文｜空间秘探 王小熊
债务危机、资产易主、寻觅买家，这是2025年下半年以来市场有关新世界发展“出路”诸般猜测的凝练。因持有数十家全球顶尖酒店，酒店行业长期以来对该事件给予热切关注。其中，和新世界传出“绯闻”最多的黑石集团，其实早已在中国开启了它的“酒店时代”投资布局...
再传收购，黑石成新世界 化债"救星"？
2026年，有关全球最大另类资产管理公司黑石集团（Blackstone Group，下称黑石）拟收购中国香港老牌房企新世界发展（下称新世界）的传闻卷土重来，一时行业震动。
若本笔交易达成，将成为自上世纪70年代新世界创办以来，掌权人郑氏家族首次放弃对这家企业的控制权；更有人称这将是外资通过直接控股方式深度介入港资房企的里程碑事件，因此获得了市场的强烈反响与高度关注。
然而，传闻很快被“辟谣”。新世界方面当日火速出文回应，表示“控股股东周大福企业有限公司确认，已就可能投资公司的事宜接洽若干潜在投资者，但尚未与任何潜在投资者达成协议，亦未就投资金额、性质或形式达成任何共识，不保证相关交易是否会进行。”
简短铿锵的一份声明，却自始至终未否认谈判的存在，一来一回之间，市场有关新世界资产出售猜测的话题热度不降反增。
股价给出了最直观的反馈，1月29日当天，新世界股价收涨约7%，报11.13 港元/股；次日早盘，股价一度飙升近12%，创下了2023年以来新高；即便股价在2月以来有所收窄，但新世界股价自开年以来累计涨幅已达53%。此外，在债券市场方面，新世界永续债涨幅超2.75%个百分点。
酒店业同样对该事件给予了高度关注，从谣传的被收购方来看，新世界在全球范围内直接持有16家新世界酒店和度假村，另通过瑰丽酒店集团持有58家瑰丽酒店，在此前频传的瑰丽酒店收购风波中，新世界的债务状况和收并购情况就被酒店业“钉”在了“焦点位”。
另有业内人士透露，新世界是持牌AMC海南新创建资产管理有限公司的主要股东，这张牌照对黑石极具战略价值，其在中国的不良资产投资业务“未来或将一片坦途”。
追根溯源，黑石与新世界的“绯闻”早在2025年便已萌芽，只是彼时业界猜测偏向保守。去年10月即传出风声，称黑石正与香港新世界洽谈收购后者部分商业项目，且已进入细节磋商；另有消息指出，黑石与郑氏家族协商一笔25亿美元融资方案，可能涉及优先股或普通股投资，甚至不排除联合私有化的可能。
而在事实层面，新世界也早已释放出资产出售信号。去年7月，中国内地多个K11办公楼项目已被摆上货架，其中上海K11办公楼对外报价高达人民币30亿元……
虽然新世界同样在消息发酵的第一时间迅速否认了私有化传闻，并明确表示尚未有任何人士（包括公司控股股东及黑石）就收购股份的要约与公司接触；但在相似流言数次画上句号的背后，这家直接持有大量奢华酒店的老字号港资房企为何频传易主黑石，背后的故事值得行业深入了解。
买买买，黑石20年 酒店资产操盘史
早在2025年舆论发酵时，就有业内人士猜测黑石会否入主新世界旗下酒店。毋庸置疑的是，市场对黑石在酒店收并购领域的高度关注，源于其精准的眼光与娴熟的投资技巧；但要理解黑石对大中华区酒店产业的布局，首先需厘清其作为全球顶级资管机构的底色。
一直以来，黑石在商业地产领域“买入-修复-卖出”的闭环模式的投资逻辑为业界所称道和效仿。这一模式也被延续到黑石在酒店领域的投资当中，其策略的核心在于，市场进入低谷期时，以折扣价收购具有显著增值潜力的酒店资产，通过专业的资产管理提升其价值，最终在行业复苏时实现退出，过程堪称一部“逆向操作”教科书。
/ 疯狂“买买买”，亚洲成投资焦点
酒店投资领域，黑石最经典的操盘莫过于希尔顿酒店集团一案。2007年金融危机前夕，黑石以低价闪电切入，随后重整管理体系、优化成本结构，助希尔顿扭亏为盈，最终推动其成功IPO，退出时斩获约四倍回报，成为酒店行业投资史上的标杆。
