近日，重庆市政府网公布《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），出台系列利好政策鼓励商业商务去库存，如，开发企业需自持建筑面积60%以上房屋5年且自持期间不得对外销售、商住比可控制在2:8以内、水电气获批后可按照住宅标准收取等。重庆商务商业市场将正式进入加速去化库存的市场进程。
商住配比、商改住居住成本均有望降低
根据重庆市政府网公布的《意见》内容显示，政府将从“控制商业商务房地产建设用地新增供应规模、支持实施商业商务用房转型利用、支持开发企业自持经营商业商务用房、扩大商业商务用房的市场需求”4大调控措施加大商业商务房地产去库存力度，力争在“十三五”末全市商业商务房地产库存去化周期控制在合理范围，其中主城商业商务房地产库存去化周期控制在12个月内。即，市场上已开发的写字楼、公寓、商铺等能够在12个月内卖完。而仔细阅读《意见》四大政策措施，有3点具体内容值得一提。
除此之外，《意见》中还公布了三项组织实施政策以顺利推进商业商务去库存。即，建立专项工作协调机制、制定实施相关配套政策、完善工作绩效评价机制。
【图：重庆市政府网《意见》公布截图】
商铺库存还需消化50个月，压力巨大
既然政府出台了《意见》以推进重庆商业商务市场去化库存的进程，那么重庆商业商务市场目前库存如何？铭腾2017年1季度重庆主城区房地产市场报告显示：
商务1季度累计供应10万方，同比下跌52%，供应量创历史新低；累计成交53万方，同比上涨83%，成交建面均价9094元/㎡，同比上涨5%，市场投资热度不减；库存面积约340万方，存销比虽已降至19个月，但库存压力仍然存在。
商业1季度累计供应48万方，同比上涨3%；累计成交40.3万方，同比上涨50%；成交建面均价14813元/㎡，同比上涨5%；库存面积约668万方，存销比约50个月，库存去化形势严峻。
【图表数据截至2017年3月31日，数据来源于铭腾】
反观重庆主城区商品住宅2017年1季度市场数据，住宅市场库存去化理想，库存面积仅余620万方，存销比已降至3.2个月。对比商务存销比19个月、商业存销比50个月，重庆楼市产品结构仍处于失衡状态。
影响几何，看业内专家如何分析
在市场产品结构明显失衡的情况下，政府发布《意见》这一利好政策鼓励商业商务去库存，会对市场、开发商、购房者产生什么影响，影响何时会“显山露水”？业内权威人士各自给出看法。
重庆商业商务市场将受到什么影响？
业内资深专家张鑫认为：“虽然重庆住宅已达成去库存目标，但商业商务库存压力不容小觑，政府基于城市发展战略，从维持行业正常运转的角度出发，势必要对当下市场的遗留问题作政策扶持。”而关于《意见》可能会带来的影响，张鑫认为主要有3点，“第一，《意见》归根结底属于重庆房地产行业的利好政策，这会带给行业更强的信心。第二，在以量和去化周期作为均衡指标的市场产品结构下，重庆商品房中住宅和商业商务之间的存量结构是畸形的，《意见》出台后会推动库存结构回归正常轨道，促进行业健康发展。第三，某些开发商为消化商业指标、快速回笼现金流，重销售轻经营，导致市场上大量商铺处于空置。同时，个别开发商在商业指标过大的前提下，优先将住宅进行销售，商业地块采取“囤放策略”，以至于区域生活配套跟不上居民需求，影响民生。长此以往将不利于一个城市、区域的良性发展。所以，《意见》不仅是一项商业利好政策，也会提升城市面貌、促进城市良性发展，同时也是在解决便民问题。”
重庆同策置业顾问有限公司副总经理常国浈也给出了自己的看法，
“《意见》从土地出让到市场销售，有的放矢、严控各主要环节；由此可看出政府去化商业商务库存、分流市场需求的期望，对接下来盘活重庆楼市商务商业存量、研发创新商业产品、整合商业运营资源、促进房企转型等都会产生一定程度的进化作用。”
开发商将迎来什么机遇或挑战？
张鑫认为《意见》实际上对开发商的综合实力提出了要求，“政策要求开发商在项目建成后自持建筑面积60%以上房屋至少5年且自持期间不得对外销售，这将直接对开发商的资金实力、运营能力提出挑战，并不是每个开发商都有这样的实力。但同时，政府减少商业用地供应，并且商住比可控制在2:8以内，商业指标不再那么重之后，有助于开发商后续可持续发展。”
常国浈则认为或将带来第一波深度研商意识的觉醒，“能控制商住配比，对一些非核心区位无优势资源的小型开发商来讲必然是稳健之选，但不论开发商大小，他们都必须正视商业配比仍然有20%、存量依然会存在等问题。加之部分自持的限制性条件等，这些都会迫使开发商重新审视之前囫囵吞枣的商业开发逻辑，思考所研发的产品是否从市场需求出发。这不仅会加快商业地产的多样化运营进程，也能帮助房企转型。”
对购房者有什么利好？
张鑫认为利好主要体现在两个方面，“对于刚需客户，当水、电、气获批按照住宅标准收费执行之后，会降低商改住物业的使用成本，但购房者也必须明确商业土地使用权限只有40年，首付须5成。对于纯投资者，开发商自持运营之后，商铺投资的保障性将比从前更强。”
常国浈分析这将分流部分住宅市场需求，“政策将进一步减小购房者市场准入抗性，不仅可以提供给购房者更多的选择，也有助于实现商业产品多元化终端用途。同时有助于市场中出现更多的类住宅品类，丰富居住功能属性市场，良性分流传统住宅市场需求。”
政策影响何时会显现？
谈及政策的影响何时会“显山露水”，张鑫分析，“任何政策出台后都会有一个缓冲期，根据目前市场状况，大概一个月之后政策将渗透到市场，成效会初步显现——在售商业商务产品的销售速度会得到一定提升，但价格短期之内不会有变化，因为‘去库存’的重点是走量而非溢价。”
