9月26日下午，新世界发展（00017.HK）披露截至6月30日的2025财政年度的业绩报告并召开业绩会。财报数据显示，新世界发展期内录得营业收入276.81亿港元，毛利116.26亿港元，核心经营溢利为60.16亿港元。
过去一年，房地产行业仍处于深度调整期，多数房企面临短期债务到期压力、销售端复苏节奏放缓、融资渠道受限等挑战，“降杠杆、强回款”几乎成为行业内所有房企的核心生存策略。
与行业趋势一致，新世界发展也将重心放在优化债务结构和加速销售回款上，全力落实“七招全力减债计划”，积极推售香港和内地的住宅项目。
业绩报告显示，截至报告期内，新世界发展位于香港和内地物业合约销售完成260亿港元，其中香港项目贡献110亿港元，内地销售达140亿元人民币，2025财年顺利达成年度销售目标。
与此同时，新世界发展通过“七招减债”策略的有效执行，实现债务规模下降、流动性提升等多重突破。数据显示，新世界发展的总债务较上一财年减少57亿港元，净债务下降36亿港元，财务结构持续优化。
进入新的财年，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚表示，“除坚持做好债务与成本管控外，将通过优质项目销售加速资金回笼、释放北部都会区农地价值、提升投资物业租务回报等举措，多维度改善财务状况。”
住宅销售亮眼，2026财年目标升至270亿
过去一年，房地产行业政策暖风频吹，为市场注入强劲动能。新世界发展敏锐把握政策机遇，凭借精准的区域布局，加快核心项目推售，实现销售额与回款率双提升。
在香港，2024年香港宣布“全面刺激楼市政策”，所有住宅物业交易无须再缴额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，即“全面撤辣”。新政之后，香港永居在港买房的印花税从7.5% 减少至1.5%，非永居在香港买房，印花税税率从15%降至最高不超过成交价的4.25%。
政策激励下，香港楼市迅速进入复苏通道，多项精准施策持续释放市场潜力。新世界发展旗下高端住宅系列PAVILIA COLLECTION表现尤为突出，三个楼盘凭借政策红利和产品竞争力，持续上演入市即火爆的热销场面。
如滶晨项目自2025年5月开售以来，共售出超过620套，总合约销售金额超过107亿港元，也是今年以来香港合约销售金额最高的新盘。据了解，该项目自面市以来就备受关注，持续保持“日日有大额成交”纪录，招标反应炽热，最终录得亮眼销售成绩。
而位于北角的皇都项目更是2025年香港第一个“日光”盘，并创下当时港岛区新盘英尺价最高的纪录。截至目前，皇都项目售出已超过335个单位，总成交金额超过37亿港元。
除此之外，新世界发展位于启德的项目柏蔚森至今合约销售额已超过48亿港元，是至今为止启德跑道区销售额最高的预售楼盘。
内地市场也不例外。去年9月以来，从中央到地方，一揽子利好政策密集推出。到2025年基调未变，强调“稳住股市楼市”，要更大力度促进楼市股市健康发展。
政策暖风下，楼市活力重现，购房者的市场预期出现积极变化，一线城市房地产市场的成交量延续回升态势，行业呈现“止跌回稳”的良好势头。这期间，新世界发展借助政策红利与优质项目布局，集团内地多个项目单盘销售额超过10亿元人民币，期内合约销售达140亿元人民币。
比如新世界位于广州的广粤观邸在入市以来，就实现持续热销。截至今年8月底，项目已网签超22套单价高达20万元/平方米的高端豪宅，交出优秀成绩单。近期，项目更荣获“2025中国影响力豪宅作品”称号，获得市场和行业多方认可。
不仅如此，广州新世界·天馥、凯粤湾以及沈阳悦景新世界，都凭借产品端的硬核品质与区位上的先天优势，录得超预期的销售表现，进一步印证了市场对集团项目的高度认可。
住宅市场表现良好，新世界发展表示，2025财年顺利达成年度销售目标，2026财年销售目标会上调至270亿港元。
新的财年，新世界发展将延续住宅板块的推售势能，多个优质项目已进入筹备阶段。
新世界发展表示，接下来香港将推出超过2100个单位，同时加速北部都会区农地开发。比如与招商蛇口合作的粉岭马适路项目已动工，预计最早于2027财年推售；与华润置地合作的元朗南项目第一期已完成补地价，预计最早于2027财年预售。
内地市场将重点推进深圳龙岗188项目。该项目总建筑面积65万平方米，预计提供3000套住宅单位；此外，深圳西丽城市更新项目也已完成拆除工作，项目实施主体已拿到政府正式批复，将于2026 年推售，为板块持续增长注入强劲动力。
这些待入市的项目，不仅将丰富新世界发展的销售储备池，更将为其住宅板块持续增长注入强劲动力，进一步巩固其在香港和内地房地产市场的竞争优势。
