9月底拜读了某位仁兄的自媒体头条文章《金地世家能热卖，最该感谢的是西郊金茂府》。原本这些业内的观点之争，作为金地世家的策划，我应该一笑而过。不过，文章却在世家业主微信群中惹出不小争议，不少业主对你把他们归为投资客感到不平。我作为世家业主群的管理者和世家项目的策划负责人，被他们推出来，不得不出来回应几句了。
看了文章，我梳理一下文章脉络，基本应该是这样的：
A. 世家卖得好，因为有金茂府这个“锚”。
B. 世家业主多是投资客，依据是一张业主热力图（图的来源不详，反正世家操盘的都没看到过）。
C. 你宣称世家所在的嘉定新城人口导入差、商业差，只有投资客愿意接盘。
D. 世家出清了，未来金茂要独自站岗了。
但全文核心的观点就是：世家就是买给投资客的，自住客不买；连投资客都清光了，金茂以后更难卖了。
好吧... 你全文核心支撑——世家买家多是投资客（但是你没有给出投资占比，大多都是投资客，到底是多少才能算大多数？60%？50%？40%还是30%？）。这个结论本身就是一个错误。你的核心依据就是那张“金地世家买家来源地热力图”，并在留言言之凿凿说拿到了世家的数据。
金地世家买家来源地热力图
一房一万微信推文评论区截图
我只能说你“迷之自信”。戳破你的自信，其实我只要拿一份世家业主分析报告即可。当然这样你肯定不服气，因为你可以说任何数据都可以造假。那我就从逻辑上证明，你全文的错误。
金地世家的购房者大多都是投资客？
首先，你从这张“金地世家买家来源地热力图”分析，说“买家分布在上海的各个区域和板块，毫无规律可言，自住客应该是恋土的”，其次“世家推广少，没用中介，不应该有怎么多外区客户”。
其实你的逻辑很矛盾，推广告小，没用中介，不是应该外区投资客也少了吗？难道投资客都是本地的，或者投资客一手信息非常灵，经验老道。投资客经验老道，估计已经限购限贷限得死死的。都是本地的话，又和你的热力图相互矛盾。
第一，先不探讨热力图的正确与否，先看看世家有没有推广。你说世家宣传从1期开始宣传就少。好的，作为项目策划负责人我承认，并以此为傲。花小钱办大事，才是策划的追求。但是你却忽视了时间点。世家是从2016年10月5日售楼处正式公开，10月下旬遇到“10.18惨案”，整个上海没有预售证的楼盘，那晚不知道销毁了多少宣传材料，多少户外大牌变成白板，多少售楼处第二天闭门谢客。这样的情况下，我们如何宣传？到哪个媒体都问我们要预售证，没有预售证这个不行，那个不行。就算是上自媒体，上午刊登出来后，下午房管局的问责电话就来了，马上就得把文章删了。我们预售证我记得是2017年1月20日拿到的，那真是惊心动魄的拿证经历，到最后一刻我们都准备放弃了，回家过年了，最终在报批报建的同事不懈付出下，拿到估计是全上海春节前最后一张预售证。
请你告诉我，在这样的政策强压下应该怎么做宣传，在同一时间段还有其他哪个项目在大规模推广的？传统媒体甚至网络媒体，已经在新政下无能为力的前提下，我们应该换了思路想去解决问题。世家有自销渠道团队，靠着一群特招大学生的努力付出，我们通过陌电、小巡展、派单建立起厚实的客户积累。可以说，我们每个月渠道团队的座机呼出量就有6-8万次。世家有社群合作伙伴，通过KOL和BBS等合作，购房群导入等手段，这才有我们1月高层开盘和6月叠加开盘的成绩，这才有了全市客户的导流。
第二，你说客户是有恋土情节的。好吧，我也有恋土情节。我们家原来住普陀曹杨那块，从出生到高中毕业，几乎都生活在曹杨。就算婚房（婚房是高三时候家里买的，父母大人眼光长远！跪拜），也买在隔壁的普陀长征板块。但是，你让我现在改善也买在那里，来满足你口中的“恋土情节”。不好意思，我回答你，我没你想的有钱！你看你的买家热力图导出的数据，外区大部分客户都几乎在外环内，甚至中环内。你的改善客户恋土情节，是要用人民币堆出来的。不谈钱的恋土情节，就是耍流氓。而且，世家6月推出的精装叠加，总价范围640-755万，妥妥的性价比。这种降维打击，同样的总价，中外环的公寓VS嘉闵高架&沪嘉高速旁的精装叠加，这种性价比还不能吸引外区的自住客吗？
金地世家区位图
我们再谈谈你对嘉定新城的误解，你说嘉定新城开发这么多年，自住客依旧稀少。拿出是一个地铁时时刷卡图，然后大扯什么嘉定新城周边没有产业。
