文 | 空间秘探 秦敏慧
五一小长假已经过去，处于核心地段的乌鲁木齐富力万达文华酒店客流不断。但鲜有人发觉，在假期前夜这家酒店已经在法拍平台被一家名为“浙江启贤汽车服务有限公司”以近乎腰斩的底价拍下。穿透工商信息发现，这家竞得公司居然是比万达文华酒店还小两岁的浙江民企。但这并非个例，处于价值重构阶段的五星级酒店，正被越来越多的实业资本“围猎”……
万达文华3.37亿元易主浙商
4月30日，浙江启贤汽车服务有限公司以337,443,064元竞得乌鲁木齐富力万达文华酒店，该酒店于2016年开业，建筑面积约4.75万平方米，共有客房271间，坐落于乌鲁木齐市经济技术开发区核心地带。
4月初该酒店法拍时，其资产总价约4.22亿元（一拍起拍价），折算每平方米约8882元。而3.37亿元已是二拍降价后的价格，每平方米约7100元，低于乌鲁木齐核心商圈的部分高端酒店单价。
以沙依巴克区友好商圈或天山区核心商务区的国际品牌五星级酒店举例，康莱德、希尔顿等虽无直接公开每平方米价格，但参考其高端定位及类似项目交易情况，单价通常在10000至15000元/平方米之间。乌鲁木齐富力万达文华酒店的处置参考价为6.03亿元，以3.37亿元底价成交，相当于打了5.6折，折价空间显著，很明显是“低价入市”。
尽管酒店经历二次法拍，但酒店本身并未亏损反而表现出色。据媒体报道，“五一”假期期间该酒店“一房难求”，即使房价较高，仍吸引了大量游客和商务旅客入住，拥有市场认可度和吸引力。
真正促使酒店拍卖的原因还是与卖方富力的资金压力有关，酒店作为重资产，折旧高、回报周期长，成为企业“现金流包袱”，促使卖方以低价快速变现。加之去年一年酒店业整体低迷，法拍酒店成交率仅6.6%，超90%的酒店资产流拍。买方市场主导下，卖方为吸引买家，不得不大幅降价。
一边卖方急于出手变现，一边拥有稳定客群，这家酒店便迎来了“捡漏者”——浙江启贤汽车服务有限公司（以下简称“浙江启贤汽车”）。工商信息显示，浙江启贤汽车成立于2018年，注册地在杭州滨江区，经营范围为汽车新车销售、汽车零配件批发、租赁及机械设备销售等。公司主业为汽车租赁，看似和酒店业毫无关联，但背后却藏着浙商的投资布局。
浙江启贤背后控股股东为中科久泰控股有限公司（以下简称“中科久泰”），是该酒店的实际接盘方。中科久泰业务覆盖广泛，包含能源、金融、地产、高科技等，集团总部位于杭州，而中科久泰的实控人是陈积泽，这并非他首次布局酒店资产。
2022年6月，中科久泰收购了位于杭州钱江新城核心地段的泛海钓鱼台酒店。彼时，这家酒店周边有洲际、万豪、康莱德、柏悦等多家国际连锁酒店，位置绝佳。酒店曾因为元宵节烟花秀被带火，包厢被热抢。
原泛海钓鱼台酒店于2016年开业，业主为浙江泛海建设投资有限公司，运营方为钓鱼台美高梅酒店集团。2022年，其母公司泛海控股因自身债务压力，将业主为浙江泛海建设投资有限公司股权纳入法拍范围。中科久泰以较低价格（约评估价的5-6折）完成收购。
作为浙江泛海建设投资有限公司的核心资产，泛海钓鱼台酒店自然划进中科久泰旗下。不过令人惋惜的是，新旧业主的转变并没有留住运营方。2023年8月，新业主中科久泰终止与钓鱼台美高梅集团的合作，并一直独立运营至今。目前，该酒店已改名为杭州久泰饭店，由中科久泰独自管理运营，未委托其他酒店集团。
但杭州久泰饭店并不抗拒引入第三方运营，曾网传酒店将引入LXR品牌，与西安曲江LXR竞争“大中华区LXR首秀”之位。但由于业主方中科久泰坚持要以特许经营方式运营，而希尔顿集团不接受以特许经营模式开展LXR在大中华区的首次亮相，最终导致双方谈判破裂。
