作者 苏志勇
“对于房地产调控，我的观点是减少行政手段，放开所有购房限制，只留税收调节一项。降低土地出让的成本，让招拍挂批租与协议批租并存。建立二级土地出让市场，降低土地交易税负，对拿了土地而没有开发的要大幅增加税收。对产权住房过大或过多的家庭，征收住房资源占有特别税。”上海易居房地产研究院发展研究所原所长、中房研协首席研究员李战军在接受中国房地产报记者采访时表示。针对目前的房地产市场，他认为，品牌房企在市场上的占有率越来越高，这也是房地产行业还处在“黄金时期”的重要标志。
用“住房资源占有特别税”调控房价
中国房地产报：这一轮房地产调控从去年“9•30”开始持续了近一年时间，覆盖范围从一线城市蔓延到二三线乃至四线城市，调控手段从限购、限价、限贷、限售、限商到逐步引入长效机制。目前市场似乎出现了降温迹象，你认为接下来的政策和市场走向会是怎样？
李战军：去年“9•30”到现在，政策最大的变化是，过去是由国务院有关部门出台调控政策并统一颁布，各地来执行；从“9•30”之后变为“一城一策”，由地方出台政策，目标就是使房价不至于过快上涨或保持基本稳定。全国有超过70个城市先后出台了适合于本地的一轮或多轮调控政策，主要是一二线城市、计划单列中心城市和少数房价上涨过快的一些城市。这些政策措施大同小异，只是调控的力度、范围有差异。
由于很多经济措施和权力不在地方，比如信贷政策、货币政策、土地供应政策、税收政策，地方更多的行政权，所以地方出台的“一城一策”措施更多是行政手段。从抑制房价角度讲，行政性的调控政策效果并不理想，但不采取这些措施，就会造成短时期内房价上涨更快，影响到社会稳定和经济发展。
这一轮房地产调控的难度在于，一方面有些城市供应存在严重不足，另一方面有些城市又存在较为严重的库存。政策措施一方面要疏解高库房，另一方面又要调控房价，反映出房地产调控的长期性和艰巨性。
我从不轻言调控有了效果。我个人认为当前价格和销量回落都是短时期的。外面舆论往往凭借一个地方、个别楼盘、一段时间的表现，简单地判断房地产调控已经取得明显效果，他们还没有看到反复性。
至于接下来的政策走向，我认为十九大前后会有放松。如果长期严格控制价格的话，会影响供应量，进而造成价格的报复性上涨。我的看法是减少行政性手段，放开所有购房限制，只留税收调节一项。降低土地出让的成本，让招拍挂批租与协议批租并存。要建立二级土地出让市场，降低土地交易税负，对拿了土地而没有开发的大幅增加税收。对产权住房过大或过多的家庭，征收住房资源占有特别税。
房地产行业总体还处在“黄金期”
中国房地产报：关于房地产市场，有人说目前一二线城市还处在供不应求的状态，有人说现在房地产市场已经过剩，你如何看待房地产市场的供需状况？
李战军：我认为目前中国房地产市场总体上还处在供不应求的状态。中国的房子寿命只有40年，这两年拆掉的房子比销售的房子多，很多上世纪七八十年代的房子面临拆迁；全国80%的房子是期房；每年的市场销售量大大超过每年的竣工量，期房销售大大高于现房销售。这些都充分表明，房地产市场总体上还处于供不应求状态，房地产业还处在“黄金期”。
中国房地产报：最近房企在市场判断和发展方向上出现分歧，有的企业在淡化房地产甚至逃离房地产业，有的还在强调规模化扩张，对此你怎么看？
李战军：任何一个行业任何时期都会有企业进入，有企业退出，也有企业转型，这是一个常态。像潘石屹、王健林等出售物业，做轻资产，不等于离开了房地产，只不过是经营模式发生变化。总的看，中国房地产的品牌企业不是越来越小，而是越来越大，前一百强、前五十强在市场上的占有率越来越高，这也是房地产行业还处在“黄金时期”的重要标志。恰恰是在房地产调控时期，大型品牌企业获得了以往所不具备的高速发展、扩张的机会。我依然认为，房地产还处在“黄金时期”，仍处在行业集中度不断提高的过程。
长效机制不可能在一两年内形成
中国房地产报：关于房地产税，有人认为房地产税才是调控房地产市场最有效的方式，以房地产税为代表的长效机制出台，房价才会下降，对此你怎么看？
李战军：长效机制不可能在一两年内形成，需要很多年的时间，通过改革、筛选、扬弃、比对、试点，动态化地逐步形成，即便形成了，还要不断调整。认为长效机制能在短期、通过顶层设计形成，是想得简单了。在我看来长效机制涉及土地供应机制、住房保障机制、货币供应机制、市场监管机制、绿色建筑机制等，这些都不是短期能解决问题的。
从概念上看，房产税是单一税种，房地产税是涉及房地产税收的总的体系。房地产税的立法过程的复杂性要比单一的房产税需要的时间更长，更复杂。房地产税要简税、低税、宽覆盖。房地产税是调控房价的最有效方式，但房地产税是一个税收体系，而不是单一税种，目的是增加持有环节的税，降低销售环节的税。
发展租赁市场须对相关税收制度做系列改革
中国房地产报：今年，政府提出了“租购并举”的调控思路，最近将12个城市列为发展租赁住房的试点，你怎么看待下一步房屋租赁市场的发展？会遇到哪些困难？
李战军：关于“租购并举”，首先，政府对于建设开发公共租赁住房的企业要给予税收支持和税收抵扣。要大力发展租赁住房，必须对相关税收制度做系列改革。
另外，应当鼓励私人产权住房向市场提供租赁住房，稳定私人住房在租赁市场上的主导地位。我觉得“房子是用来住的”不在于限制房子的买卖，重要的一点是让空关的、闲置的住房有人来住，这是政策的核心。
中国房地产报：有观点认为，中国的房价上涨与货币发行有很大关系，货币超发带动了资产价格上涨，从而带动了房价的上涨，你怎么看待这个观点？
李战军：很多人把房价上涨因素归结为开发商、中介企业，在我看来导致房价上涨的因素一是土地价格上涨，二就是货币发行。当大量货币溢出来的时候，房地产业像一个蓄水池，像一个吸附棒，把大量超发的货币吸附过来，在房地产业内部沉淀、循环。表现为房价随着货币的增发不断上升。如果没有房地产吸附作用，超发的货币就会蔓延到消费品市场，造成通货膨胀。现在我国的M2规模达到了160万亿元，比美国还要高，贷款规模同样比美国高。
