昨日，龙湖以底价挂牌摘得渝北区两路组团地块之后，随即以朋友圈海报形式宣布将携天街入驻。这意味着，仅半个月时间，中央公园成功集齐龙湖“天街系”、中粮“大悦城”、新城“吾悦广场”、合景泰富“悠方”四支商业力量。
早在去年9月，渝北区政府曾发布消息“中央公园板块正规划打造大型商圈”、“规划参照观音桥商圈，体量估计在200万方左右”。此轮商业力量的集中入驻，对塑造板块商业格局起到重要作用，但中央公园能再造一座观音桥吗？
四宗新地先后“出嫁”，聚集强大商业力量
今年9月，中央公园板块供应4宗商住类土地的国有建设用地使用权，土地面积达到892.76亩。截止昨日，4宗土地均已出让，分别被中粮地产、新城控股、合景泰富、龙湖地产收入囊中。
对此，克而瑞方面指出：“商业性质地块分布集中度高，占地面积广，为大型购物中心的修建奠定了基础。4家不同企业拿地，可在此打造不同类型的商业体系，丰富中央公园板块商业市场”。
根据房企发布的拿地海报和知情人士爆料，随着4宗土地的顺利出让，中央公园迎来4支强大的商业力量：龙湖的“天街系”、中粮的“大悦城”、新城的“吾悦广场”以及合景泰富的“悠方”。到底有多强？
中央公园新出让4宗地块情况 制图：重庆锐理
龙湖商业力量“天街系”：作为重庆本土开发商，龙湖的商业品牌有3个，其中“天街”最为广泛。在天街系产品中，北城天街更是公认为"重庆八大新地标"之一。
新城商业力量“吾悦广场”：吾悦广场是集购物、娱乐、公寓、酒店、办公于一体的大型城市综合体，已先后落地天津、成都、南昌等多个城市，业绩表现非常抢眼。
中粮商业力量“大悦城”：大悦城是中粮集团城市综合体的核心品牌，以“年轻、时尚、潮流、品位”为特点，现已落地北京、上海、天津、成都、重庆。代表项目：北京大悦城。
合景泰富商业力量“悠方”：2014年，合景泰富启动首轮商业布局，“悠方”是旗下的重要商业力量，该产品已经在上海、成都、苏州等城市落地运营。
商业商务占比超50%！考验商业打造运营能力
除了“商业商务占比在50%以上”的限制，上述4宗土地还有“自持≥10万㎡商业房屋，自持年限10年，到期后，不得零售转让”、“商业商务地块与住宅地块须同步开工、同步建设、同步竣工”等特殊限制，拿地条件十分苛刻。
面对如此强力的商业限制，重庆财信商业管理有限公司常务副总经理谢尚伟认为，“中央公园板块正在大力推进商业发展！政府看到优质生活商业配套的重要性，要让开发商承担生活配套的责任，所以拿低地价、高商业商务占比的土地去定向招募商业强势的地产公司。”
尽管拿地条件苛刻，但对“有票子”的开发商来说依然吸引力十足。克而瑞分析师指出，“中央公园9月供应地块对于部分土储不足的企业是绝对肥肉，只要下得狠心，舍得银子，便可快速补充土储，后期销售还能以占据城市热门区域高地为噱头，快速出货”。
谢尚伟也谈到，“因为非住宅的占比非常大，会拉低整个地块的价格，可以看到这4宗土地的楼面均价均低于5000元/㎡，这样的地价自然就会成为吸引力。”
不过，苛刻的拿地条件对企业来说仍是一大挑战。克而瑞方面指出，“4宗地商业商务占比均在50%以上，不仅提高了拿地企业门槛，对拿地后的商业打造运营能力也是一大考验。”谢尚伟也表示，“这要求开发商要有很多钱，要有很多商业资源，要有很强的商业全程操盘的团队，要抗得住较长时间的人口真空期。”
近200万方商业体量，短期内难撼动城市商业格局
事实上，中央公园板块的商业布局不止于此。除了中粮、新城控股、合景泰富、龙湖的商业布局，公园大道项目、鲁能城项目均有较大体量的商业规划。
简单算一笔账，按照50%的比例计算，龙湖、中粮、新城、合景泰富四大项目的商业商务体量将超过100万方，鲁能城商业规划约34万方、公园大道商业规划约40万方（数据来自项目推广资料），再加上周边其他项目的零散商业，板块内的商业体量逼近200万方，足以媲美观音桥。
大规模商业布局对区域的推动作用毋庸置疑。戴德梁行重庆商业地产部助理董事唐正艺指出，“中央公园板块的热度一直很高，区域内交通、医疗、教育等配套布局已经非常完善，未来的发展空间很大。伴随着大量商业项目的出现，无疑会加强市民对区域生活的信心。”
不过，她指出，“商业项目建设需要时间、商业成熟更需要大量的人口导入作支撑，因此中央公园商业的聚集短时间内不会对重庆现有的商业格局产生明显影响。”谢尚伟也表示，“距离还是一个问题，大多数市民不可能经常去中央公园消费”。
所以，就算有了“天街+大悦城+吾悦广场……”超强商业阵容，中央公园要想再造一座观音桥看来也并非易事。BUT! 未来的事，谁敢说肯定呢？