中科久泰创始人陈积泽是温州平阳南雁镇人，从经营兔毛贸易起家，后陆续涉足木材、皮革。真正让他攒下“第一桶金”的是2003年进军煤炭开采领域。2014年和2015年，先后成立中科久泰与天虫资本，正式涉足金融。2019年，公司迁回杭州，业务版图扩张至能源、金融、地产、高科技等多个领域。
购入乌鲁木齐富力万达文华酒店，不得不说与杭州久泰饭店的收购有异曲同工之妙——虽然尚不清楚后续酒店运营方是否会更换，但双方都是在原业主式微之际果断抄底的优质资产，二者都是中科久泰庞大投资版图中的清晰一环。
五星级酒店成浙商“投资热土”
实际上，陈积泽的抄底并非个例。近几年，五星级酒店在近期法拍市场中成为不少浙商老板的“抄底”对象，这些浙商老板虽来自不同行业，但都具备较强的资本实力和实业运营经验，并且在抄底过程中存在着一些共性。
首先，从资本结构来看，收购五星级酒店的浙商老板大多来自浙江传统实业资本，而非知名互联网企业。互联网企业涉足酒店业，更多扮演的是流量导入与营销推广的角色。它们利用平台流量（如飞猪、抖音、小红书等）为酒店提供预订导流、品牌曝光和精准营销服务，通过内容种草、直播带货、会员联动等方式吸引客源。
即使触及酒店业务的更深层，互联网企业也主要以技术赋能、品牌运营或模式创新的方式发挥作用。例如，绿云软件作为国内领先的酒店信息化服务商，其开发的“绿云云链”生态系统覆盖酒店全生命周期管理，为3.7万多家酒店提供PMS（物业管理系统）、中央预订系统、客户关系管理等技术解决方案。
就算是阿里巴巴这样的互联网巨头，其自营品牌“菲住布渴”也是以酒店为试验田，测试和验证人工智能、大数据、机器人等技术的场景应用，或满足内部差旅需求。
归根结底，浙江互联网企业涉足酒店业的核心逻辑是技术、流量与生态赋能，目标是提升整个行业的数字化水平和竞争力，而非追求传统酒店业务的规模扩张。
与互联网企业不同，浙江传统实业资本选择直接收购五星级酒店资产，成为酒店业主。他们多数来自建材、能源、商贸等领域，通过长期实业经营积累丰富现金流，具备足够资金实力进行大额酒店资产收购。
典型的例子是，来自浙江宁波的“建材大王”毕伟国，短短不到半年就先后拿下三家五星级酒店，总耗资超9亿元，展现出他逆周期的投资策略。
2025年底，毕伟国通过旗下宁波江东现代机电物资市场发展有限公司，以2.32亿元拍下无锡富力喜来登酒店资产。一个月后，又通过宁波江东现代家园市场服务有限公司，以3.04亿元拍下合肥富力威斯汀酒店资产。今年4月，其旗下宁波江东现代机电物资市场发展有限公司再以3.76亿元拍下武汉富力威斯汀酒店资产。巧的是，三家酒店均为折价成交——每笔都是在二拍降价后，以5.6折的底价“捡漏”。
而这并非毕伟国首次抄底富力系酒店。2019年富力地产首次陷入流动性危机时，他就以6亿元拿下宁波富力索菲特大酒店（现宁波鄞州喜来登）。
更早之前，毕伟国已成立宁波伟立投资集团，将实业投资与酒店运营作为双主业，业务涵盖商业地产、金融投资等领域，为酒店收购提供资金与管理支持。其酒店布局可追溯至2002年——当年他收购宁波中国五矿中兴大酒店，正式开启酒店投资之路，此后一直通过旗下实体持有该酒店物业。
可以说，机会是留给有准备的人的。毕伟国从一开始就怀揣涉足酒店业的想法，却并未在中国房企上行期借酒店物业圈地加杠杆，而是耐心等待行业下行期，顺势低价抄底五星级酒店资产。而且值得注意的是，这些资产大多背靠万达、万豪、洲际、希尔顿等成熟酒店集团，运营体系完善，能够提供稳定的现金流。
