3月30日，华润万象生活（01209.HK）发布2025年度业绩报告。数据显示，公司全年实现营业收入180.22亿元，同比增长5.1%；核心净利润39.50亿元，同比增幅达13.7%，核心净利润增速显著高于营收增速，盈利质量持续优化。
在同日召开的业绩发布会上，公司董事会主席李欣表示：“2025年公司锚定‘世界一流的城市品质生活服务商’的战略目标，秉持‘内涵式增长+外延式增长’的双轮驱动策略，贯彻‘有利润的营收，有现金流的利润’经营方针，有效应对市场变化与行业竞争，管理效益持续提升，经营业绩跑赢大市。”
当前，商业地产与物业服务行业正经历从增量开发向存量运营的深刻转型，华润万象生活这份年度答卷的含金量，不仅体现在亮眼的财务数据上，更彰显出头部企业穿越行业周期的战略定力与扎实经营韧性。
一、高质量增长成色十足，股东回报持续兑现
整体来看，华润万象生活交出的是一份“量质齐升”的答卷。5.1%的营收增速背后，是核心净利润13.7%的强劲增长——利润增速远超收入增速，意味着经营质量与利润转化效率的同步提升。
背后主要原因为毛利率的提升，2025年公司综合毛利率同比提升2.5%至35.5%，购物中心业务及基础物管业务毛利率同比分别提升3.3%、1.5%至75.9%、15.9%。费用率方面，2025年管理费率同比持平，销售费率同比下降0.3%至1.6%。
更令市场关注的是公司对股东回报的持续兑现。董事会决议宣派末期股息每股0.509元，同时宣派末期特别股息每股0.341元，全年每股股息同比增长12.7%至1.731元。这已是华润万象生活连续第三年实现核心净利润100%分派，体现出公司对于股东回报的重视。
财务健康度方面，公司延续了稳健的资产负债管理策略。经营性现金流持续为正，覆盖核心净利润103.3%（还原并购影响后107.2%），“有利润的营收，有现金流的利润”的经营方针得到扎实贯彻。
在商业地产行业普遍面临资金压力的2025年，华润万象生活凭借强大的经营造血能力与健康的财务结构，为后续发展储备了充足弹药。
从业务结构看，商业航道与物业航道形成“双轮驱动”格局。商业航道继续扮演利润增长的主引擎，物业航道则展现出极强的抗周期性与稳定的现金流贡献能力。两大板块协同发展，构成了公司穿越周期的基础底盘。
二、商业势能强势领跑，产品创新与外拓双轮并进
2025年，万象商业进一步巩固“行业综合实力第一”的领导地位。全年实现零售额2660亿元，同比强劲增长23.7%，增速全面跑赢社会消费品零售总额，展现出极强的经营韧性。
从规模来看，年末在营购物中心达135座，其中54座零售额稳居当地市场榜首，105座跻身当地市场前三。市场份额的稳步提升，既得益于存量项目的精细化运营，也离不开新开项目的精准卡位。
值得关注的是，公司在产品体系上做了战略性升级。年内焕新发布“非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新”四大产品赛道体系，这并非简单的品牌分类，而是对市场结构性分化的精准回应。从顶奢消费到城市主流家庭，从品质生活到前沿潮流，四大赛道形成了对全客层需求的完整覆盖。
在重奢领域，深圳湾万象城二期擘画世界级商圈格局，通过引入更多首店、旗舰店和独家体验，持续巩固在奢侈品零售中的话语权。在城市旗舰赛道，呼和浩特万象城、苏州万象天地等项目的开业，有效提升了当地城市的商业能级。
而在差异化创新方面，万象滨海购物村、西安MIXCAIR的成功探索，则为行业提供了“精品奥莱”和“非标商业”的新样本。
外拓方面同样可圈可点。年内新签外拓项目12个，平均GFA超10万平方米，其中存量在营/在建项目5个。轻重并举的扩张策略，使公司在保持资产质量的同时，实现了管理规模的快速扩张。全国已有26座城市实现“一城多汇”和“多城多汇”布局，这种多项目、多产品线的协同效应，正在成为公司商业护城河的重要组成部分。
