商铺和住宅的最大区别，就是收益渠道上的区别，住宅更多的是靠房价上涨带来的回报率；
而商铺呢，它是靠长期的租金回报率，也就是未来租金上涨，来获取价值的最大化，这才是上铺的本质；
换句话来讲，就是怎么才能够在未来，有更高的租金可收取，才是投资的关键；
投资商铺的本质，就是租金预期，为什么呢？
一是商铺出售，税费较高，而且还要收取增值税，个税都是必收项目，交易税也高于住宅；
二是非刚需型性质，完全市场化；那么，买卖的个体，就不是那么的紧迫性；
这还不完，关键是投资商铺的个个都是精英，对商铺的各个方面，会研究的非常透彻；
你说一个商铺，一旦出手，就意味着它的价值止损，谁会接手？
卖二手商铺，不是那么容易的一件事，会思考和分析的因素会非常的多，出手较慢；
从这两点就可以看出，商铺的特性不再买卖，而在租金，那么和租金最相关的因素都有哪些呢？
换句话讲，怎么才能租个好价格呢？
首先，就是业态的选择和预期；
这就要分析主流群体，有的在学校门口的商铺，有的是在在城市CBD商务区的商铺，有的是在工厂附近的商铺；
那就要分析这些人的特性，生活习惯等等；
刚开始的时候，有的人在大学城附近搞什么餐饮，网咖，KTV什么的，没人搞酒店；
大学城实际最需要酒店，一方面是谈恋爱，一方面是家人来探望；
还有就是中介也非常的火爆，租房子的学生特别多，这就是分析，对吧？
还要分析周边人群的消费能力，等等，这样你就知道你未来会租给谁，获取更高的租金回报；
其次，和交通相关的配套如何？
车位信息，交通状况，会不会经常堵车，交通未来会怎么规划等等；
这样你就会知道，你的商铺有没有人流阻力，人流会不会顺畅，顺畅了会不会停留，停留会不会消费；
这里是一环扣一环的，和交通相关的信息，一定得分析一下；
包括商铺的位置，底商的话，要考虑它的位置性，会不会路过的人多，商场内的铺位，要考虑你要抓住的是什么人？
还有，谁来经营，这个非常重要；
若是托管模式，那就什么都不说了，看看这家公司的运营能力就可以了；
有的人自己出租商铺，就是看谁给的价格高，就租给谁，那是不对的，而是谁更稳定租给谁；
给租金高的，不一定长久，有了空闲，还得再找组，费时费力不讨好，还找不到好的租户；
而是要找，长期盘踞的人，长期租下去的行业；
餐饮行业，一定是轮流转，租金水涨船高，相比较一些五金行业，更加稳定一些，但是增长乏力等等，自己去分析；
最后，就是商铺不能太独立；
一些独立的商铺，反而给人的感觉更加孤独，买商铺也要符合人的心理风水的需求；
太孤独，很难形成商业氛围，经营也会相对独立，孤立无援的感觉；
这里泛指底商，大型商业不在此范围内；
大型的商业，一定要看其业态，运营单位，城市水平，等等；
阿永哥点评：
一是租金水平会怎么样，取决于地段和运营能力，这两点把握好，展望未来吧；
二是行业非常重要，越稳定的行业，有增长潜力的行业，要判断商铺的未来，才能决胜千里；
三是找稳定的经营人，经营机构；
四是租金回报率预期，是建立在自己的分析之上，判断之上；
学会判断，学会分析，学会了解行业动态，才能给投资锦上添花。