你难道不知道嘉定是全市各区GDP排名前五的区吗？2016嘉定区在全市各郊区排名第二，仅次于闵行，把松江、宝山等都甩了好几个身位。你不知道嘉定新城隔壁就是安亭汽车城吗？你不知道嘉定北面有一大群科研院所（8个国家级研究所），西南6公里不到就是同济嘉定校区吗？你知不知道嘉定到15年年末全区人才总量就达29万人，中级及以上职称的人才超过5万人，高技能人才占技能劳动者比重达到32%。到2020年的规划，人才资源总量要达到35万，主要劳动年龄人口收过高等教育比较要40%，境外人才数量要达到6000人。
人才数据来源：嘉定区人才发展“十三五”规划
既然本地就需要这么多人才，人才们为什么还要挤破头坐地铁往市区赶呢？九亭、佘山、宝安公路地铁数据拿出来比较，真心就是不知所云。佘山和宝安公路站，那是知名的保障房大居，九亭更是业内知名的睡城。这些地铁站人多真心不奇怪。
如果这些该没有说服力的话，我就把世家业主单位晒晒，一目了然。
上海汽车、上汽大众、博世华域转向系统有限公司、麦格纳斯太尔汽车技术公司、瑞金医院、联合汽车电子有限公司、沃尔沃汽车中国区研发部、国家电网嘉定公司、上海航天电子有限公司、华东电力设计院有限公司……初步统计中，业主中至少25%从事与汽车相关行业；有15%为嘉定本地事业单位或政府机关。如此明显的行业集中度，还能说世家是投资客为主吗？
你还有一个明显的错误，就是谈商业配套。我必须第一时间站出来说，关于中泰泰富万达广场的商业体量数据，你错的离谱。7万方的体量，你的出处居然是百度百科。
百度百科截图
别人指出你的错误后，你还坚持你的数据没错。
一房一万微信推文评论区截图
我来给你一组有凭有据的数据。出处——上海环境热线（够官方了吧）。
相关新闻截图
其中明确指出，嘉定新城站301项目（就是中信泰富万达广场所在的整栋建筑），其总建筑体量33.6万方。万达集团也确认其负责运营的面积有15万方（数据来源万达官网），也有中信泰富招商文件称商业面积为13万方。不管多少万方，肯定比7万方不知大多少了。
你再怎么扯也不可能商业只有7万方，难道3栋塔楼的地上办公面积要14万方（比金地世家全部住宅销售面积之和，都要大3万方）、每栋塔楼的地上建筑面积4.7万方？这是什么概念呢？陆家嘴的46层的上海银行大厦，办公面积才7万不到。所以提醒你，信百度不如什么都不信？
万达集团官网新闻稿截图
嘉定新城，缺商业吗？如果是住在其中的人，肯定告诉你不缺。
嘉定大型商业中心分布图
“作为远郊新城中心，大规模的商业配套，是人口导入的重要“燃料”，在这个方面，嘉定新城的商业配套太少了。”——对于你这个结论，我只能一笑而过。商业不是越大越好，现在什么时代，大商业只存在工业时代。网络时代，买东西都能网购了；商场都已经转型为体验经济了，还在抱着大面积商业就成功的教条不放。
你拿青浦新城4座商业综合体和南翔的印象城做比较，我只能祝福这5家招商顺利，开业成功了。
说到配套，你好像漏了教育配套。买东西可以网购，读书肯定要争取就近入学的。嘉定新城教育配套在上海各个新城中算是不错的。重点高中就有育才中学和交大附中，知名初中就有华二中学、幼儿园有中福会和蒙特梭利，金地世家旁800米又要新建一所中学和小学（都已经完成建筑规划公示了），预估2019-2020年陆续开学。就因为读书近，华二中学的家长就至少买了6套世家的叠院。
金地世家周边学校分布图
学校规划图
最后，谈谈世家和周边二手房的关系，根据你的数据，我们世家的价格和周边二手房持平。你认为世家合适的价格应该是周边二手房的9.0-8.5折。然后得出世家性价比一般的结论。前面说我们世家都是投资客，然后说世家性价比一般。好吧，我们世家这群投资客买家一定很业余，第一次投资就被我们忽悠了。
卖得便宜谁不会，卖得贵且卖得热销才是本事。我自认世家产品好、装修好、地段好，卖这个价格我认为我是合理的。合不合理，不是你说了算了，看成交量。首开高层200套日光，6月下旬推出的340多套叠加，不到3个月就基本售罄，9月289套高层，中小户型日光。即使最难啃的139平4房，至少也去化接近40%。性价比这玩意，谁都会说。掏钱买的才最有发言权。
这么多资料摆在你面前，你还坚持金地世家买家都是投资客吗？诚然，我们世家也借了金茂府的东风，卖得不错。但是世家的性价比是有目共睹的，简单一个数据，世家叠院开盘成交客户中，口碑类传播占成交量的44%，特别是政府机构的推荐、同行推荐、员工推荐等是推荐成交的主力。政府、和各个开发商同行，总不会忽悠买家吧。
最后，我想说的是，这些年坚持产品力打造和科技运用的开发商，值得我们的尊敬。金茂府那12大黑科技，我认为会是未来的趋势。价格背离价值只是短暂的，我相信嘉定新城、我相信金茂会做出下一个大宁金茂。
Ps. 感谢嘉定新城网（www.jdxc.sh.cn）提供了详实的材料和图片！
