文丨白杨
已进入清盘程序的华南城控股有限公司（01668.HK），正加速剥离其境内资产。10月3日，香港交易所公告显示，华南城通过其间接全资附属公司，以2.17亿元的总价，出售了位于哈尔滨的两处地产项目100%股权。
买方为哈尔滨广麦房地产经纪有限公司，两家项目公司分别持有哈尔滨道外区团结镇的“1668产业园C22地块”与“精品D区项目”。在华南城债务重组与经营停摆的背景下，该笔交易凸显了出险房企为维持基本运营，被迫折价处置资产的现实路径。
对价2.17亿，买方承担多重责任
根据公告披露的股权转让协议，协议A签署于2025年8月11日，标的为资产A（1668产业园C22地块），对价7200万元人民币，要求买方在45日内完成全额支付。协议B签署于2025年9月19日，标的为资产B（精品D区项目），对价1.45亿元人民币，采用三期付款方式，最后一笔款项约定在股权变更登记前10日支付。
从资产体量与估值来看，两个项目差异显著。资产A规划用地1.3万平方米，总建筑面积8700平方米；资产B规划用地11.8万平方米，总建筑面积15.17万平方米。价差背后，既反映了区位、规划用途与开发阶段的不同，也体现了交易双方在资产估值方法上的权衡。
本次交易的特殊性在于，买方除支付股权对价外，还需承担多项附加责任，包括向每家项目公司注资1000万元作为注册资本，并承担自协议签署之日起与资产相关的全部税费，滞纳金及资产建设协议中的未付税款。对于资产A，买方还须支付累计28万元未付税款及4万元滞纳金。
责任转移条款显示，清盘人意图通过交易实现资产的彻底剥离。这种安排虽然增加了买方的即时资金压力，但确保了交易完成后华南城与项目风险的有效切割。
清盘背景下的资产变现，折价超6.6亿
两项目均位于华南城在哈尔滨布局的综合物流与贸易核心区。自2023年陷入流动性危机后，华南城多次尝试资产变现，此次交易进一步凸显了工业地产在资金紧张环境下的变现难度。
清盘人在公告中说明，交易对价是参照资产市值经公平磋商确定。尽管两项目截至2024年末账面值约8.79亿元，本次交易预计导致超6.6亿元账面损失，但在清盘背景下，快速变现与责任切割的优先级远高于资产价值。
2025年8月，华南城被香港高等法院颁布清盘令，本次资产处置发生在清盘程序启动后的两个月内，显示清盘人正加快推进境内资产的策略。
出售所得款项将优先用于偿还项目开发产生的融资成本与垫款，剩余资金用于集团境内附属公司的“一般营运用途”。公告明确表示，旨在提供“关键现金流”，以维持基本运营。这表明，即便核心资产大幅折价，华南城仍试图通过局部资产出让换取生存空间。
买方哈尔滨广麦房地产经纪有限公司成立于2020年，主营房地产经纪服务。其接手工业地产项目，可能意图通过后期运营或转手获利。但公告未披露其资金状况与后续开发计划，项目能否顺利盘活仍存变数。
资产处置路径与区域市场影响
从交易结构看，本次交易呈现三个特征。一是采用“股权转让”而非“资产直接转让”，以降低交易复杂度与税负成本；二是差异化付款安排兼顾了交易安全与执行效率；三是责任条款的明确划分，减少了后续纠纷可能性。
对哈尔滨区域市场而言，此次交易反映了工业地产市场的两种动向。一方面，原有大型开发商在战略调整中剥离非核心资产；另一方面，本土专业机构通过承接存量项目，寻求市场机会。交易完成后，项目后续的开发与运营效率，将成为检验区域市场复苏能力的关键指标。
华南城出售哈尔滨项目并非孤例。近年来，多家内地房企通过港交所公告处置区域资产，其共同特征包括折价出让、分期付款、买方承担附属债务等。这些交易既暴露了房企在清盘过程中的被动性，也反映了区域市场承接能力有限的实际问题。
