时隔6年，两次调规，翠湖云顶二期即将回归。
昆明一环近10个项目同台竞技拉开序幕，高端住宅格局再次迎来变数。“袖珍新盘”扎堆排队入市，谁更胜一筹？
翠湖云顶二期两度调规重启在即，碧桂园“回归”释放信号？
8月25日，昆明市自规局发布《珑台上苑(A2地块)项目》批后公示，将拟建4栋住宅，部分楼栋含少量底商。
从位置来看，该项目位于昆华路与西昌路交叉口西南侧，北侧为昆一中，西侧为桂华园小区，实为翠湖云顶二期项目用地，属于真正的一环核心区。
周边昆一中、昆明市体育馆、云大医院、小西门商圈、南屏街商圈、地铁3号线等诸多重磅市政配套环绕，丰富且成熟，距离翠湖公园的直线距离，也仅约800米，地段价值优越。
要知道，近几年受市场环境的变化影响，昆明一环新建商品房屈指可数，选择面很窄，价格也居高不下，但依旧让购房者趋之若鹜。
事实上，这已经是该项目的第二次调规。
容积率从最初的5.28降至4.93，建筑面积也从14353.89㎡降至13829.46㎡；建筑密度和绿地率也略有调整，最终分别为38%、24.01%，已做到可调尽调的最大限度。
2019年8月，碧桂园旗下子公司昆明碧盛房地产开发有限公司以5.52亿元拿下潘家湾小新村城改一期约39.91亩土地，分为A1、A2两个地块开发。
其中，A1地块备案名为珑台茗苑，对外推广名为翠湖云顶一期。4年前首开入市，成交价高达22000-28000元/㎡，现已交付使用。
A2地块，备案名珑台上苑，即如今的翠湖云顶二期。2020年6月首次过规，并获得建设工程规划许可证，但一直未能正式动工。
2022年12月9日，首次调规，底商面积有所减少，整个布局也从并列排布的四栋筒子楼，变成带十字型中央景观的合围式布局塔楼分布，总层高为16-17层。
本次调规后，底商面积再次大幅度减少，同时变成了下沉式中央景观布局，总层高变为14+1F、15+1F，跻身昆明一环少见的高端小高层项目。
当然，随着市场的变化，项目的外立面、户型产品等也在一路改进。
从最新公布的规划效果图来看，阳台从全封闭式，变更为半封闭的开放式超大阳台，拥有270°超大景观视角，更贴合当下高端住宅在视野方面的主流设计。
回拨时间线，潘家湾小新村城改是最早于2009年就已启动的项目，至今已艰难走过了17年。翠湖云顶作为其中的一部分，从碧桂园入驻，到陷入停滞，再到如今的重启在即，颇为波折。
本次调规，实则有迹可循。去年9月初，昆明禾筑建筑有限公司以约1213万元的价格，成功获得翠湖云顶开发方二股东的身份。
彼时，7家企业参与竞拍，历经2天2夜的股权争夺战，942轮激烈报价后，翠湖云顶项目公司40%股权成功交易，最终溢价50倍成交。
然而，即将重启的翠湖云顶二期的操盘手，最终究竟是谁，坊间却有多种推测。
今年一季度，就有传言称，翠湖云顶二期也将由碧桂园操盘，将会是碧桂园首个“回归”项目。
尤其是碧桂园旗下的另一个项目，隆盛府二期不仅被纳入2026年政府工作的“重中之重”，还多次被反复提及。
一系列频繁的动作，被业内认为是碧桂园“回归”的信号。
另一种说法则认为，翠湖云顶二期的操盘手，将会是接手代建的远洋建管。
理由是2024年4月远洋建管官宣与五华区签署了潘家湾城市更新项目框架合作协议，明确以一级土地开发咨询顾问加二级开发代建代管的模式介入。珑台上苑A2地块，正是潘家湾城改一期剩余的未开发部分。
可以确定的是，不论最终谁来操盘，翠湖云顶二期的重启，区域内的竞争进一步加剧。
高端住宅增至7个，“袖珍新盘”排队入市
截至目前，昆明一环在建、在售、待售的新旧楼盘项目，约有7个。除义承·丹霞翠屿、大华翠湖映、逸天峰二期A1地块3个项目外，其余皆为新盘。
大华翠湖映成交价格最高，始终保持在30000元/㎡左右，稳居高端住宅热销榜单。现为尾盘销售状态，除了价格参考坐标外，对区域内未来能产生的影响已不大。
义承·丹霞翠屿作为一环内首个四代宅项目，去年开盘，现为准现房，所有楼栋已封顶，最早预计今年年底即可交付，是一环内的热销楼盘。
据铭腾数据，2025年5月1日-2026年5月15日，昆明一环内有备案数据的楼盘共有4个，商品住宅的网签套数为307套.义承·丹霞翠屿网签217套,占有率高达约71%。相当于一环内每卖出10套住宅，有约7套来自义承·丹霞翠屿。成交价格始终稳居2万+以上，十分坚挺。
另据不完全统计，近5年来昆明一环内成交的住宅用地仅4宗，且多为“袖珍地块”，面积都不大。也意味着，这些“袖珍新盘”即便入市，体量也不大。
譬如今年上半年亮相的一二一大街TOD项目，推广名为义承传麒府，总占地面积约21.7亩，其中一个地块还是商业用地，只有一个地块为住宅用地，能提供的可售商品房仅188套，为3栋小高层住宅。
除此之外，建投春城曜府、盘龙建投·金樾东宸2个项目，也已过规。进展最快的逸天峰二期A1地块，现由中交代建，去年就已过规并开工建设，其中一栋商品房建到十多层，有可能在下半年入市销售。
从产品层面来看，待售的几个新盘，几乎都是清一色的大面积改善大平层户型，143㎡起步。容积率最低的是义承传麒府、大华翠湖映、建投春城曜府，其余项目因历史原因容积率更高一些。
有意思的是，同为今年纯新楼盘，建投春城曜府、义承传麒府2个项目最具看点。
一个是平层高厅四代宅，一个是台板式住宅，建设进度、区域价值差不多，同样的低容积率，小高层建筑，虽各有优势，但避免不了入市即对打的格局，户型面积段上小有重叠。
体量上，建投春城曜府更大，可供应房源数量远远高出。奈何义承传麒府本身数量不多，还有74㎡、117㎡两个小面积段户型产品，在改善大面积段方面的影响有限。看点更多在于户型设计方面的创新，以及品质服务方面的差异。
金樾东宸，目前确定将由盘龙建投自行操盘，是其首个自主开发、操盘的项目。可惜只有2栋楼，体量不会太大。且施工进度缓慢，预计入市时间将推迟到明年上半年，能否带来惊喜，尚待观察。
总体来说，一环“袖珍新盘”排队入市已成定局，大面积段高端改善产品的对决已启幕，平均2万+/㎡的价格，即是准入门槛，也是昆明房价的天花板坐标之一。