优质资产抗周期，投资物业保障现金流稳定
2025年，中国商业地产市场经历了多重挑战，商办用地、投资和新开工持续下降。租售需求偏弱，空置率走高，租金售价维持低位，以价换量仍是当前市场的主要特征。
面对消费市场波动与办公需求调整，新世界发展持有的商业资产凭借高品质定位和精细化运营，展现出较强的抗周期能力，为集团提供了稳定的租金现金流支撑。
在香港，新世界发展旗下物业投资业务展现出强劲的盈利能力与运营韧性，核心项目K11系列凭借差异化定位与高效运营，进一步巩固市场竞争力。
财报数据显示，新世界发展位于香港的物业投资收入录得32.34亿港元，分部业绩实现24.01亿港元，凸显香港物业资产的高盈利属性与稳定现金流能力。
具体而言，K11凭借优越的地理位置、创新文化+商业模式的独特定位，持续吸引国际知名品牌与策略性零售商入驻，重点推动K11 MUSEA人文购物艺术馆、K11 Art Mall购物艺术馆的租户组合优化。
作为香港K11系列的标杆项目，K11 MUSEA 在回顾年度内运营成果尤为亮眼，出租率稳居高位。截至2025年6月30日，出租率高达96%。今年8月，商场客流量按年上升20%，不仅实现稳步增长，更创下自2019年开业以来单月新高。
与此同时，新世界发展在中国内地的物业投资业务亦表现稳健，期内实现物业投资收入达18.21亿港元，分部业绩实现8.43亿港元。在投资物业组合中，主要项目的整体出租率也保持较高水平。
其中，上海K11 Art Mall的出租率在报告期内达到94%，反映出品牌对租户的强吸引力及招商运营的稳定性。
值得一提的是，在2025财年，新世界发展在内地两个K11项目——深圳K11 ECOAST、宁波K11迎来正式开业。深圳K11 ECOAST开幕至今，已吸引超过1200万客流，其中五一假期首日单天客流达30万人次，端午等公众假期亦持续维持高人气，验证了项目对区域客流的强吸引力。
还有宁波K11，自2024年9月28日开业以来，凭借精准的市场定位、差异化的品牌组合及高频次的活动运营，已逐步成为宁波商业新标杆。
新世界发展表示，随着更多大型商业项目陆续落成开业，集团将继续秉承“聚焦深耕大湾区一线城市及长三角核心城市”的战略布局，进一步拓展经常性租金收入。
据了解，新世界发展旗下位于广州的第二座K11——汉溪K11，在9月29日落成启幕，也将为集团提供持续的物业投资收入。
此外，位于杭州的望江新城项目也已进入收成阶段，写字楼以及商业街已经逐步交付，项目的第二期也已经封顶，预计2025年底会全面竣工。
“七招减债”成效明显，882亿融资增加流动性
行业大变局之下，企业的财务战略显得尤为重要，健康的财务管理体系是成功突围的关键之一。
2025财年，新世界发展聚焦财务健康与战略落地，通过“七招减债”策略的有效执行，实现债务规模下降、流动性提升与成本管控见效等多重突破，为核心业务发展提供坚实财务支撑。
数据显示，截至报告期内，新世界发展全年总债务和净债务均录得同比下降，净负债较半年前减少45亿港元。
更关键的是，住宅和商业业务表现突出，也使得新世界发展多元化融资渠道通畅，再融资计划进展顺利。期内，新世界发展成功落地882亿港元的银行再融资，将银行贷款最早到期日延长至2028年6月30日。
新世界发展表示，882亿元的银行再融资延长债务到期日，增加了短期至中期的流动性，为业务及财务需要提供更多空间。
短期偿债压力得到缓解。据了解，新世界发展的两年内到期债务由2024年6月的738亿港元下降至2025年6月的290亿港元，于2026财年到期的债务约66亿港元。
近日，新世界发展又额外获批一笔贷款融资。
9月25日，新世界发展发布公告，集团若干成员公司已与德意志银行（Deutsche Bank AG）牵头方正式订立融资协议，获授最高达59亿港元的定期贷款融资，其中初始承诺额度为39.5亿港元，资金将用于集团日常融资活动。
多笔融资顺利推进的同时，新世界发展也对资本支出与行政开支进行精简。数据显示，2025财年资本支出（CAPEX）同比下降15% ，运营开支（OPEX）减少16%。
同时，受美国及中国香港降息政策利好影响，集团平均利率下降至4.8%，叠加债务规模缩减，总融资成本较上一财年减少13亿港元，财务支出压力进一步减轻。
黄少媚在业绩会上表示，未来新世界发展仍将聚焦“专注本业、积极管理财务、提升营运效率”三大方向，把握利率下跌、市场回暖契机，全力推进销售与资金回笼。
此外，新世界发展要继续以“稳中求进”姿态优化财务结构，有信心市况好转后盈利表现会逐步改善，为集团长远发展筑牢根基。
