文 | 张馨仪
4月20日，济南与青岛同时出手。两座山东省最核心的城市，在同一天发布了房地产优化政策。
其中最引人注目的数字是：公积金贷款上限，被拉到了240万元。与2025年各地试水的“以旧换新”不同，这一次，政策开始触达居住的全周期——从买房、装修，到交契税、付物业费，甚至冬天的取暖费，是山东楼市政策向“深度改善”与“全周期宜居”迈进的又一关键节点。
济青同步提额，公积金贷款上限冲至240万
此次新政的最大亮点在于住房公积金贷款额度的显著提升。根据济南市住建局、财政局及公积金中心等多部门联合印发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施》，济南将一人缴存家庭的公积金最高贷款额度提高至90万元，两人及以上缴存家庭提高至130万元。更为关键的是，对于多子女家庭、高层次人才以及购买高品质住宅或现房的购房者，其贷款额度上浮政策可叠加使用。叠加后，单人缴存家庭最高可贷170万元，两人及以上缴存家庭最高额度可达240万元。
青岛市住房公积金管理中心发布的《关于优化调整我市住房公积金贷款及提取政策的通知》也采取了类似策略。青岛将单方申贷的基础最高额度提至90万元，双方申贷提至130万元，叠加各类上浮政策后，单方上限为160万元，双方上限同样达到240万元。此外，青岛还优化了额度计算方式，将余额倍数扩大至20倍，且账户余额低于1万元的可按1万元计算，进一步降低了贷款门槛。
优化认定与提取，政策从“购房”向“宜居”延伸
除了贷款额度的突破，两地均在公积金的使用场景和认定标准上进行了深度松绑。在住房套数认定方面，济南和青岛均明确，多子女家庭、高层次人才、购买高品质住宅或现房等情形，可相应核减一套住房套数。这意味着符合条件的二套房购房者，在执行核减政策后，有机会享受首套房的公积金贷款政策，从而有效降低利息支出。
在提取范围上，政策明显从单一的“购房支持”向“全周期居住消费”延伸，这是此次新政最具深意的转向。济南支持缴存人提取公积金支付物业费（年上限2500元）、取暖费（年上限3000元）、契税及维修资金，并阶段性支持提取购买车位和储藏室。青岛则推出了“零材料”提取物业费（家庭年定额6000元），并大幅提高了租房提取额度，单身职工年提取上限升至2.4万元，夫妻双方合计可达4.8万元。
同时，“代际互助”成为盘活家庭资产的关键一环。两地均明确，除本人及配偶外，双方父母、子女均可提取公积金用于支付首付或偿还贷款。这一举措实质上打破了公积金的“小家庭”使用边界，将家庭内部的沉淀资金转化为即时的购买力。
供需两端发力，聚焦“好房子”与城市更新
区别于以往单纯刺激需求，此次济南发布的政策涵盖了19条具体措施，更在供给端提出了结构性调整。济南明确提出建立土地供应与存量规模动态挂钩机制，对库存高、需求不足的区域从严控制住宅供地，并大力推行“小地块”供地模式，以保障高品质住宅用地需求。同时，济南还加码了人才安居保障，对“专精特新”企业引进的毕业5年内博士、硕士分别给予25万元、15万元购房补贴。
值得注意的是，“城市更新”模式在此次政策中获得了金融工具的有力支撑。济青两地均明确支持提取公积金或申请贷款用于老旧住房“原拆原建”。其中青岛明确，此类住房不纳入公积金贷款套数认定范围。
从“补缺口”到“促品质”：山东楼市政策的三年演变
回顾近三年山东房地产政策的演变，可以清晰地看到一条从“防风险、补缺口”向“促消费、提品质”转变的路径。2024年，面对市场调整，山东各地主要依赖降低首付、取消限购等传统的“解绑”手段；2025年，随着省住建厅等九部门印发《关于促进住房领域消费的行动计划》，“以旧换新”与“房票安置”成为关键词，政策重心转向打通置换链条。
而此次2026年的新政，则是对年初《2026年全省住房公积金工作要点》（鲁建金字〔2026〕1号）的集中响应。该省级文件明确要求扩大“代际互助”覆盖范围并支持“以旧换新”核减贷款次数。
从济南青岛的顶格执行，到烟台、菏泽等地的快速跟进，山东楼市已从早期的防风险“补缺口”，进阶为如今的促消费“建品质”。当政策工具箱被深度挖掘，市场关注的目光也将从“还有多少政策底牌”转向“政策效应如何转化为真实的居住升级需求”。
