近日，继国创高新38亿收购深圳云房之后，昆百大A也披露了收购我爱我家的资产重组报告书，房地产中介资产证券化有望再次迎来高潮。而在其背后，是房地产服务市场的变局从暗潮涌动走向前台。
随着未来二手房交易规模的增长以及我国二手房中介渗透率的提高，房地产存量资产管理业务的前景正在逐步得到认可。公开数据显示，目前我国住房租赁市场的总收入价值已经超过1万亿元，租赁人口近1.6亿人。预计到2025年，这两个数字将分别接近3万亿元和2.3亿人；到2030年租赁市场的规模将超过4万亿元。
随着长租公寓的市场潜力逐步打开，万科、龙湖、绿地等龙头房企纷纷布局。万亿蓝海催生了诸多规模化租赁企业，尤其是新型长租公寓产业的发展。目前，在专业化住房租赁市场上已有相寓、魔方公寓、自如等众多企业深耕细作。
数据来源：平安证券研究所
未来随着政策的倾斜和支持力度的加大，专业化住房租赁市场将在资本、技术、政策等各方面迎来良好的发展契机，行业想象空间非常之大。
政策方面，住建部在2015年1月发布《关于加快培育和发展住房出租市场的指导意见》，提出建立住房出租信息服务平台、推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型等意见。2016年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》，从培育市场主体、政策扶持等方面提出加快培育和发展住房出租市场。此后地方政策持续跟进，甘肃、海南、河北、辽宁、四川、安徽、江西、宁夏、吉林、福建等省纷纷从金融支持、资产证券化、“商改租”等多方面支持各地长租市场的发展。
资金方面，自2012年以来在“互联网+”的推动下，长租公寓引起了各路资本的关注与布局。风投资本大举进入长租公寓市场，多个优质公寓品牌已获得了B轮、甚至C轮融资，规模企业的融资成本也从2014年的18-20%下降到12-15%。结合此前国创高新38亿收购深圳云房获证监会并购重组委通过，标志着资本市场迎来房地产服务概念第一股，房地产中介行业变革持续发酵，房地产资管领域将借力资本市场发展迎来全新机遇。
数据来源：平安证券研究所
随着消费观念转变、政策利好释放、资本不断加持，行业逐渐从早期到不断规范成熟，品牌化、规模化、专业化长租公寓有望在激烈的竞争中脱颖而出。以我爱我家为例，作为我国成立较早的房地产综合服务企业，覆盖全国15个城市，拥有2269家直营门店，5万余名经纪人，官网月均浏览量近5000万人次，依托集团强大的线上和线下的渠道优势，资产业务得以快速成长，稳坐房地产资产管理行业头把交椅。
2015年7月，我爱我家对旗下运营了近16年的房屋管家业务启动全面升级转型，转向资产管理业务，全新升级为“相寓”品牌，主要分为分散式公寓管理（相寓Home）和整栋式公寓管理（相寓Park）两种模式。数据显示截至2016年末，相寓在管分散式房源达到近19万套、50万间，整栋式公寓4栋，资管业务规模处于行业第一。作为我国最大的房屋资产管理公司之一，我爱我家具备明显的先发优势，资管业务连续多年保持较高的盈利能力及发展速度，目前已经成为我爱我家重要的利润来源，也是公司大力发展的主要业务。根据重组报告书，交易方案拟募集配套资金不超过25亿元，除用于支付交易对价外，用于我爱我家的金额为6.5亿元，其中5.5亿元用于分散式长租公寓装配项目，全力支持我爱我家资管业务的未来发展。
随着公寓行业的发展，在市场机遇与政策扶持的双重支持下，长租公寓产业已经从野蛮生长期，过渡到了打磨产品的阶段。从早期的跑马圈地，到正面战场的攻坚战，未来哪些企业能够在品牌细分和洗牌中打好地产下半场的运营战，值得期待。
