文 | 张馨仪
当多数房企市场收缩，中海地产却在山东市场展开一场逆周期的“储粮”行动。
克而瑞数据显示，2025年1-9月，中海以63.31亿元拿地金额位居山东房企首位，且所获地块悉数位于济南、青岛主城区，展现出高度聚焦的拿地逻辑，更传递出对山东高端市场的信心。
这一系列土地储备的落子，迅速转化为具体的项目推进。2025年10月，济南中海地产投资有限公司全资子公司——青岛海慧佳业房地产有限公司的增资项目，正式在北京产权交易所挂牌。此举标志着中海不再满足于简单拿地开发，而是以股权合作的方式，加速推进其在青岛西海岸的高端项目“天空之境”，进一步强化市场占位。
核心区高价抢滩的雷霆攻势
近几年，中海地产在山东持续深耕。进入2025年，其扩张态势明显提速。
3月，中海经过249轮激烈竞拍，成功拿下济南盛福片区的“钻石地块”。
6月，这家房企转战青岛，在西海岸摘得朝阳无限地块。短短八天后，又将济南省博西地块收入囊中，创下济南楼面价20232元/平方米的新纪录。
7月，中海再次强势拿下济南济钢地块，这次拿地进一步完善了其在济南的片区布局，与之前落子的雪山、盛福等项目形成战略呼应。
9月中海将目光再次投向青岛主城，以楼面价13180元/平方米竞得青岛市北区CBD一宗宅地，创下当月山东省宅地单价新高。
中海在山东的投资策略非常明确：核心区高溢价抢滩，潜力区底价储备。坚定聚焦济南、青岛等核心城市的主城区优质地块，通过高能级区域的持续深耕，不断提升市场占有率与品牌影响力。
顺应“好房子”趋势的产品升维
从产品线来看，中海在山东市场正全面覆盖刚需、改善和高端客群。但在西海岸等重点区域，明显偏向高端改善型产品。
青岛西海岸“天空之境”项目的容积率仅为1.8，定位高端改善客群。这种低密度、高品质的住宅产品，正好契合了当前市场对“好房子”的需求变化。
中海地产在华创证券的半年报点评中被指出，公司正积极推动 “中海好房子Living OS系统”落地，北京萬吉玖序、上海云邸玖章等首批中海好房子已陆续上市推售。
在2025年“好房子”国家战略引导下，重点城市密集出台住宅新规，如放宽阳台/飘窗面积、鼓励空中花园/复式挑空等。
这些新规显著提升了住宅产品的实得率、空间尺度和舒适度。
分化时代，中海在赌什么？
中海加仓山东的背后，是对房地产市场深度分化格局的精准判断。
2025年，中国房地产市场呈现明显的“K型分化”特征——一方面普通住宅市场持续调整，另一方面高端改善项目热销。
CRIC数据显示，2025年上半年重点20个核心城市总价1000万元以上商品住宅合计成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅。
这种分化在山东市场同样明显。核心城市主城区土地稀缺，改善型需求旺盛，为高端项目去化提供了良好市场基础。
中海在山东的布局，正是瞄准了这一结构性机会。
逆势加仓，底气何来？
实际上，在行业调整期，中海地产的这一策略与大多头部房企的共性选择几乎一致，但是逆势扩张需要雄厚的资金实力支撑，而中海地产在这方面具有多数房企难以比拟的优势。
有专家指出：“中海凭借央企融资优势，在土地市场低谷期储备稀缺资源，旨在通过产品力锁定抗风险能力更强的改善型需求。”
2025年上半年，中海地产的平均融资成本为2.9%，处于行业最低区间。这一融资成本优势，使得中海在土地市场获取项目时拥有更大的灵活性和议价空间。
截至2025年6月，中海地产持有现金高达1089.6亿元，占总资产12.1%。同时，公司净借贷比率为28.4%，债务结构持续优化。
充沛的现金储备和较低的融资成本，为中海在土地市场低谷期储备稀缺资源提供了充足“弹药”。
精耕细作，挑战几何？
然而，聚焦高端改善市场的战略，也意味着进入了一条竞争更激烈的赛道。
在青岛西海岸等区域，中海项目面临周边竞品的压力不容小觑。此外，高端改善需求的持续性也有待市场检验。在经济面临下行压力的环境下，高端住宅的去化速度可能受到影响。
随着行业从“高周转”向“精耕细作”转变，中海的这场豪赌能否成功，将取决于其能否真正读懂市场，打造出真正意义上的“好房子”。
