文｜酒管财经
“衣着光鲜的酒店人，已经集体弯腰俯身，在翻破烂儿的道路上越走越远。”老沙在昨晚（6月8日）睡前发的这个朋友圈，今天（9日）的评论区已经爆了。
一个相识小二十年的朋友专门给我发私信，说我点出了行业的心声。“现在新签的项目，基本上都是存量项目，要么是翻牌，要么是老旧楼体，还有一些是烂尾楼。”
这哥们是懂老沙的。我说“翻破烂儿”，并不是去垃圾堆里捡吃的，而是整个行业都在疯抢翻牌项目。在城市更新的大背景下，很多破物业及空置物业、烂尾楼“摇身一变”，成为了一个个酒店项目。
在“翻破烂”的过程中，逐渐形成了一个个流派。有的酒店集团主攻地标建筑，有的则关注历史古建筑物业，还有整合烂尾资产。同时，各个酒店集团也在集中火力，将存量焕新品牌矩阵化，试图啃下更大的市场蛋糕。
不过，老沙还是得提醒，并不是所有物业项目都值得做翻改，也不是所有翻改都有立竿见影的效果。我们能做的只有，耐心耕耘，静待花开。
“破烂儿”特别多，大家都在用哪些姿势翻？
拥有492间房的广州大厦希尔顿启缤精选酒店，已经开门迎客2个多月。它的基础房型价格已经超过600元。诸多好评撑起来这家酒店4.5的OTA评分。
要知道，这家酒店的物业诞生于1963年。前身的广州大厦始终都是广州政务接待、商务交流、城市形象展示的核心阵地。只是，在岁月的洗礼之下，老物业亟待焕发新生命。
广州大厦希尔顿启缤精选酒店
根据老沙的了解，广州国企越秀集团斥资5.3亿元，历史17个月，将这个老物业改变成一家集政务接待、高端旅居、文化体验、商务会务、休闲消费于一体的综合型城市文化地标。
回归到酒店品牌维度来看，这只是希尔顿旗下品牌盘活存量的一个案例而已。
同样是希尔顿旗下品牌，广州越秀宾馆・希尔顿格芮精选在更早些时候也已进入市场。在希尔顿的软品牌赋能下，昔日的政务接待宾馆变得耳目一新。
“希尔顿最近总是在捡一些老酒店。”这是老沙在小某书平台上看到的一句话。而其评论的帖子内容是“温州喜来登摘牌”，市场传闻将翻牌成希尔顿旗下的一个酒店品牌。
其实，不仅仅是“捡”老酒店，希尔顿还对“烂尾楼”情有独钟。
在无锡，闲置多年的惠山新城的标志性建筑“小白宫”，即将变身希尔顿启缤精选酒店。要说起来，这个项目搁那闲置可有些年头了。但是，在重新调整之后，由巴洛克风情主楼与辅楼联袂构成规划客房约150间，预计2027年底开业。
在希尔顿体系内部，格芮精选、启缤精选都属于软品牌序列，对于存量项目更加友好和包容。这也是它频频在翻牌项目上露出的主要原因。
如果放眼全国，几乎所有酒店集团都在重复上演上述情节。
过去，酒店扩张靠“拿地、盖楼、签约毛坯项目”，现在则依赖“收旧楼、改老酒店、盘活存量”。
老沙简单将行业内部的各种势力分了个类。虽然同时“翻破烂”，但大家的侧重点还是有所不同。
百年历史地标、老洋楼、文物建筑等——雅高、凯悦、希尔顿更加关注。
比如，上海和平饭店、西安索菲特传奇、大连宾馆费尔蒙酒店、大连饭店美景阁精选酒店、上海金辉索菲特酒店等均是如此。
城市老旧存量写字楼和商圈、商场——洲际、朗廷、华住“美好家族”则更多一些。
比如，成都春熙路voco酒店由新世界百货改造而来，上海陆家嘴毅风酒店的前身为陆家嘴滨江中心独栋老旧商务写字楼。
地市“国宾馆”、招待所等——希尔顿、温德姆、锦江、首旅相对较多。
比如广州上述两大酒店；永州、黄冈等地迎宾馆均焕新为温德姆旗下品牌。
下沉市场存量焕新——国内三巨头全面领先。
比如华住旗下“美好家族”针对不同产品推出诸多方案，锦江也有丽怡、首旅酒店也有万信等品牌。
“破烂儿”也是待挖潜的资源