写字楼业务同样表现稳健。年末写字楼物业在管项目223个，在管面积1815万平方米。依托“租赁+运营+物业”一体化优势，写字楼运营在管项目新租面积实现双位数增长，平均出租率提升3.6个百分点至77.2%，客户满意度达99%，经营质效持续攀升。
三、服务能力持续升维，城市空间运营打开新增长极
2025年，万象服务坚定“城市空间运营服务商”战略定位，以高品质筑牢服务根基，核心经营指标韧性增长。年末在管面积达4.26亿平方米，同比增长3.2%，合约面积达4.64亿平方米。全年收入同比增长1.1%至108.47亿元，基础物业服务毛利率同比提升1.2个百分点至15.2%。
在行业普遍面临收缴率压力的背景下，这一毛利率的提升殊为不易。它意味着公司并非通过提价维持利润，而是通过精细化运营与数字化手段实现降本增效，本质上是一种内生性的能力跃升。
城市空间运营业务成为2025年的亮点。依托“策、询、招、运”全链运营服务能力及资源禀赋，公司深度参与城市治理，迭代升级“温州龙港”片区统筹模式，获取顺德云鹭湿地公园、大良街道城市运营等标杆项目，构建“佛山顺德”城市空间运营服务一体化新范式。
从项目类型看，年内新增落地温州龙港市民中心、深圳西丽湖绿道、辽宁省肿瘤医院等项目，涵盖政务、生态、商业、医疗等多元场景。年末城市空间在管面积提升2.3%至1.28亿平方米，收入同比增长12.0%至20.40亿元，全年实现收缴率92.6%、清欠率86.5%，在规模扩张的同时保持了极高的运营效率。
社区空间业务方面，“润泽美好”三维服务矩阵全面落地。公司全面升维基础服务、社区运营与社群运营能力，“品牌服务年”成果显著。全年开展社区品质焕升专项行动，深化情感悉心服务，客户满意度达92.71分，稳居行业前列。在行业因价格竞争而牺牲服务品质的背景下，这份高满意度构成了坚实的信任资产。
值得关注的是，“好服务”驱动价值转化的逻辑正在兑现：在行业承压环境下，万象服务收缴率保持稳健，存量项目留存率近100%，“润城计划”增量向好，新获取69个中高端住宅项目。高品质服务，正在转化为实实在在的市场竞争力。
四、大会员生态全面整合，跨业态价值加速释放
2025年，华润万象生活的大会员业务完成关键整合：收购华润网络并实现业务融合，明确商业模式与发展战略，跑通积分运营业务模式，经营实现扭亏为盈。这意味着，“万象星”会员体系已从成本中心转向价值中心。
与此同时，积分业务增长强劲。年内万象星发分总额13.1亿元，同比提升27.2%，跨业态兑分人数同比提升41.7%。
异业联盟的做大做优，进一步放大了这一生态的价值。通过上线数字化交易平台，公司不仅释放了平台经济价值，更在加速数据资产积累。当一家企业拥有8300万真实会员的消费行为画像，并能够通过积分体系引导跨业态交叉消费时，其商业护城河已不再是单个商场或物业项目，而是整个城市品质生活服务生态。
截至报告期末，会员总量突破8300万，同比增长36.0%。大会员业务的扭亏为盈，标志着这一模式的商业闭环已经跑通。未来，随着会员规模的持续增长和跨业态联动效率的提升，会员生态有望成为公司新的利润增长极。
2025年，华润万象生活圆满完成“十四五”目标：营业额与核心净利润稳健增长，管理规模、经营质量、运营效率与组织能力皆实现跨越式提升。
站在“十五五”开局之年的门槛上，挑战依然清晰可见。重奢消费的波动、行业竞争的加剧、数字化转型的持续投入，都将考验管理层的执行定力。但至少从2025年的答卷来看，华润万象生活已经证明：在不确定的市场中，锚定长期主义的公司，仍然有能力定义自己的节奏。