此前，黑石以约1.3亿美元购入旧金山市场街757号四季酒店。这间拥有277间客房的奢华物业，成交价较2024年卖方挂牌价折让约28%，更远低于2016年市场高峰期估值，这笔交易无疑彰显了黑石的整体投资逻辑。
回望近期，2025年内，黑石曾在全球范围内进行过一波密集的酒店资产收购，而亚洲成为了投资焦点。
去年12月底，黑石旗下的房地产基金与新加坡城市发展集团（CDL）签署协议，以 140 亿日元（约 合8930 万美元，6.36亿人民币）的价格收购位于大阪心斋桥商业区的 Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi酒店资产，交易资本化率约4.1%。
同样是在亚洲地区的市场，黑石还在同期完成了对印度班加罗尔丽思卡尔顿酒店的收购，获得了该物业超50%的控股权，这是黑石进入印度奢华酒店领域的标志性一步。
截至2025年，其资产管理规模已突破1万亿美元，业务覆盖私募股权、房地产、信贷、对冲基金及基础设施投资五大板块，其中包括酒店资产在内的房地产长期贡献收入最高，也是其最具标志性的投资领域。
/ 短期抄底新世界酒店资产可能性不大
综上所述，黑石的"投资公式"已然清晰：锚定门户城市的标志性酒店资产，以低于重置成本的价格收入囊中，静待市场回暖。
黑石房地产业务高级董事总经理Scott曾直言不讳地表示，城市正经历由重大人工智能投资推动的需求与办公利用率激增，这支撑着旅游和酒店业的强劲反弹。以上无不彰显着黑石对全球酒店行业的长期看好及持有决心。
酒店行业虽然一直是黑石的投资重点之一，但从新世界酒店板块的营收状况来看，黑石“抄底”新世界旗下酒店的可能性并不高。
根据新世界发展2025财年（2024年7月-2025年6月）业绩报告，新世界发展酒店营运业务总收入为14.99亿（港元，下同），占公司整体收入的5.4%；内地地区酒店营运收入为7.19亿港元，较上年同期5.71亿港元同比增长25.9%。
可能是受到深圳和粤港澳大湾区其他城市酒店价格的冲击，2025财年香港地区酒店营运收入为3.92亿港元，较去年同期4.11亿港元微降约4.6%。但从全球市场的角度来看，这笔亏损仅受区域酒店业不景气的影响，对整体营收的影响微乎其微。
尽管瑰丽酒店和新世界酒店的间接和直接持有者新世界深陷超1400亿港元的债务危机，但营收能力稳健、开业数量稳定、品牌价值高的酒店品牌和物业并非其化债的首选。
新世界"断臂自救"时，抛售标的多为写字楼、商场等"低品牌、高流动"物业；内地市场除计划出售估值约10亿元人民币的杭州甲级写字楼外，深圳、上海部分K11项目亦纳入潜在出售范围，但酒店资产未见任何异动。
从黑石抄底逻辑看，新世界旗下酒店品牌及物业价值尚未触底，不符合其收并购标准。因此，过去一年黑石虽然频繁收购亚洲酒店资产，短期内入主新世界旗下酒店的可能性仍旧较低。
红利爆发，深圳商业不动产增值退出路径更清晰
虽大笔入手酒店仍“时候未到”，但回望黑石在大中华地区的收并购历史，中国内地高线城市的优质商业地产始终是其资产版图中不可分割的一项。
黑石在中国的首笔地产收购发生在2008年全球金融危机期间，在市场流动性紧张的背景下，以10亿元人民币低价拿下上海Channel1购物中心，凭"逆周期抄底"思路完成内地市场"破冰"。
此后，其商业地产投资便"一发不可收拾"，多聚焦于北京、上海等一线城市核心物业，单笔规模亦持续扩大。
/ 始于商业地产，又于物流行业加速猛攻
与国际市场思路一致，黑石在中国的策略始终是"买买买"。
2013年，黑石斥资4亿美元收购深国投商用置业集团40%股权，间接掌控后者在全国的多个商业项目，此举被视为切入中国商业地产运营赛道的起点。2018年12月，又以12.5亿美元收购新加坡丰树集团旗下上海怡丰城及相邻办公大楼。
失意案例亦有，却同样彰显对中国商业地产的看好。2019年3月，黑石曾计划以15亿美元收购上海长泰广场，最终因未披露原因终止；2020年启动对SOHO中国收购谈判，拟以约600亿元拿下北京、上海核心写字楼资产，若成功将成为全球最大规模地产收购案之一，却因合规与税务问题引发监管介入而搁浅。
