去年10月份的济南楼市调控虽然显著遏制住了自去年第3季度以来的房价疯涨势头，但进入2017年，1—4月份的数据显示，济南楼市依然高烧未退，新建商品住宅成交套数在历史相对高位运行，房价还在继续上涨，这直接导致了更为严厉的4·19新政出台。随着升级版限购限贷效力的发酵，5月济南楼市成交量应声腰斩。
5月济南新建商品住宅成交腰斩，升级版调控效应显现
笔者从济南房天下二手房数据中心获悉，5月济南新建商品住宅成交4613套，环比4月的8409套下跌45.14%，几近腰斩，同比2016年5月的12352套下跌62.65%，与2015年5月的8801套相比下跌47.59%，不仅创下年内新低，也创下自去年3月以来的新低。
如果把时间跨度拉长，从下述2016年1月以来的济南新建商品住宅成交走势图可以看出，近17个月的成交低点为2016年2月的1777套，今年5月是17个月以来的第二低点。从更长的时间跨度来看，今年5月的成交量是济南27个月来（2015年3月—2017年5月）的第二成交低点，如果剔除2015年3月、2016年2月临近春节、成交延宕缩水的因素，2017年5月的新建商品住宅成交套数将是本文统计的2015年1月以来的成交最差月份。而这种成交的断崖式下跌显然与今年4月19日济南升级楼市调控政策有关。
（数据来源：济南住宅与房地产信息网、房天下数据中心/制图：程几许）
（数据来源：济南住宅与房地产信息网、房天下数据中心/制图：程几许）
4月19日，济南市政府发布新的调控政策，这是自去年10月济南首次发布楼市收紧政策以来的第三波，也是迄今为止最为严厉的政策，其背景是济南楼市依旧火热，房价涨势不息。
4·19新政的亮点在于一是提高了外地户籍人士在济购房的首付标准，首付比例由之前的30%提高到60%；二是“认房又认贷”，本地户籍居民在济限购区域内购房只要之前有购房贷款记录，再次购房就算二套，且二套比例由原来的40%提高到60%；三是无论本地还是外地户籍，商贷最长年限缩短至25年；四是限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易，即近来调控大杀器“限售”；五是限购范围增加此前未限制购房的长清、章丘；六是合理增加供地，通过供求关系调节市场，引导市场预期。
新政对于炒房的抑制目的非常明确。“认房又认贷”，二套首付比例提高，外地户籍人士限购一套且大幅提高首付比例，新购房屋2年限售，这些被其他热点城市验证为行之有效的调控政策，也被济南市政府祭出。资金门槛的提高，使得短期需求受到明显抑制，2年限售的规定，也有效打击了快进快出的投机需求和资金的兴妖作怪，市场观望情绪越发浓郁，5月成交量应声而落，在政策的预期作用内。
二手房挂牌价环比涨幅扩大，业主对于房价后市盲目自信
然而吊诡的是，与成交量断崖式下跌相反的是，5月济南二手房挂牌价涨幅不降反升。中国最大的房产网站房天下（济南）查房价网数据显示，5月济南二手房挂牌均价15712元/㎡，环比上涨4.2%，环比涨幅较4月的2.22%扩大不少，也创下去年11月以来的新高。
济南二手房挂牌均价1年走势图（2016年6月—2017年5月）
笔者认为，在严厉的调控下，市场转冷是大势所趋，随着投机投资需求的逐渐退场，市场观望气氛的越发浓烈，加上供地量增加、供地节奏加快，未来济南楼市供需失衡的状况将得到明显改善，市场预期也将趋于理性，房价有望平稳运行，而二手房挂牌价涨幅在4·19新政后不降反升，显示业主对于政策的理解会意有误，对于房价后市走势盲目乐观。
作为国家统计局重点关注的15个热点城市之一，济南的房价自去年第三季度以来上涨明显，走出了一波极为耀眼的行情，5月挂牌均价同比高达37.16%，相较2015年5月的挂牌均价10426元/㎡，涨幅高达50.70%。
从济南二手房挂牌价走势图可以看出，10月份的调控和12月份的调控都对房价涨幅起到了明显的平抑作用，但节后全国不少热点城市出现房价反弹，楼市重新火热起来，加上金三银四属于传统楼市旺季，购房者集中入市，房源供给却相对不足，去化过快，房价上行明显，反过来又强化了济南房价进一步上涨的预期，业主纷纷调高挂牌价。
而历史上历次楼市调控放松后房价都出现反弹也让卖房的业主形成了刻板印象，那就是调控终会归于无效，房价还会继续涨，调控越严厉约显示房价还会涨。4·19新政的本意是打击投资投机需求，让市场恢复理性，而在业主看来，这却是市场需求旺盛，房价还有上行空间的表现，因此表现得对于后市盲目自信。
放量供地能否改变房价过快上涨趋势？
显然，政府已经意识到除了投机投资资金炒作外，楼市的供求失衡，房子供不应求才是房价涨幅难以有效遏制的主要原因，除了实施限购限贷限售限价外，增加有效供地，提高房源供给才是根本之道。
日前，济南公布2017供地计划，住宅用地供应10207亩，比去年多了1407亩，创下了住宅用地供应的历史新高，并在5月底一次性挂牌出让22块土地，这显示了政府从供给侧影响房价走势，引导市场预期的迫切心理。
笔者认为，尽管影响房价的因素非常多，但从根本上来说，供求关系才是决定性因素，长期供不应求，房价将持续保持上涨势头，而平抑房价的最好手段就是增加市场有效房源量，扭转供需失衡的关系。
数据显示，截至3月底，济南的商品房库存周期仅为5.1个月，与12—18月的合理周期相比，供给偏紧非常明显，所以，本次放量供地，预期将为市场投放11.6万套住宅，这对缓解楼市饥渴，改善供求失衡，将起到明显的作用。
从供需关系来看，加码的调控政策有效抑制了短期投资、投机需求，过高的信贷门槛，虽然误伤了部分刚需和改善群体，但有助于让市场回归理性，因为包括济南楼市在内的全国热点城市房价大跃进，有着明显的炒房+恐慌性购房特征，让购房者回归理性，不再拥挤“上车”，才能让房价回归理性。
下半年济南房价将迎来拐点，未来2年以调整为主
对于济南房价接下来，尤其是下半年的走势，笔者大胆揣测，鉴于近两年来济南房价已经积累了较大的涨幅，泡沫较为严重，而人口增量、产业结构优化、居民收入、经济持续高增长这些基本面并没有太大改善，济南房价的上行缺乏有效支撑，加上这一波行情中刚需、改善集中上车，需求透支严重，未来有效需求有限。
在史上最严厉且行之有效的强调控，尤其是供给关系将得到显著改善的情况下，济南房价已经到了繁荣顶部，并没有太大的上涨空间。随着下半年新盘集中入市，供应大增，而短期需求、投机投资需求受到明显遏制，供求失衡的关系将得到缓解，而成交量低位运行将成为常态。随着成交的持续低迷，房价将形成下行趋势，预期下半年济南房价将见顶趋稳。
而从全国来看，由于政策决心非常坚定，今年房价止涨下跌将是大概率事件，且从北京、环京近2个月的市场表现来看，这些热点区域房价已经进入了下跌通道，其他热点城市也不会太远了。济南的房价在下半年见顶，经短期盘整后，未来2年进入调整通道。
【本文由地产人士程几许原创，授权公众号“城市房价地图（ID：fangjiaditu）”发布，转载请注明作者及来源】
