作者：张晓玲 黄昱
深圳，一个平均年龄32.5岁、聚集了上千万年轻人的城市，毫无疑问是长租公寓的重要战场。
继万科、招商蛇口、金地、深圳控股等房企之后，9月22日，龙湖冠寓正式进入深圳，布局6家门店，共计4746间房，目前大芬地铁站店和后瑞壹航城店率先开业。
在深圳，将近一半人居住在城中村中，租房环境差强人意；三四年前，独立第三方品牌公寓如魔方、you+，链家旗下的自如等在深圳扩散，已开始影响原本以个人房东为主的租赁市场。
近年来深圳市积极培育住房租赁市场，今年以来更是政策不断，鼓励机构租赁、棚户区、城中村改租赁等。龙湖、万科等开发商旗下品牌公寓的强势入局，将从根本上重构深圳租赁市场的生态。
冠寓深圳首秀
低调稳健的龙湖，出乎意料地在长租公寓领域表现出高举高打的姿态，并明确提出希望做到集中式租赁公寓市场的前三名。
目前，龙湖已将冠寓业务独立设立公司，由龙湖集团副总裁韩石兼任冠寓公司CEO，下辖16个正在发展业务的城市公司。
从财务角度，“我们做冠寓业务是先算大账。”龙湖集团深圳公司总经理张智聪表示，首先从战略业务的角度考量，选择进入某些城市，除了几项关键指标，不会抠特别具体的投资细节。
韩石称，龙湖的资金成本仅为4.7%，为冠寓业务提供了强劲支持；龙湖还有自己的招标采购体系，材料、物件实现集团招采；同时冠寓要求将从拿项目到开业控制在130天之内。
“我们的目标是今年底做到超过15000间开业，当有了一定的规模优势以后，管理方面的人房比会更加凸显出成本优势。”韩石透露，目前冠寓轻资产模式毛利率是35%以上，动态投资回收期是五到六年左右。
韩石表示，龙湖冠寓先是以轻资产的方式入手，之后会轻重结合，最终重资产为主。“希望一方面通过物业运营升值，具有稳定收入，未来REITs、ABS有可能推出；另一方面是物业带来的增值。”
深圳是龙湖冠寓着力发展的重镇。目前在深圳落地的为冠寓“松果”系列，未来将推出“核桃”、“豆豆”系列，以满足三大类、七小类租客的细分需求。
张智聪透露，深圳冠寓已有一个重资产项目，正在建设中。
在今年中期报告中，龙湖集团已经明确提出，2020年长租公寓收入要达到20亿元。这是第一家明确提出长租公寓收入目标的房企。
深圳租赁变局
据龙湖提供的数据，截至2016年，深圳市常驻人口超千万，14-35岁之间的城市人口比例超过五成，平均年龄为32.5岁，其中78%的年轻人在租房，租赁市场规模1000亿以上。
据世联行统计，房租占收入比例在25%-30%为租客可承受范围之内，整体看，深圳近半数租客可承受房租水平，整体房租压力大。
为了满足多样化的住房需求，深圳市政府大力培育租赁市场，去年成立人才安居集团，今年推出“棚改新政”发展国有租赁平台，同时允许城中村改造为集中租赁，鼓励机构房东发展。
据世联行数据，目前深圳进驻的长租公寓品牌超100个，已出租房间超10万间；主力户型以单间、一房为主，整体租金价格以1000-5000元为主。
目前深圳的机构房东主要包括开发商、独立第三方品牌、地产服务中介。在现有三足鼎立的格局下，还将有国有租赁运营平台入场。
9月13日，深圳市房屋租赁运营管理有限公司（简称“房屋租赁公司”）正式挂牌。该公司为市属国有住房租赁专营企业，注册资本金10亿元。接下来，房屋租赁公司将在全市各区（新区）、各街道、各社区和各项目建立服务网点，实现租赁服务业务全覆盖。
面对激烈竞争，以龙湖为代表的开发商，由于具备经验及资金优势，进入后将重构深圳的租赁生态。
张智聪表示，竞争是好事，垄断市场没有竞争，对消费者不利；租房生态应该是相互链接和联动的，而不是独立的孤岛。
他认为，未来政府旗下的租赁平台跟开发商之间不是竞争关系，而是合作共赢的关系。因为总有一部分年轻人刚到这个城市没有办法享受到政府的租赁住房，随着他在这个城市有社保，才能逐渐具备申请政府保障房的资格。
此外，龙湖进入深圳，不是通过其擅长的住宅业务而是长租公寓，意味着今天的龙湖已经不是一个单一的开发商，而是构建全生命周期的房地产大生态体系的服务商。“年轻人进入冠寓，就是接触到龙湖集团大生态的第一步。”张智聪说。
海通证券分析认为，长租公寓将与龙湖地产、物业、商业三个业务形成良性生态圈，将客户的衣食住行需求连贯起来。这也是包括万科、碧桂园等在内的大型房企一致的方向和追求。
