近日，俊发旗下2个地块先后发布公示商改住。
这是继俊发名城N3地块、龙泉俊园A6地块、逸璟峰、盛唐城B地块、春之眼、彩云城A15地块、观云海俊奥商务中心等7个地块完成首轮调规后，又一轮集中商改住调规。
至此，俊发旗下年内调规地块扩展至9个，涵盖盘龙、五华、官渡3个区的多个项目。
事实上，自2025年年底开始，从刚需项目到写字楼，再到高端改善代表的生态半岛，近一年时间里俊发的盘活之路，逐渐清晰。
新螺蛳湾片区、生态半岛入局，为“盘活”铺路
近日调规的两个地块，一个是新螺蛳湾片区的云茂中心，一个是生态半岛的俊发巅峰荟二期。同样是商改住，降容降密的熟悉操作。
其中，云茂中心位于新螺蛳湾片区，南侧为中豪锦苑花园，紧邻塔密站，地块编号KCGD2019-2-A15，面积约28.8亩。
本次调规后，土地用途由商业用地变更为商住混合用地，容积率从7.97降至3.1，建筑限高从200米降至80米。同时，明确规定住宅占比不得低于70%。
数据的调整，正好对应上早在今年年初就启动的控规调整公示，结果终于落地确认。
该地块位置紧邻地铁4号线塔密站，非常优越，属于原俊发彩云城系列（总面积约789亩）的一部分，后因受企业资金链断裂影响，片区多个项目陷入停工、闲置。其中，云茂中心一直未能落地，还在2023年被列入闲置土地名单。
调规后用地单位由云南中豪置业有限责任公司变更为云南天帆房地产有限公司。据悉，云南天帆房地产有限公司成立于今年3月11日，穿透股权架构，其背后大股东为昆明天天向上健康食品集团。
与其他被盘活地块不同，没有资方入场，也不是股权转让的合作开发模式，最终以被一家食品企业跨界接盘收场。还留下了一个悬念：未来项目复建后，俊发是否参与操盘、建设等工作，暂未可知。
另一个地块是位于生态半岛的俊发巅峰荟二期，昔日昆明豪宅的天花板，最高出售价高达1亿1栋的高端别墅项目。
本次调规，整宗约250亩商业用地被一分为二，其中GD-GW2-A4-02-07地块（A17-1地块）由商业用地/商务用地调整为二类城镇住宅用地，约80亩。
容积率由≤0.48改为＞1且≤1.3，建筑密度从≤45%改为≤32%，绿地率由≥20%改为≥40%，限高20米不变，仍然是低密度社区的配置。总户数不超过210户的限制，也意味着体量并不大，稀缺属性尚在。
从位置来看，地块紧邻西亮塘湿地公园，周边的俊发·滇池ONE、海东俊园、云南艺术家园等，均是低密度社区。
依据调规后的住宅用地最高容积率1.3合理推测，未来依旧主打超低密度高端产品，可能会是洋房、叠墅类的产品。
实际上，早在2025年10月俊发启动债务重组时就对外宣传，生态半岛地的重启预计将由东方资产接手，龙湖负责建设，剑指打造昆明版麓湖。
目前，周边在建的项目仅海荣河序集1个，也是俊发巅峰荟重启后最大的竞品项目。海荣河序集容积率1.4，两者相差不多，已开盘入市，毛坯成交均价约17213元/㎡。为6栋11层的四代住宅，合计仅137套房源。
值得一提的是，前不久，不远处云南艺术家园A地块的教育配套也终于落位，涵盖小学和中学，一期设置60个教学班，有望明年建成，是区域内教育资源的有效补强。
集中“调规改命”只是第一步，硬仗还在后面
事实上，这并非俊发第一次调规。尤其在今年1月、7月，俊发旗下多个项目后续用地多次集中“调规改命”。
背后的逻辑也十分清晰：通过商改住、降容、降限高、优化产品配套等，陆续对存量地块进行调规，以适应市场和新规后对居住品质的变化。
其中，进展最快的俊发名城N3地块，即金地峯上项目，调规后容积率降至5.6，由金地代建，打造成3.5代宅产品。
并于5月10日首开入市，当天劲销81套，整体均价约9200元/㎡，主推建面约125-143㎡户型，套均价约115万/套。低单价、低总价，又是小面积的书包房，成为突围利器，逆袭成北市区热销楼盘。
俊发彩云城A15地块也已经重启建设，施工进展较快。调规后，由纯商业地块调整为商住混合用地，其中住宅占比达70%。容积率从7.97大幅下调至3.1，从高密度变身低密度品质社区。
目前现场正在有序施工中，从外立面看，有挑高大露台、错层空间等设计元素，有着明显的四代宅特征，已建至地上约6-7层。
此外，龙泉俊园A6地块、逸璟峰7-A1地块、盛唐城B地块、观云海俊奥商务中心地块，都是基本类似的“商改住+降容降密+增加公园绿地配套”调规组合拳操作，降低开发难度，优化产品，更贴合当下市场需求，为重启复建后的销售提前铺路。
就连最具代表性的市中心地标建筑——春之眼，也降低了开发难度。将原规划条件中“主体建筑高度不低于407米”调整为“主塔建筑高度不低于200米，副塔低于主塔”。但，截至目前，暂未看到更多的实质性建设进展。
2025年10月，俊发重组迈出实质性一步。有着欧力士联合东方资产、民生银行提供资金支持，龙湖龙智造则负责商业运营与代建，对外宣告计划分两批次盘活俊发旗下44个项目（地块）。
近一年来，俊发盘活动作频频。先是旗下多个楼盘降价甩卖，以价换量，清出剩余存量货包，回笼不少资金；后又陆续推进多个地块“调规改命”，为重启铺路。同时，一边在退出部分城改项目，一边尝试形式多样的“自救”。
长远来看，俊发手中握有诸多优质地块资源，尚有不少存量地块亟待盘活，规划调整只是盘活存量的第一步，后面才是硬仗。
