一场绞尽脑汁的违规操作，或许不仅仅是一厢情愿，还有分食者的一拍即合。
7月的北京，暴雨与骄阳交错而至，但这并未影响到王婷的生意。下午6点，还未来得及看一眼刚刚放学的孩子，30多岁的妈妈王婷（化名）就又被客户的电话催到了前台。3年前和四五个朋友共同创办了这家金融公司后，她身兼“创始人、业务员、前台客服”数职。因此，忙碌是她的常态。不过，让她变得如此业务繁忙的还有另一个原因：北京3个月前的限购限贷。
这次政策调控提高了非首套房购买的门槛，并且明令暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款），一部分购房者被挡在门外。据中新社报道，今年上半年，北京新房市场大幅下滑，网签量跌破2万套，创历史新低，二手房交易量减少逾3成，且由区域性回落转为普遍回落。
市场哀鸿遍野，王婷的金融公司却因此迎来春天：“我非常理解限购后急着买房的客户的心情，说实话，北京商住限购让我们损失了不少客户，但是市场低谷期追跌的心态还是有的，现在我们三分之一的业务都来自抵押房贷。”
商住限购后，银行不愿再接受商住房的抵押，但对普通住宅的抵押仍旧欢迎。王婷所谓的“抵押房贷”，其实就是以“非房贷”名义帮助一部分无法在银行正常走按揭贷款的人贷款，她心里很清楚这是违规操作，但伴随着“同行”数量越来越多，客户需求也越来越大，她的乐此不彼远远多于担忧焦虑。
以“非房贷”名义“套房贷”
“你要抵押贷还是信用贷？”王婷熟稔地询问前来咨询的客户。一般情况，她会向客户推荐抵押贷，原因是抵押贷利率低、额度高，但如果客户坚持要办理信用贷，她也会想办法多找几家银行将贷款金额凑齐。
在北京，跟王婷公司业务一样的金融机构和小额贷款公司数量极多，百度搜索引擎输入“房贷”或者“房屋抵押”后弹出的信息条数逾700万条，而在百度首页做广告的融联伟业、厚泽、摩尔龙等金融机构均坐落在北京，与王婷公司的业务别无二致。
事实上，王婷公司的业务有三分之一来自办理房贷，其他金融机构也一样。融誉100的业务员秦龙（化名）表示，他上个月拿下了200万元的单子，其中150多万元来自房屋抵押贷款。而摩尔龙的庞英（化名）也描述到：“办理这种业务的人很多。”
办理房贷的抵押品则是另一套房子。因此，这些金融机构的业务人员对于有房贷需求的客户都会抛出相同的问题：“你在北京还有其他房产吗？”这么做的目的一是摸底，二是这些金融机构会将客户已经拥有的房产作为筹码，来帮助客户办理房贷，无论这些房产是否处于抵押状态，这也使得一些房产出现“二次抵押”现象。
一位接近浦发银行人士明确告诉中国房地产报记者：“银行不接受房产二次抵押。”一位接近中国农业银行人士则表示：“二次抵押现在被监管禁止了，银行估计都不能操作了，但小额贷款公司和担保公司之类的还可以。”
不过，面对政策风声愈紧，这些金融机构自有对策，因而“房贷”也被换上了新的马甲：个人消费贷或者个人经营贷。以个人经营贷为例，金融机构会找一家甲方公司，同时需要客户找一家熟悉的乙方公司，然后促使甲乙双方签订一份虚假合同，比如“采购合同”，客户以甲方公司的名义去银行贷款，然后款项会被汇至乙方公司，客户再从中提取，用于购房。
在客户与银行签订贷款合同之前，金融机构会帮助客户找到评估公司来尽可能对客户名下即将被抵押的房产做“高估值”，以便提高贷款额度，贷款总额的1%至2%将作为服务费。
如果按照一套每平方米均价8万元、面积为100平方米的房屋的估值计算，客户能够贷款的额度可达400万元，金融机构可从中获取的服务费约4万元至8万元。
但是，由于办理贷款的周期长，而这些金融机构本身的团队人数又少，成单数量自然不多，而按照他们普遍的人均每月200万元的成单量来计算，每个人为公司带来的收益只有1万元至2万元，这显然与这个行业的高风险不匹配。换言之，无利不起早，如果没有更高利益的驱使，这些小型金融机构不可能承担如此高的风险。
多重利的交错
金融机构操作抵押房贷的手法疑点重重：他们是如何利用“换马甲”来攻破银行监管的，二次抵押又是如何操作的，银行究竟是不知情还是默认许可？秦龙道破其中原因：“银行需要业绩，其实我们从客户身上赚取的服务费只是一部分，我们会跟银行签订合作协议，帮他们完成一定的业绩，就可以拿到相应的报酬。”据了解，个别业务员每年从银行方面获取的报酬高达五六十万元。
事实上，银行对贷款用途是有明确规定和检查流程的。上述接近浦发银行人士表示：“我们对以个人经营贷或者其他名义做房贷的事情并不知情，我们会坚持下户，每户必下。但也不排除部分银行的部分人员为了完成业绩而不下户。”
一般情况下，这些金融机构在谈业务时都会对外宣称“跟四大行（中国银行、中国工商银行、中国建设银行和中国农业银行）有合作”，贷款利率一般在6%以上，而公开资料显示，中国人民银行最新规定中，个人住房公积金贷款5年以下的年利率仅为2.75%，五年以上的年利率为3.25%。
对此，上述接近中国农业银行人士表示：“金融中介机构的这种操作方式肯定是违规的，大银行一般不参与，但可能有个别支行出于利益考虑会这么干，他们会将此包装一下至少在形式呈现上合规，比如，如果要借装修的名义贷款，那么需要备齐相关的发票。”
这也正是银行与金融机构合作的灰色地带。王婷信誓旦旦地告诉购房者身份的中国房地产报记者：“你不认识银行里面的人，去也办不了。中信银行的利率低，且不会下户检查，你放心。”厚泽的业务员李丽则表示：“银行有些产品需要下户，有些是不需要的，你可以自由选择。”
据了解，目前与上述金融机构有类似“房贷”业务的银行涉及中信银行、平安银行、浦发银行、哈尔滨银行、光大银行等。
这些金融机构肆虐的背后，除了自身利益的驱使和银行利益的助推，还有一个推力是房地产市场上投机性购房者“追跌”的需求。中国房地产报记者了解到，除了以零售推广的方式接触散客，这些金融机构也在和我爱我家、房天下等房产中介机构有着区域性合作。
如今，随着房地产调控政策的进一步落地，银行对于购房的放款额度和速度都有所降低。傍晚时分，王婷又再催促客户赶紧下决心：“过一段时间银行的贷款额度会更少，再加上房价回涨，你就不划算了。”
