作者：张錾
2017年成都的住宅市场已经毫无悬念，站在开发商立场用皆大欢喜、喜大普奔来形容也丝毫不为过。在此火热的行情之下，前些年因为存量严重过剩的商铺、写字楼物业也在悄然吸纳买家，空置率逐渐下降，租金呈现水涨船高之势。
一个值得注意的现象是，过去的甲级写字楼主场主要集中在城南和市中心，而进入2017年，随着城市“东进”的发展利好，为产业入驻提供了新机会，由于市中心的楼宇略显陈旧，城东优质楼宇则有效承接了市中心的部分办公需求。
甲写租金跌幅收紧 城东涨幅居首
世界五大行之一的仲量联行数据显示，2017年上半年全市各个甲级写字楼供应主力区域租金都出现了跌幅收紧的趋势。观察近10年来的租金走势可以发现， 成都甲级写字楼租金水平在2012年达到高峰后随即进入下行周期，直到去年一季度才出现抬头趋势。
成都甲级办公楼分区域有效租金（数据来源：仲量联行）
值得注意的是，在最近这轮上扬趋势中：市中心、人民南路、南部新区都只是阶段性调整，只有城东开启持续租金上升模式。所以，在经历了一年半的缓慢上行之后，城东写字楼租金逐渐向全市水平平均靠拢。从走势曲线看，城东甲级写字楼租金上升趋势明显，在四大主力区域中居于首位。
不仅如此，仲量联行半年另一组报数据显示，城东以16.5%的最低空置率领衔四大主力区域，而空置率在一定程度上则是反应区域需求水平的重要指标。
2017上半年甲级写字楼主力供应区域空置率（数据来源：仲量联行）
商务办公市场的回暖，得益于近些年成都国际地位的不断提升，城市力越来越受到各方认可。进驻成都，将成都作为西南区域总部的世界500强企业、上市房企、大型国企的数量越来越多，据不完全统计落户成都的世界500强企业已经接近300家之多。根据成都的产业规划，这些企业的首选入驻区域应该倾向于城南，但城东却出人意料地吸引到不少世界知名企业。
究其原因，主要是因为这些世界性企业对于办公物业的综合能力极为看重，而城南人民南路的写字楼大多数修建时间较早，硬件软件已经不能满足它们的需求；南部新区的物业则距离市中心有一定距离，而城东的甲级写字楼供应集中在二环附近，多条地铁线路通达，交通优势和城市级的大型综合体配套无疑为城东甲级写字楼加分不少。
另一方面，城市东进的利好，更为城东的商务环境提供了得天独厚的“天时”利好。四川省社科院房地产研究中心主任、研究员蒋华东在接受媒体采访时曾表示，“东进是城市发展，经济发展的趋势，城市发展到了一定阶段，需要新的发展空间，东进是一个非常重要的机会。东部发展空间充足，产业基础雄厚，并且东进发展战略，与不断强化成渝经济走廊规划定位不谋而合，龙泉山东侧现代产业基地一旦发展成形，可缩短成渝城市间距离约20%。”在产业催化之下，城东的商务环境将爆发出新的能量。
6年来租金最高涨幅9.1% 华润大厦担纲城东商务封面
如前所述，尽管城南甲级写字楼供应充足，但城东甲级写字楼以其颇具优势的交通条件也备受市场青睐，这是城东甲级写字楼的一大共性。
笔者主要以单一业权的华润大厦A座为例进行分析，原因在于城东的写字楼物业主要集中的东大街沿线，位于万象城商圈的华润大厦可以说是一枝独秀。众所周知，知名企业在选择办公物业时多喜欢聚集办公，或行业聚集，或者上下游企业聚集，所以，华润大厦A座交付以来不仅实现了满租，更是自2012年起，年租金从80-110元/平方米/月上涨到今年的105-150元/平方米/月，涨幅约为4.8%-9.1%。对比城东其他写字楼物业，完全可以称得上城东甲级写字楼的非典型成功案例。
华润大厦、万象城总体鸟瞰图
华润大厦所表现出的强劲租金走势，恰好与仲量联行的城东甲级写字楼租金走势不谋而合，从某种意义上讲，华润大厦在城东甲级写字楼市场起到了不小的领衔作用。为此，笔者专门走访了多家承租方，找到华润大厦成功的秘密：
