%~30% 。
新加坡私宅市场规模
数据来源：新加坡统计局
私宅与租屋价格差别大，产权私有，注重配套
新加坡的私宅市场与组屋市场价格差别巨大，此外，在产权、配套以及社区开放程度上也存在一定差异。
1. 社区开放程度不同：
政府组屋小区属于公共区域，一般都是开放式社区，不设围墙和门卫，相对私宅缺乏隐私权，管理维护职责由建屋发展局及政府属下的市政理事会承担；私宅社区则由业主自己或小区管理委员会进行管理维护；
2. 配套设施差异：
私宅社区通常配有游泳池、网球场、健身房等，政府组屋一般不配套；
3. 价格相差巨大：
相同地理位置和相同面积的私宅和组屋平均价差 2 至 3 倍，甚至更高；
4. 产权属性不同：
组屋产权属于政府，私宅产权则由屋主享有。
租屋与私宅对比
资料来源：公开资料 克而瑞咨询制图
私宅市场价格自2013 年持续回落，主要由私营房地产公司负责
新加坡私宅规模持续增长，截至 2016 年，私宅存量规模已超过 35 万套。新加坡统计局编制的私宅价格指数在 2013 年 3 季度的高点以来，已连续录得超过 13 个季度的持续下滑。
从组屋、私宅规模与常住人口同比增速来看， 2013 年以来，常住人口同比增速维持低位走平，而私宅和组屋的规模同比增速则上升，说明住宅的供应速度超过了需求，新加坡住宅市场出现了一定程度的供过于求，导致了私宅价格指数回落。
此外，新加坡国家发展部在2013 年 1 月宣布扩大额外买家印花税（ ABSD ）征收范围和征收税率，也是私宅价格持续降温的影响因素之一。
私宅市场主要由私人房地产公司负责开发、建造与销售，如远东机构，但隶属于新加坡政府旗下的一些开发商如凯德集团也参与其中。由于新加坡政府一再减少私宅地段供应，一些新加坡发展商的私宅储备土地已纷纷见底，本地经营环境艰难，发展商纷纷奔赴海外，包括英国、美国、中国、澳大利亚和日本等地。
小结
在「十三五」规划中，国家大力倡导推进供给侧改革，而房地行业的供给侧改革无疑是其中的关键一步。中央推出「租售并举」，也是要从供给侧对住房结构进行调整，以遏制房价高企，促进行业持续健康发展。要真正落实「房子是拿来住的，不是拿来炒的」，并实现「居者有其屋」，除了中央政策的指导与规范，地方政府和各方参与者也需不断借鉴国外成功经验，让先进的制度与方法为我所用，因地制宜地推进租赁市场发展。
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