当老沙跟身边的小伙伴提到“翻破烂”的说法时，很多朋友表达了他们的“不适感”。
“能够被改造的存量物业，都是有价值的。只有那些真正没有任何改造意义的物业，才是真正的落后供给。”一位向来说起话来文绉绉的酒店投资人对老沙提到。
的确，我国酒店供给早已进入存量时代。
一方面，我国酒店供给数量仍然保持增长，但是整体增速放缓。
另一方面，存量酒店占比逐年提升。《中国存量酒店发展现状与未来趋势研究报告》显示，截至2024年，开业5年以上的存量酒店约占全国酒店总量的60%，客房规模约1057万间。
与此同时，全国各地正在推进城市焕新，以酒店为主的住宿业成为驱动城市升级的重要抓手。
商务部等9部门关于促进住宿业高质量发展的指导意见中提到，鼓励各地结合城市更新行动，推动住宿经营主体开展老旧建筑主体改造、内部装修升级、水电气热改造、设施设备更新，优化改造相关证照办理流程。
老沙这边关注的信息是，已经有多个城市鼓励商务楼高在酒店了。
上海，在去年就出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，明确支持老写字楼可以改造为租赁住房、酒店等业态；
福建省最为积极。
其中，漳州，日前修订《既有建筑功能业态调整互换清单》，新增商业、商务办公建筑转型酒店的实施通道，取消旅馆用地业态互换限制；
另外，泉州、厦门、福州等都有类似政策出台。
武汉，在日前印发《武汉市既有建筑功能转换和混合利用实施办法（试行）》，商业、商务办公、酒店等建筑内部业态可自由调整互换，破解办公改酒店、商业业态升级等无审批路径的难题；
杭州，在今年4月印发《杭州市临时改变房屋用途实施细则》，商办可临时转酒店（补齐民生配套），免于规划许可，不补缴土地出让金杭州市人民政府；
另外，北京、昆明、成都、西安等地都有类似政策。核心要点就是无需调整用地性质，并简化审批，但是得确保安全底线。
这些存量物业中，有相当一部分的确是优质资产，它们的地理位置好、有历史文化底蕴，拥有一定的市场认知。在翻改为酒店之后，可以获得更为稳定的投资回报。
但是，老沙还得说一句路线不太正确的话，有相当一部分物业，纯粹是因为没有更好的变现路径，无奈走向了翻改酒店业态的道路上。这些项目，最终的结局并不一定能够善终。
同时，还有很多存量酒店，在做焕新时存在一定的盲目性。部分酒店集团空许承诺，还有的只是换个门头、加入系统，此外并无太多赋能。此类“翻牌”的实际效果还有待观察。
存量改造的下一站
当整个行业进入存量阶段，酒店的存量改造势必挤满了各种玩家。
在老沙看来，目前酒店业的存量焕新，已从过去的小打小闹进入集团军作战阶段。
首先，酒店集团逐渐将存量品牌矩阵化且向舞台中央靠拢。该类品牌不再是边缘产品，而是成为战略的一部分，全集团之力都在配合存量市场开发动作。
比如，艺龙酒店科技从12大主力品牌中细分美丽豪、怡致、艺选，专门作为存量焕新专家品牌精准瞄准存量市场；华住推出“美好家族”产品；洲际酒店集团旗下的VOCO、佳阁等品牌。
也就是说，存量品牌主力化、主力品牌矩阵化、全链路支持集团化——这就是我国酒店行业深耕存量市场的未来趋势。
其次，存量物业背景更加多元化，业主和投资人除了追求酒店经营收益，还关注酒店资产升值和回报。
写字楼、老旧商业综合体、闲置公寓、老旧宾馆都将成为焕新为酒店的新物业。因为不同物业位置、产权结构等，在改造模式和运营逻辑上更加分化。
在此基础上，存量物业改造成酒店进入“现金流+资产增值”的综合回报时代。
最后，老沙提醒，存量改造不是灵丹妙药。这个环节的所有参与者都需降低期待。“翻破烂”虽然不是破烂，但它距离金块的价值或许更远。