1、 企业品牌吸附力
在走访调查中，品牌几乎是受访者的首要且统一认知。华润自身就为世界500强企业，这为其在招租时成功引起世界性企业的共鸣起到了极好的作用。
2、 物业的品牌认同
30余年来华润已经开发运营了9座华润大厦，每一座都是当地商务坐标。因而，在优质高端写字楼用户眼里，华润大厦就是高端写字楼的代名词，更是必然的选择。成都华润大厦也是全市首座200米级的写字楼。
3、 前瞻性选址赋予的价值成长力
每一座华润大厦的选址都极具一致性，都见证了城市的蓬勃发展。以成都华润大厦为例，10年来不仅成都已经从二线城市成功晋级新一线城市，10年前落子“腾笼换鸟”后的城东，10年后的这里已成为城市主流商圈，物业价值也实现了数倍的增长。
4、 领衔绿色建筑
近年来绿色建筑成为优质写字楼的惯用说辞，而华润大厦在2014年就已获得由美国绿色建筑委员会建立并推行的“绿色建筑平柜体系”——LEED金奖。这一奖项，是低碳、环保、节能的最高奖项，也是权威机构对于华润大厦在环保节能方面的肯定。
5、 知名企业加持
从首座华润大厦开始，它就一直是世界顶尖企业的首选办公场所之一。截止目前，9座华润大厦已经服务过美国顶级大型建筑师事务所凯里森建筑设计事务所、美国全球最大的国际景观规划设计公司易道公司、曾参与澳大利亚悉尼歌剧院、北京奥运会鸟巢体育馆、英国皇家个俱全等工程的奥雅纳工程咨询公司，以及香港思联建筑设计有限公司等世界知名企业。
成都华润大厦A座也严格坚持这一企业筛选标准，其入驻企业就包括霍尼韦尔国际、大金空调、平安普惠、阿克苏诺贝尔、滴滴科技、中海建筑等知名企业。
30多年的深厚历史、优质的企业品牌、为世界知名企业服务的经验都成为了成都华润大厦A座在短短数年间实现100%出租率的实力和底气所在，毫不夸张地说，这是一座自带光环的地标性商务楼宇，在投入运营的数年间，它不仅树立起了自身的行业地位和价值，同时也让市场重新认识到了城东的商务潜力，改变了成都商务格局。
华润大厦B座效果图
“东进”下的投资机会 城东唯一出售型甲写即将入市
与此同时，笔者注意到成都写字楼市场还出现了一个新的市场表现——
出于资产配置的考虑，越来越多的世界500强企业和上市公司更加倾向于购买甲级写字楼物业而非租赁。这样一来，市场上鲜有出售的甲级写字楼物业就显得尤为稀缺了。即将推售的华润大厦B座正是瞅准了这一市场机会点，在城东写字楼物业刚刚进入上行通道的窗口期，为世界知名企业和实力买家提供绝好的下手机会。
对比全城屈指可数的甲级写字楼，华润大厦B座具有独一无二的标签优势：
它是70万平米万象城唯一可售甲写
万象城的大型城市配套级综合体为华润大厦B座提供了优质的商圈配套，这一点纵观整个成都写字楼市场几乎没有第二个项目可以做到。同时，华润大厦B座还有华润大厦A座运营多年已经建立起来的成熟商务环境，对比城南写字楼所面临生活配套缺失的困窘，前期商务环境需运营等工作都已经被率先解决。
城市门户级的立体交通形态
在城市南拓的过程中，拥挤的交通已经成为城南办公物业的一大障碍，而华润大厦B座坐拥东二环便利交通，具备门户交通、轨道交通、快速交通、大型公共交通枢纽四大城市公共资源，享有1枢纽、2条BRT、3条地铁线路、40余路公交线路的优质城市交通配套。
匹配优质企业的面积段划分
在面积划分上，华润大厦B座立足用家市场，为保证物业后期运营和品质，最小面积也在200平米以上，整体面积在200-1500平方米之间，以适应优质企业的商务办公需求.可以说华润大厦B座无论在硬件设施，还是软件服务上都成为比肩华润大厦A座的城东商务封面建筑。