除商业地产外，黑石在物流赛道布局更具"战略纵深"，呈现"收购、整合、全资控股"递进逻辑。2013年零星布局中国物流地产；2018年设立专门平台"龙地"加速扩张；2022年两次出手，合计53亿元拿下富力地产广州国际机场综合物流园股权，切入航空物流细分领域。
但细究之下，酒店行业作为中国商业地产重要组成，黑石对其盘算与规划始终处于相对空缺状态。
/ 与中国酒店资产早有渊源
但"相对空缺"并非"绝对空白"。过去15年间，黑石对中国酒店资产始终保持着"浅尝辄止"的姿态，交易节奏持续而缓慢，与中国各类集团间的酒店资产套现从未停歇。
2008年，此前因受困金融危机而被认为可能放弃收购上海长寿商业广场的黑石，最终以5.367亿元人民币拿下该项目公司95%股权，收购价较原价低约1亿元。收购后，物业被改造为铂尔曼酒店，通过专业资产管理5年内实现IRR 18%，而同期国内开发商自营酒店平均IRR不足6%。2010年，与香港鹰君集团联合出资7.34亿元开发大连朗豪酒店。
进入下一个10年周期，黑石在中国酒店资产与股权的交易逻辑转向套现。2016至2017年，安邦花费93亿美元从黑石手中收购酒店信托、荷兰办公楼资产包及日本房地产资产包。2016年，黑石向中国资本出售泰升集团66%股权和希尔顿集团25%股权，套现91.15亿美元。
在"后疫情时代"的新10年，中国酒店业已然进入存量时代，外资开年以来的频繁入手昭示着新的结构性投资机会已然到来。
去年，凯德锦江区项目以8.2亿元收购老旧综合体，规划建设280间雅乐轩酒店客房、150套长租公寓及8000平方米社区商业，预计2027年开业后年营收1.2亿元，资本化率将达到6.5%，营收将主要依托周边15家上市公司总部锁定60%商务客。
也是在去年，成都文旅城假日酒店混改中，高盛旗下基金3.2亿元获49%股权，改酒店植入蜀绣、川剧等在地文化元素，计划将客房均价从800元提升至1200元，2025年该酒店营收1.1亿元，混改后预期年增速不低于15%。
在结构性投资机会下，已经有外资机构以合资的形式开始入手增长潜力显著的中国酒店资产。
/ 存量时代到来，这一个10年成为黑石的新契机
黑石创始人苏世民曾公开表态"最好的投资机会在中国"。从2007年在香港、北京、上海设立办公室至今，黑石在中国地产市场的投资即将跨越二十年，从早期单点尝试，逐步升级为商业地产的深度布局。
在结构性投资机会的层面，数据显示，截至 2024 年底，中国酒店业门店数达 34.87 万家，客房总数 1764 万间，均创历史新高。然而，随着市场竞争加剧和消费需求升级，大量开业 5 年以上的存量酒店面临设施老化、竞争力下降等挑战。
进入2026年，在酒店资产交易方面，1月共有77家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店28家，拍卖价格在5000万元-1亿元酒店11家，拍卖价格5000万元以下38家，统计周期内共有8家酒店项目成交。存量酒店的抄底机会在开年已经显现。
而在市场对黑石洽购新世界股份的诸般猜测中，有业内人士透露，黑石此举或许意在拿下海南地方资产管理公司牌照。新世界发展通过子公司持有一张稀有的海南地方AMC牌照，这张牌照对黑石在中国的不良资产投资业务极具战略价值。
不难推测，从当前动作来看，黑石对中国地产的兴趣并未减弱，酒店行业的结构性投资机会或将成为其这一个10年的重要板块。
无论是洽谈新世界商业项目，还是过往对核心城市酒店资产的试水，其目标始终聚焦于"抗周期能力强"的核心资产、以及能提供持久运营能力的重要牌照。虽短期可能受市场波动影响，但长期来看，依托中国核心城市的人口与产业基础，仍具备稳定的现金流与价值修复空间。
未来，随着中国酒店行业从"开发"向"存量运营"转型，黑石这类具备专业管理能力的资管机构，或许将在酒店这一细分赛道中扮演重要角色。