当然，也有一些新业主看中这些低价优质资产，毅然跨界收购，完成酒店领域的首次布局。例如，今年4月，浙江君腾汽车用品有限公司拍下义乌富力万达嘉华酒店。工商数据显示，该公司主营业务为洗车服务、汽车零部件销售等，与酒店并无直接关联。此次收购是公司实控人徐士勇从汽车后市场向核心实体资产延伸的重要一步，既能实现资产保值，又能进一步整合本地资源，成为浙商抄底的又一鲜活案例。
逆周期抄底打的什么算盘
总体来看，浙商频繁抄底五星级酒店看似出于投资目的，实则是综合多重因素的战略行为。
一方面，近年来，房企债务危机导致大量优质酒店流入法拍市场，折价明显。浙商以较低成本获取核心地段资产，实现保值增值。另一方面，许多浙商主业并非酒店业，跨界投资能分散主业风险；同时高端酒店可作为商务平台，提升企业形象、拓展人脉资源，具有额外战略价值。
此外，去年四星级以上酒店已纳入公募REITs范围，提前布局便于未来资产证券化；加之旅游市场复苏，酒店收入有望回升，浙商此举也是对行业长期增长的押注。
能接得住盘说明浙商确实有一定的资金实力与投资眼光，但“接盘”后能否继续赚钱，关键在于运营能力。简单来说，收购后的五星级酒店到底该谁来运营？
从以往浙商抄底五星级酒店的案例来看，多半会转为自营。上文的乌鲁木齐富力万达文华酒店，虽然在OTA平台上还未更名，但网上已有传闻业主计划改自营的消息。为何许多浙商不继续与运营方合作，而是选择主动摘牌？
实际上，浙商抄底的五星级酒店中，国际酒店品牌占据一定比例，而这些品牌的管理费成本不低。基本管理费一般为年营收的2%—5%，其中万豪、希尔顿等品牌多在2%—3%，部分奢华品牌可达4%—5%。
此外，还需缴纳占总收入1%—2%的营销服务费或品牌推广费，用于品牌宣传和市场活动。若酒店业绩出色，还可能产生与经营毛利挂钩的奖励管理费，通常为经营毛利的5%—10%，业绩越好费用越高。这意味着即便酒店盈利，仍需向运营方分走相当一部分利润。
这样一来，国际酒店的管理费占总收入的5%—10%。若采取特许经营模式，管理费比例可能略低（4%—6%），而委托管理模式的管理费比例可能偏高（6%—10%）。但无论是哪种管理模式，改为自营后浙商都可以省去这些费用，将资金直接用于酒店运营、设施维护或市场推广，从而提升利润空间。
同时，浙商抄底的底层逻辑是对酒店资产长期价值的看好，希望通过掌握酒店运营主导权，灵活调整经营策略、成本控制和服务标准，而非依赖外部品牌管理团队。
判断一家酒店是否盈利，运营能力是关键因素。因此，如何通过自营维持酒店现金流健康运转，从而保持其优质资产属性，是浙商收购五星级酒店后面临最核心的问题。
事实上，近年来不止浙商，不少跨界实业企业也在收购五星级酒店。它们凭借自身产业优势与酒店业务相结合——虽然主营业务并非酒店，但可借助制造业、医疗、科技等主业资源，将酒店作为业务协同平台，用于高端商务接待和客户活动，从而降低自建接待设施的成本。
还能引入数字化管理、个性化服务、康养融合等新理念新技术，打破传统运营模式，如泉州延趣网络科技有限公司（一家游戏开发企业，以手游《叫我大掌柜》闻名）收购泉州富力万达文华酒店（现泉州万达文华酒店），将酒店作为游戏业务的线下体验空间，结合游戏IP打造主题酒店或举办游戏相关活动，实现游戏与酒店业务的跨界融合，提升品牌影响力。
实业资本“围猎”五星级酒店，本质是逆周期资产配置与产业协同的双重博弈。他们以实业为盾，借法拍折价之机抄底核心地段优质资产，既对冲主业风险，又谋局证券化红利。但摘牌自营后，虽能省下高额管理费，却也将运营压力从国际品牌转嫁至自身。酒店业终究是运营密集型产业，能否从“捡漏”走向“稳赚”，关键不在收购时的魄力，而在接盘后的运营定力。
