文丨白杨
在哈尔滨城市更新的持续推进中，核心区的稀缺住宅用地正陆续进入市场。
黑龙江省公共资源交易中心于国庆假期前挂牌两宗位于道里区的住宅用地，分别位于齿轮路与城乡路交汇处、秦岭路与群力第六大道交口，总出让面积超过3.7万平方米，两地块均计划于11月3日竞拍。
随着哈尔滨土地市场“盘活多少、供应多少”原则的深入，核心城区住宅用地供应正逐步加速。
城乡路地块：棚改推进与配套优势并存
地块位置：哈尔滨市道里区齿轮路与城乡路交汇处
出让面积：24661㎡（36.9915亩）
土地用途：二类居住用地兼容商业用地
容积率：≤2.0
起拍总价：21144万元
起拍楼面价：4287元/㎡
竞拍时间：2025年11月3日
出让文件显示，这宗地属于城乡路板块棚改项目，地处哈西群力联络空间区域，紧邻多条主干道，地理位置优越。而棚改、回迁与各项配建，将直接影响该地块的开发成本与产品定位。
现场探访发现，地块现已被围挡环绕，内部树木葱郁。周边社区成熟，便利店、旅店、药店等底商业态齐全。紧邻的丽江路和城乡路交汇处设有地铁指示牌，显示距离地铁3号线394米，轨道交通便利性成为该地块一大优势。然而，紧邻城乡路和丽江路两条主干道，车流量大所带来的噪声影响，也成为项目未来设计中需着力解决的挑战。
周边小区天薇丽景园目前二手房均价为9453元/平方米，为该项目未来定价提供了参考依据。
该地块规划条件要求建筑限高80米，需配建老年人及未成年人活动中心2处（300平方米）、社区图书馆1处（300平方米）、0-3岁托幼所1处（200平方米）及养老服务设施（200平方米）。
该地块棚改项目回迁安置协议书显示，开发商需在该地块提供13套总建筑面积880平方米的住宅（建筑面积50平方米3套、建筑面积60平方米1套、建筑面积70平方米5套、建筑面积80平方米4套），以及2套总建筑面积9066.90平方米的商服房屋（建筑面积5602.10平方米1套、建筑面积3464.80平方米1套）。
在回购价格方面，商服按10160元/平方米计算，住宅部分回购价格暂参照朝鲜屯棚改项目审计综合建设成本价3560元/平方米。
群力地块：低容积率的“袖珍地块”
地块位置：道里区秦岭路与群力第六大道交口
出让面积：13000.8㎡（19.5012亩）
土地用途：二类居住用地兼容商业用地
容积：≤1.65
起拍总价：7563万元
起拍楼面价：3526元/㎡
竞拍时间：2025年11月3日
这块不足20亩的土地形状十分方正，被中海时代名邸半环抱，周边有中海两个项目，中海时代名邸（贝壳网显示二手房均价11595元/平方米）和中海时代公馆（贝壳网显示二手房均价12356元/平方米），为地块未来定价提供了参考坐标。
与城乡路地块相比，群力地块规划条件更为宽松，仅需配建0-3岁托幼所1处（200平方米）和养老服务设施（200平方米），没有复杂的回迁安置要求。
该地块建筑限高同样为80米，根据其1.65的容积率，预计产品定位以改善客群为主，但由于群力地块占地面积不足20亩，也制约了开发企业的规划设计。
配建升级：从基础保障走向品质提升
2025年以来，哈尔滨土地市场供应呈现明显的“核心区改善化”趋势。从已出让的地块来看，容积率普遍走低，南岗区清华大街地块容积率2.58，征仪路地块容积率1.8，而此次挂牌的群力地块容积率进一步降至1.65。
两宗地块的配建要求也反映了当前哈尔滨土地出让的新趋势，从单纯保障基本居住需求向提升社区综合品质转变。
城乡路地块需配建社区图书馆、活动中心等设施，远超常规住宅项目的配套标准。
这些配建要求虽增加了开发成本，但也提高了社区的整体品质。对于改善型客群而言，齐全的社区配套设施可能比更低的房价更具吸引力，有望成为项目差异化竞争的关键。
土地供应放量 房企拿地更趋理性
9月以来，哈尔滨土地供应节奏明显加快。中旬，南岗区征仪路一宗住宅用地挂牌，起拍总价超2亿元，计划于10月27日竞拍。而根据2025年哈尔滨市住宅用地供应计划，第四季度预计还将有超过20宗住宅用地挂牌出让。
本次入市的道里区两地块将于11月3日正式竞拍，起拍总价合计2.87亿元。从近期哈尔滨土地市场成交情况看，房企拿地更加理性审慎，对地块区位、配套、开发难度和去化速度的综合评估更为严格。城乡路地块虽有地铁与成熟配套加持，却面临噪音与复杂回迁配建等现实约束；群力地块则凭借低容积率与清晰规划，更易控制开发成本与产品定位。两宗地块的不同特质，将检验市场在分化中的定价理性与参与热度。
